Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 89-18.021 • 1992-05-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Nogent-sur-Seine und erhalten eine gerichtliche Vorladung von Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie werden vor Gericht geladen wegen einer Geschichte nicht genehmigter Arbeiten oder unbezahlter Nebenkosten. Aber eine Frage quält Sie: Hat der Verwalter tatsächlich die Ermächtigung der Eigentümerversammlung erhalten, diese Klage zu erheben?
Das ist die Frage, die sich jeder verklagte Wohnungseigentümer stellt. Und die Antwort ist nicht einfach: Das Fehlen der Ermächtigung des Verwalters kann das gesamte Verfahren ungültig machen, aber nicht jeder kann diese Ermächtigung anfechten.
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 15. Mai 1992 (Nr. 89-18.021) entschieden: Handelt der Verwalter ohne Ermächtigung durch die Eigentümerversammlung, liegt ein schwerwiegender Verfahrensfehler vor, den jeder Beklagte (der angegriffene Wohnungseigentümer, aber auch ein Dritter) geltend machen kann. Die Anfechtung der Ordnungsmäßigkeit des Ermächtigungsbeschlusses selbst ist jedoch nur den Wohnungseigentümern vorbehalten, die dagegen gestimmt haben oder abwesend waren. Eine Erläuterung.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Dupont, Eigentümer einer Wohnung in Bar-sur-Seine, befindet sich im Konflikt mit seiner Wohnungseigentümergemeinschaft wegen nicht genehmigter Sonderumbaumaßnahmen. Der Verwalter, Herr Martin, beschließt, Herrn Dupont zu verklagen, um die Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums zu erreichen. Aber Herr Dupont bestreitet das Verfahren: Seiner Ansicht nach wurde der Verwalter nicht von der Eigentümerversammlung ermächtigt, diese Klage zu erheben.
Der Fall kommt vor das Tribunal de grande instance von Troyes. Der Verwalter legt einen Beschluss der Eigentümerversammlung vor, der ihn zum Handeln ermächtigt. Aber Herr Dupont behauptet, dieser Beschluss sei fehlerhaft: Die Abstimmung habe nicht die erforderliche Mehrheit erreicht, und einige Wohnungseigentümer seien nicht ordnungsgemäß geladen worden. Der Verwalter entgegnet, dass nur ein ablehnender oder säumiger Wohnungseigentümer die Gültigkeit der Eigentümerversammlung anfechten könne und dass Herr Dupont, der dafür gestimmt habe, nicht klagebefugt sei.
Das Gericht gibt dem Verwalter recht: Die Klage wird für zulässig erklärt. Herr Dupont legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht von Reims bestätigt. Daraufhin legt er Revision ein. Der Kassationsgerichtshof muss entscheiden: Wer kann das Fehlen der Ermächtigung des Verwalters anfechten? Und wer kann die Ordnungsmäßigkeit der Ermächtigung selbst anfechten?
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof unterscheidet zwei verschiedene Situationen. Zunächst das Fehlen der Ermächtigung des Verwalters: Wenn der Verwalter eine Klage erhebt, ohne von der Eigentümerversammlung ermächtigt worden zu sein, liegt ein schwerwiegender Verfahrensfehler vor (d. h. ein schwerer Mangel, der die Gültigkeit der Klage selbst betrifft). Dieser Mangel kann von jedem Beklagten der Klage geltend gemacht werden, unabhängig davon, ob er Wohnungseigentümer ist oder nicht. Das ist logisch: Wenn der Verwalter nicht handlungsbefugt ist, ist die Klage nichtig, und jeder kann dies feststellen lassen.
Sodann die Anfechtung der Ordnungsmäßigkeit des Ermächtigungsbeschlusses selbst (z. B. ein Mangel bei der Ladung, der Abstimmung oder der Beschlussfähigkeit): Diese ist den Wohnungseigentümern vorbehalten, die dagegen gestimmt haben (die Ablehnenden) oder die abwesend oder säumig waren. Warum? Weil diese Wohnungseigentümer den Beschluss nicht akzeptiert haben. Dagegen kann ein Wohnungseigentümer, der dafür gestimmt hat, den von ihm gebilligten Beschluss nicht später anfechten. Dies ist der Grundsatz des venire contra factum proprium (man kann sich nicht zum Nachteil anderer widersprechen).
Im vorliegenden Fall hatte Herr Dupont für den Beschluss zur Ermächtigung der Klage gestimmt. Er konnte daher dessen Ordnungsmäßigkeit nicht anfechten. Der Kassationsgerichtshof weist seine Revision zurück. Er stellt jedoch klar, dass Herr Dupont das Fehlen einer Ermächtigung hätte geltend machen können, wenn der Verwalter gar keine Ermächtigung gehabt hätte.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Unterscheidung im Gesetz vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum (Artikel 55) übernommen wurde: Der Verwalter darf nur mit Ermächtigung der Eigentümerversammlung klagen, außer bei Erhaltungsmaßnahmen (wie einer Sicherungsbeschlagnahme) oder Klagen auf Beitreibung von Nebenkosten. Aber auch in diesen Fällen muss der Verwalter den Verwaltungsbeirat informieren.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie als Wohnungseigentümer von Ihrer Gemeinschaft verklagt werden, prüfen Sie zunächst, ob der Verwalter durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung ermächtigt wurde. Ist dies nicht der Fall, können Sie den schwerwiegenden Verfahrensfehler vor Gericht geltend machen, und die Klage kann aufgehoben werden. Sie können dies sogar tun, wenn Sie ein Dritter sind (z. B. ein Mieter oder Nachbar). Aber Achtung: Wenn Sie Wohnungseigentümer sind und für diese Ermächtigung gestimmt haben, können Sie deren Ordnungsmäßigkeit nicht anfechten.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In Bar-sur-Seine verklagt ein Verwalter einen Wohnungseigentümer wegen unbezahlter Nebenkosten. Die Eigentümerversammlung hat die Klage zwar ermächtigt, aber die Ladung wurde nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen versandt. Nur die abwesenden oder ablehnenden Wohnungseigentümer können diesen Mangel anfechten. Wenn Sie anwesend waren und dafür gestimmt haben, können Sie sich nicht beschweren.
Für Immobilienfachleute (Makler, Notare, Verwalter) erinnert diese Entscheidung daran, wie wichtig es ist, die Befugnisse des Verwalters zu überprüfen, bevor eine Klage eingeleitet wird. Ein einfaches Versäumnis kann zur Aufhebung des gesamten Verfahrens führen, mit Kosten zu Lasten der Gemeinschaft (und damit der Wohnungseigentümer).
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, sollten Sie: 1) vom Verwalter eine Kopie des Beschlusses der Eigentümerversammlung verlangen, der die Klage ermächtigt; 2) die Abstimmungsbedingungen (Mehrheit, Beschlussfähigkeit) prüfen; 3) wenn Sie ablehnend oder säumig sind, den Mangel innerhalb der Frist anfechten.
