Referenzentscheidung: cc • Nr. 73-40.178 • 1974-05-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie wohnen in einer Residenz in Vénissieux, und der Hauswart, Herr Croce, kommt zu Ihnen. Er ist wütend: Er wurde seit drei Monaten nicht bezahlt. Der Verwalter, der das Gebäude verwaltete, ist zurückgetreten. An wen soll man sich wenden? An den ehemaligen Verwalter, der ihn eingestellt hat? Oder an die Wohnungseigentümergemeinschaft, diese etwas abstrakte Einheit, an die Sie jedes Quartal Beiträge zahlen? Genau diese Frage musste der Kassationshof 1974 entscheiden. Eine Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Bin ich persönlich für die Schulden des Verwalters verantwortlich?
Diese Entscheidung, die vor fast fünfzig Jahren ergangen ist, ist nach wie vor hochaktuell. Sie erinnert an einen grundlegenden Grundsatz des Wohnungseigentumsrechts: Der Verwalter ist nur ein Beauftragter (Vertreter) der Gemeinschaft. Handelt er im Rahmen seiner Befugnisse, haftet er nicht persönlich. Die Gemeinschaft, also die Gesamtheit der Wohnungseigentümer, ist der wahre Arbeitgeber und Schuldner. Mit anderen Worten: Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, sind Sie über Ihre Gemeinschaft der letztendliche Zahler.
Aber Vorsicht, diese Regel hat Grenzen. Was passiert, wenn der Verwalter seine Befugnisse überschritten hat? Oder wenn er ohne Auftrag gehandelt hat? Die Entscheidung, die wir gemeinsam analysieren werden, beantwortet diese Fragen mit einer Klarheit, die Präzedenzfall geschaffen hat. Wie sollten Sie also reagieren, wenn ein Angestellter des Gebäudes Geld von Ihnen fordert? Und vor allem: Wie können Sie verhindern, dass dies geschieht?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Croce arbeitete als Hauswart in einem Wohnungseigentumsgebäude in Lyon. Er war vom damaligen Verwalter, einem gewissen Herrn X, eingestellt worden. Doch die Dinge entwickelten sich schlecht: Der Verwalter legte sein Amt nieder, und Herr Croce wurde nicht mehr bezahlt. Er verklagte daraufhin den ehemaligen Verwalter, da er der Ansicht war, dieser habe ihn eingestellt und schulde ihm daher seinen Lohn. Der Verwalter hingegen argumentierte, er habe nur die Entscheidungen der Gemeinschaft ausgeführt, und diese müsse zahlen.
Der Fall wurde zunächst vom Arbeitsgericht (conseil de prud'hommes) und dann vom Berufungsgericht Lyon (cour d'appel de Lyon) verhandelt. Die Tatsacheninstanzen gaben Herrn Croce recht: Sie verurteilten den ehemaligen Verwalter zur Zahlung der Gehälter, da sie ihn als Arbeitgeber ansahen. Der Verwalter legte jedoch Kassationsbeschwerde ein (ein Rechtsmittel vor dem höchsten Gerichtshof). Der Kassationshof hob das Berufungsurteil auf, d. h. er annullierte es, und verwies die Sache an ein anderes Berufungsgericht zurück.
Die Wendung ergab sich aus der rechtlichen Qualifikation: Der Gerichtshof entschied, dass der ehemalige Verwalter nicht der Arbeitgeber war. Nach seiner Auffassung ist der Verwalter ein Beauftragter (Vertreter) der Wohnungseigentümergemeinschaft. Entsprechend dem ihm erteilten Auftrag (Vertretungsmacht) verpflichtet er die Gemeinschaft, nicht seine eigene Person. Folglich stellen die dem Personal geschuldeten Gehälter eine Last der Gemeinschaft dar und keine persönliche Schuld des Verwalters. Die Zahlungsklage konnte nur gegen die Gemeinschaft gerichtet werden, vertreten durch den zum Zeitpunkt der Klage amtierenden Verwalter.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei rechtliche Säulen. Erstens das allgemeine Auftragsrecht: Artikel 1998 des Code civil (damals in Kraft, heute Artikel 1156) bestimmt, dass der Auftraggeber (der den Auftrag erteilt, hier die Gemeinschaft) verpflichtet ist, die vom Beauftragten (dem Verwalter) im Rahmen der ihm erteilten Vollmacht eingegangenen Verpflichtungen zu erfüllen. Klar gesagt: Wenn der Verwalter im Rahmen seines Auftrags einen Hauswart einstellt, ist die Gemeinschaft durch den Arbeitsvertrag gebunden, nicht der Verwalter persönlich.
Zweitens bezieht sich der Gerichtshof auf das Gesetz vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum und seine Durchführungsverordnung. Artikel 14 dieses Gesetzes bestimmt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtspersönlichkeit besitzt (sie kann vor Gericht klagen, Eigentum besitzen, Verträge schließen). Artikel 18 überträgt dem Verwalter die Ausführung der Beschlüsse der Gemeinschaft und die Befugnis, sie vor Gericht zu vertreten. Der Gerichtshof folgert daraus, dass der Verwalter nur ein Ausführungsorgan ist und die im Rahmen seines Auftrags eingegangenen Schulden Schulden der Gemeinschaft sind.
Vorsicht jedoch: Diese Begründung gilt für Handlungen, die im Rahmen des Auftrags vorgenommen werden. Hätte der Verwalter einen Hauswart ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung oder für persönliche Zwecke eingestellt, hätte seine persönliche Haftung eintreten können. Im vorliegenden Fall war die Einstellung jedoch eine laufende Verwaltungsentscheidung, die in seinen Zuständigkeitsbereich fiel. Der Gerichtshof entschied daher, dass der ehemalige Verwalter nicht aus eigener Tasche zahlen musste.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung war eine Bestätigung, keine Revolution. Bereits 1958 hatte der Kassationshof entschieden, dass der Verwalter nicht persönlich für die Schulden der Gemeinschaft haftet (Civ. 3e, 12. Februar 1958). Das Urteil von 1974 hat jedoch das Verdienst, den Grundsatz klar in Erinnerung zu rufen, insbesondere im Kontext des neuen Wohnungseigentumsstatuts von 1965. Seitdem ist die Rechtsprechung ständig: Die Gemeinschaft ist der Arbeitgeber, der Verwalter ist nur ein Vertreter.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Wohnungseigentümer in einer Residenz in Écully sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Sie bedeutet, dass die Gehälter des Hauswarts, des Pförtners oder sonstigen Reinigungspersonals eine Gemeinschaftslast sind, die nach den Miteigentumsanteilen (tantièmes) auf alle Eigentümer verteilt wird. Wenn Sie Ihre Nebenkosten nicht zahlen, kann die Gemeinschaft Sie verfolgen, aber der Arbeitnehmer kann sich nicht individuell an Sie wenden.
Für den Verwalter ist die Lehre klar: Zahlen Sie die Gehälter nicht aus eigener Tasche, selbst im Notfall. In meiner Praxis,
