Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 91-15.937 • 1993-05-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Wohnungseigentümer eines Gebäudes in Cherbourg-en-Cotentin, in der Nähe des Hafens. Ihr Verwalter leitet ein Gerichtsverfahren gegen einen Unternehmer ein, der Arbeiten mangelhaft ausgeführt hat. Der Verwalter hatte jedoch keine Genehmigung der Eigentümerversammlung für die Klageerhebung. Der Unternehmer macht dies geltend, und der Richter erklärt die Klage für nichtig. Problem: Was ist, wenn ein anderer Beklagter, etwa die SCI (Immobiliengesellschaft), die Eigentümerin der Gemeinschaftsflächen ist, sich ebenfalls auf diese Nichtigkeit berufen möchte? Kann sie das? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 12. Mai 1993 entschieden.
Diese oft wenig bekannte Entscheidung ist dennoch wesentlich, um die Verfahrensregeln in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verstehen. Sie beantwortet eine einfache Frage: Wer kann sich darüber beschweren, dass der Verwalter nicht befugt war, gerichtlich zu handeln? Die Antwort lautet nicht „jedermann“, sondern nur derjenige, der ein unmittelbares Interesse daran hat. Mit anderen Worten: Wenn Sie ein belangter Unternehmer sind, können Sie dieses Fehlen der Vertretungsmacht geltend machen, um die Klage gegen sich für nichtig erklären zu lassen. Wenn Sie jedoch ein anderer Beklagter sind, können Sie sich nicht darauf berufen, um einen Dritten zu schützen.
Hinter dieser rechtlichen Technik verbirgt sich eine Regel des gesunden Menschenverstandes: Jede Partei verteidigt ihre eigenen Interessen. Die Nichtigkeit wegen fehlender Vertretungsmacht ist eine Einrede der Unzulässigkeit (exception de fond) (ein Verteidigungsmittel, das die Gültigkeit der Handlung betrifft), die nur demjenigen zugutekommt, der sie geltend macht. Der Kassationsgerichtshof hat dies in diesem Urteil nachdrücklich bekräftigt, indem er die Argumentation des Berufungsgerichts bestätigte, das zwei Unternehmer in derselben Situation unterschiedlich behandelt hatte.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in Paris, hätte aber auch in Coutances oder Cherbourg-en-Cotentin stattfinden können. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, unzufrieden mit Arbeiten mehrerer Unternehmer, beschließt, eine SCI und zwei Unternehmen, darunter die Firma OTH, zu verklagen. Das Problem? Der Verwalter hatte keine ausdrückliche Genehmigung der Eigentümerversammlung für diese Klage. Dies ist ein klassischer Verfahrensmangel (irrégularité de fond), der in Artikel 117 der Zivilprozessordnung (der die Nichtigkeitsgründe wegen Formmangels auflistet) vorgesehen ist.
Vor dem Berufungsgericht erhebt die Firma OTH diesen Mangel und beantragt die Nichtigerklärung der Klage gegen sie. Der andere Unternehmer äußert sich zu diesem Punkt nicht. Das Berufungsgericht gibt dem Antrag von OTH statt: Die Klage wird ihr gegenüber für nichtig erklärt. Es weist jedoch den gleichen Antrag der SCI zurück, da die Nichtigkeit nur für denjenigen wirkt, der sie geltend macht. Ergebnis: Die Eigentümergemeinschaft obsiegt gegen die SCI und den anderen Unternehmer, nicht jedoch gegen OTH.
