Décision de référence : cc • N° 12-13.328 • 2013-03-27 • Consulter la décision →
Imaginez : vous venez d'acheter un appartement neuf à Bordeaux, dans une résidence encore en chantier. Le promoteur vous a vendu le bien en VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement">VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Vous signez l'acte de vente, et dans ce document, une clause vous impose de donner mandat au promoteur pour désigner un syndic professionnel provisoire. Quelques mois plus tard, vous recevez les convocations : une première assemblée générale doit élire le syndic définitif. Mais le syndic provisoire, lui, a déjà été désigné par le promoteur, sans que les copropriétaires aient leur mot à dire. Est-ce légal ?
Cette question, la Cour de cassation l'a tranchée dans un arrêt du 27 mars 2013 (n° 12-13.328). Elle répond clairement : si le règlement de copropriété désigne un syndic provisoire avant la première assemblée générale, cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale elle-même, convoquée par ce syndic. En clair, le promoteur ne peut pas, par une clause dans l'acte de vente, se substituer à la volonté des copropriétaires. Autrement dit, la clause est sans effet. Ce que peu de gens savent, c'est que cette décision protège les acquéreurs contre des abus potentiels.
Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire à Bordeaux ou ailleurs ? Et si vous êtes promoteur ou syndic, comment réagir ? Plongeons dans les détails de cette affaire qui a opposé des copropriétaires d'une résidence à Langon à leur promoteur.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X et Mme Y sont propriétaires de lots dans une copropriété située à Langon, en Gironde. Le promoteur, la société Proimo, a vendu les lots en VEFA. Le règlement de copropriété, établi le 30 juillet 2003, désignait la société Proimo comme syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale, chargée de nommer le syndic définitif. Jusque-là, rien d'anormal : c'est une pratique courante dans les copropriétés en cours de construction.
Cependant, dans les actes de vente individuels, une clause a été insérée : « L'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire, qui aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes. » En vertu de cette clause, Proimo a désigné un syndic professionnel (la société Syndic 33) avant la première assemblée générale. Les copropriétaires, mécontents, ont contesté cette nomination, estimant qu'elle violait le règlement de copropriété et leurs droits.
L'affaire a été portée devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, puis la cour d'appel de Bordeaux, et enfin la Cour de cassation. Les copropriétaires ont gagné en première instance et en appel, mais le promoteur a formé un pourvoi. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant que la clause était sans effet. Le raisonnement des juges : le règlement de copropriété est un contrat qui lie tous les copropriétaires ; sa modification ne peut intervenir que par une décision de l'assemblée générale, et non par une clause individuelle dans un acte de vente. En clair, le promoteur ne peut pas contourner la règle.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1134 du Code civil (devenu 1103) qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Autrement dit, le règlement de copropriété, signé par tous les copropriétaires, s'impose à tous. Il prévoit que le syndic provisoire est désigné jusqu'à la première assemblée générale, et que c'est cette assemblée qui doit élire le syndic définitif. Toute modification de cette désignation ne peut donc résulter que d'une décision de l'assemblée générale, et non d'une clause individuelle.
La Cour écarte l'argument du promoteur selon lequel la clause de l'acte de vente constituait un mandat donné par chaque acquéreur pour désigner un syndic provisoire. Les magistrats estiment que ce mandat est contraire au règlement de copropriété, qui est d'ordre public conventionnel. En effet, le règlement de copropriété est un document qui régit les rapports entre tous les copropriétaires ; il ne peut être modifié par des conventions particulières entre un promoteur et un acquéreur. C'est une question de protection des copropriétaires : éviter que le promoteur, seul maître du jeu avant la première assemblée, impose un syndic de son choix sans contrôle.
Ce que peu de gens savent, c'est que cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation visant à protéger les copropriétaires contre les clauses abusives dans les VEFA. Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où des promoteurs tentaient d'imposer des syndics amis pour des durées dépassant légalement le mandat provisoire. Ici, la Cour rappelle que la première assemblée générale est le moment clé où les copropriétaires reprennent le contrôle.
