Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-13.328 • 2013-03-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Neubauwohnung in Bordeaux gekauft, in einer noch im Bau befindlichen Residenz. Der Bauträger hat Ihnen die Immobilie im VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement">VEFA (Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie) verkauft. Sie unterzeichnen den Kaufvertrag, und in diesem Dokument verpflichtet Sie eine Klausel, dem Bauträger ein Mandat zur Bestellung eines vorläufigen professionellen Verwalters zu erteilen. Einige Monate später erhalten Sie die Einladungen: Eine erste Eigentümerversammlung soll den endgültigen Verwalter wählen. Aber der vorläufige Verwalter wurde bereits vom Bauträger bestellt, ohne dass die Eigentümer ein Mitspracherecht hatten. Ist das legal?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 27. März 2013 (Nr. 12-13.328) entschieden. Er antwortet klar: Wenn die Teilungserklärung einen vorläufigen Verwalter vor der ersten Eigentümerversammlung bestellt, kann diese Bestellung nur durch die Eigentümerversammlung selbst geändert werden, die von diesem Verwalter einberufen wird. Kurz gesagt, der Bauträger kann sich nicht durch eine Klausel im Kaufvertrag an die Stelle des Willens der Eigentümer setzen. Mit anderen Worten, die Klausel ist unwirksam. Was nur wenige wissen, ist, dass diese Entscheidung die Erwerber vor potenziellen Missbräuchen schützt.
Aber was ändert das genau für Sie als Eigentümer in Bordeaux oder anderswo? Und wenn Sie Bauträger oder Verwalter sind, wie reagieren? Tauchen wir ein in die Details dieses Falles, der Eigentümer einer Residenz in Langon gegen ihren Bauträger aufbrachte.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X und Frau Y sind Eigentümer von Einheiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Langon, Gironde. Der Bauträger, die Gesellschaft Proimo, verkaufte die Einheiten im VEFA. Die Teilungserklärung vom 30. Juli 2003 bestellte die Gesellschaft Proimo als vorläufigen Verwalter bis zur ersten Eigentümerversammlung, die den endgültigen Verwalter ernennen sollte. Bisher nichts Ungewöhnliches: Dies ist eine gängige Praxis in noch im Bau befindlichen Gemeinschaften.
In den individuellen Kaufverträgen wurde jedoch eine Klausel eingefügt: „Der Erwerber erteilt der Gesellschaft Proimo das Mandat, einen vorläufigen professionellen Verwalter zu bestellen, der alle Befugnisse hat, um im Namen des Erwerbers die Feststellung der Fertigstellung der Gemeinschaftsflächen vorzunehmen.“ Aufgrund dieser Klausel bestellte Proimo einen professionellen Verwalter (die Gesellschaft Syndic 33) vor der ersten Eigentümerversammlung. Die unzufriedenen Eigentümer fochten diese Ernennung an, da sie gegen die Teilungserklärung und ihre Rechte verstoße.
Der Fall wurde vor das Tribunal de grande instance von Bordeaux, dann das Berufungsgericht von Bordeaux und schließlich den Kassationsgerichtshof gebracht. Die Eigentümer gewannen in erster Instanz und in der Berufung, aber der Bauträger legte Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde zurück und bestätigte, dass die Klausel unwirksam sei. Die Begründung der Richter: Die Teilungserklärung ist ein Vertrag, der alle Eigentümer bindet; ihre Änderung kann nur durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen, nicht durch eine individuelle Klausel in einem Kaufvertrag. Kurz gesagt, der Bauträger kann die Regel nicht umgehen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1134 des Code civil (jetzt 1103), der bestimmt, dass rechtsgültig geschlossene Verträge für die Parteien Gesetzeskraft haben. Mit anderen Worten, die von allen Eigentümern unterzeichnete Teilungserklärung ist für alle verbindlich. Sie sieht vor, dass der vorläufige Verwalter bis zur ersten Eigentümerversammlung bestellt wird und dass diese Versammlung den endgültigen Verwalter wählen muss. Jede Änderung dieser Bestellung kann daher nur durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen, nicht durch eine individuelle Klausel.
Das Gericht weist das Argument des Bauträgers zurück, wonach die Klausel im Kaufvertrag ein von jedem Erwerber erteiltes Mandat zur Bestellung eines vorläufigen Verwalters darstelle. Die Richter sind der Ansicht, dass dieses Mandat gegen die Teilungserklärung verstößt, die vertraglich zwingendes Recht darstellt. Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das die Beziehungen zwischen allen Eigentümern regelt; sie kann nicht durch besondere Vereinbarungen zwischen einem Bauträger und einem Erwerber geändert werden. Es geht um den Schutz der Eigentümer: zu verhindern, dass der Bauträger, der vor der ersten Versammlung allein das Sagen hat, ohne Kontrolle einen Verwalter seiner Wahl aufzwingt.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Entscheidung in einer ständigen Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs steht, die darauf abzielt, Eigentümer vor missbräuchlichen Klauseln in VEFA-Verträgen zu schützen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Bauträger versuchten, befreundete Verwalter für Zeiträume zu bestellen, die die gesetzliche vorläufige Amtszeit überschritten. Hier erinnert das Gericht daran, dass die erste Eigentümerversammlung der entscheidende Moment ist, in dem die Eigentümer die Kontrolle übernehmen.