Die SCI legt Kassation ein. Sie argumentiert, dass der Verfahrensmangel allen Beklagten zugutekommen müsse, da die Klage insgesamt nichtig sei. Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde jedoch zurück. Er billigt das Berufungsgericht: „Wenn jeder Beklagte berechtigt ist, sich auf den Verfahrensmangel zu berufen, der sich aus dem Fehlen der Vertretungsmacht des Verwalters ergibt, so hat das Berufungsgericht seine Entscheidung, die Klagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eine SCI zuzulassen, während es deren Klage gegen einen Unternehmer abweist und sie gegen einen anderen zulässt, rechtlich begründet, indem es nach Feststellung, dass nur ein Unternehmer den Mangel geltend macht, zutreffend annimmt, dass dieser nur gegenüber demjenigen wirkt, der ihn geltend macht.“
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf die Artikel 117 und 118 der Zivilprozessordnung. Artikel 117 bestimmt, dass Verfahrensmängel insbesondere das Fehlen der Vertretungsmacht einer juristischen Person (wie des Verwalters) darstellen. Artikel 118 präzisiert, dass diese Nichtigkeiten von jeder Person geltend gemacht werden können, die ein Interesse daran hat, aber nicht automatisch eintreten: Es muss noch ein Schaden für die Partei, die sie geltend macht, vorliegen. Kurz gesagt, die Nichtigkeit ist keine automatische Sanktion: Sie hängt vom Interesse desjenigen ab, der sie geltend macht.
In diesem Fall hat der Kassationsgerichtshof entschieden, dass der Verfahrensmangel nicht die Klage selbst in ihrem Bestand betrifft, sondern nur ihre Gültigkeit gegenüber demjenigen, der sich darauf beruft. Dies ist eine subtile, aber entscheidende Unterscheidung. Mit anderen Worten, das Fehlen der Vertretungsmacht des Verwalters führt nicht zur Nichtigkeit des gesamten Verfahrens, sondern nur zur Aufhebung der Handlungen gegenüber der Partei, die die Einrede erhebt. Die anderen Beklagten, die sie nicht geltend gemacht haben, können nicht davon profitieren.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Lösung auf einer Logik der Personalität der Nichtigkeiten beruht: Jede Partei verteidigt ihre eigenen Rechte. Wenn ein Beklagter sich nicht über das Fehlen der Vertretungsmacht beschwert, akzeptiert er stillschweigend die Ordnungsmäßigkeit der Klage ihm gegenüber. Der Kassationsgerichtshof hat damit das Argument der SCI zurückgewiesen, die von der von OTH erhobenen Einrede profitieren wollte. Damit hat er klargestellt, dass der Richter nicht von Amts wegen eine Verfahrensrüge (außer in gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen) ersetzen kann und dass jede Partei ihre eigenen Interessen wahren muss.
Achtung jedoch: Diese Entscheidung stellt nicht den Grundsatz in Frage, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung zur Klageerhebung ermächtigt sein muss. Wenn keine der Parteien den Mangel geltend macht, kann die Klage Erfolg haben. Sobald jedoch ein Beklagter dies tut, wird die Klage ihm gegenüber für nichtig erklärt. Dies ist ein Damoklesschwert für schlecht beratene Eigentümergemeinschaften.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer in Cherbourg-en-Cotentin oder anderswo sind, erinnert Sie diese Entscheidung daran, wie wichtig es ist, die Befugnisse des Verwalters zu überprüfen, bevor Sie klagen. Ein Verwalter, der ohne Genehmigung der Versammlung handelt, setzt die Gemeinschaft dem Risiko aus, dass die Klage gegen bestimmte Beklagte für nichtig erklärt wird. Wenn Sie hingegen Beklagter sind (z. B. ein Handwerker, der nicht bezahlt wurde), zögern Sie nicht, diesen Mangel geltend zu machen, wenn der Verwalter nicht ordnungsgemäß ermächtigt war. Aber seien Sie vorsichtig: Wenn Sie diese Rüge nicht erheben, können Sie später nicht davon profitieren, dass ein anderer Beklagter sie erhebt. Jeder muss seine eigenen Interessen verteidigen.
Für Immobilienfachleute in der Normandie (Cherbourg, Coutances, Saint-Lô) ist dieses Urteil eine Erinnerung an die Bedeutung der Formalitäten. Stellen Sie sicher, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung klar die Ermächtigung des Verwalters zur Klageerhebung vorsehen. Ein einfaches Versehen kann die gesamte Strategie der Gemeinschaft zunichtemachen.
