Wohnungseigentümergemeinschaft: Darf sie Anteile einer externen SCI erwerben?

Stellen Sie sich die Szene vor: in Lessay, im Département Manche, ein altes Gebäude, das Castellaras-le-Vieux. Die Wohnungseigentümer, versammelt in der Eigentümerversammlung, beschließen, Anteile einer Société Civile Immobilière (SCI) zu erwerben, die Grundstücke und Gebäude besitzt … aber kilometerweit entfernt, ohne jeden Bezug zu ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie denken vielleicht: „Warum nicht, wenn es der Gemeinschaft Einnahmen bringt?“ Doch die Frage ist heikel: Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, in eine externe SCI zu investieren? Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 4. November 2009 gibt eine klare Antwort, und sie hat konkrete Konsequenzen für alle Wohnungseigentümer.

Jeder Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt monatlich für die gemeinsamen Lasten: Instandhaltung des Gebäudes, Heizung, Aufzug … Aber was passiert, wenn die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, beschließt, diese Mittel zu verwenden, um Anteile einer SCI zu kaufen, die völlig unabhängige Immobilien besitzt? Ist das legal? Die Antwort ist nein, und dieses Urteil bestätigt dies unmissverständlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen begrenzten Zweck, der gesetzlich definiert ist: die Erhaltung und Verbesserung des Gebäudes in der Gemeinschaft sowie die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile. Nicht mehr.

In diesem Fall focht ein unzufriedener Wohnungseigentümer den Beschluss der Eigentümerversammlung an, der der Gemeinschaft den Erwerb von Anteilen der SCI „Château de Castellaras“ genehmigt hatte. Der Kassationshof entschied: Ein solcher Erwerb liegt außerhalb des Zwecks der Gemeinschaft. Das bedeutet, dass jedes derartige Geschäft nichtig ist und die Wohnungseigentümer seine Aufhebung verlangen können. Aber Vorsicht, die finanziellen Folgen können schwerwiegend sein. Tauchen wir in die Details ein.

Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte

Der Fall beginnt in Carentan, genauer gesagt in einem Gebäude namens Castellaras-le-Vieux, das im Gerichtsbezirk von Cherbourg liegt. Herr X, ein wachsamer Wohnungseigentümer, entdeckt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Anteile der SCI „Château de Castellaras“ erworben hat, einer Gesellschaft, die Immobilien außerhalb der Gemeinschaft besitzt. Er fragt sich: Ist das rechtmäßig? Die Satzung der SCI sieht eine Zustimmung für jede Anteilsübertragung vor, aber die Eigentümerversammlung hat für den Erwerb gestimmt. Herr X beschließt daraufhin, die Gemeinschaft und die SCI zu verklagen, um die Aufhebung dieses Beschlusses zu erreichen.

Der Rechtsweg ist komplex. Herr X muss zunächst nachweisen, dass er ein Rechtsschutzinteresse hat (d.h., dass er persönlich betroffen ist). Er weist nach, dass er Anteile der SCI hält, aber das Gericht stellt fest, dass er nur 127 Anteilsübertragungen belegt hat, was offenbar nicht ausreicht, um seine Gesellschafterstellung zu begründen. Trotzdem bleibt die grundsätzliche Frage: Kann die Gemeinschaft Anteile einer externen SCI erwerben? Das Berufungsgericht hatte das Geschäft bestätigt, aber der Kassationshof hebt das Urteil auf. Er ist der Ansicht, dass die Tatsacheninstanzen nicht geprüft haben, ob dieser Erwerb in den Zweck der Gemeinschaft fällt, was jedoch wesentlich ist.

Die Wendung? Der Kassationshof verweist den Fall an ein anderes Berufungsgericht, aber die Botschaft ist klar: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist kein freier Investor. Sie kann ihr Vermögen nicht nach Belieben diversifizieren. Die Wohnungseigentümer müssen daher wachsam sein: Jeder Beschluss der Eigentümerversammlung, der über den Zweck der Gemeinschaft hinausgeht, kann angefochten werden.

Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt

Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man sich die Texte ansehen, die die Wohnungseigentümergemeinschaften regeln. Artikel 14 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (Gesetz über das Wohnungseigentum) bestimmt, dass die Gemeinschaft den Zweck hat, das Gebäude zu erhalten, die gemeinschaftlichen Teile zu gestalten und diese Teile zu verwalten. Sie kann auch Vermögenswerte erwerben, aber nur, wenn dies diesem Zweck dient. Zum Beispiel ist der Erwerb eines Raums für die Installation einer Heizungsanlage erlaubt; der Erwerb von Anteilen einer SCI, die einen 50 km entfernten Wald besitzt, nicht.

Der Kassationshof wendet hier eine strenge Auslegung des Gemeinschaftszwecks an. Er ist der Ansicht, dass der Erwerb von Gesellschaftsanteilen einer SCI, selbst wenn diese SCI selbst Immobilien besitzt, nicht zur Erhaltung oder Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Warum? Weil die Vermögenswerte der SCI von denen der Gemeinschaft getrennt sind. Die Gemeinschaft kann nicht in externe Vermögenswerte investieren, da dies die Wohnungseigentümer finanziellen Risiken ohne Bezug zu ihrem Gebäude aussetzen würde.

Die Argumente der Parteien sind interessant. Die Gemeinschaft argumentierte, der Erwerb sei vorteilhaft: Er ermögliche zusätzliche Einnahmen für die Gemeinschaft. Aber der Gerichtshof entgegnet, dass der gesetzliche Zweck Vorrang vor wirtschaftlichen Erwägungen hat. Mit anderen Worten, eine Gemeinschaft ist keine Investmentgesellschaft. Wohnungseigentümer, die in Immobilien investieren möchten, müssen dies individuell tun, nicht über die Gemeinschaft.

Diese Entscheidung ist weder eine Kehrtwende noch eine Überraschung: Sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung. Bereits 2004 (Civ. 3e, 24. März 2004, Nr. 02-19.859) hatte der Gerichtshof entschieden, dass die Gemeinschaft nur Vermögenswerte erwerben kann, die für die gemeinsame Nutzung der Wohnungseigentümer bestimmt sind. Hier geht der Gerichtshof weiter, indem er klarstellt, dass selbst der Erwerb von Anteilen einer SCI, die Immobilien besitzt, ausgeschlossen ist, da dies einem indirekten Erwerb einer externen Immobilie gleichkommt.

Was das für Sie konkret ändert

Diese Entscheidung hat unmittelbare praktische Auswirkungen. Für die Wohnungseigentümer: Sie müssen