Entscheidungsreferenz: cc • N° 14-21.873 • 2015-11-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Argelès-sur-Mer, in einer Wohnanlage am Meer. Der Verwalter, ein großes professionelles Unternehmen, verhängt eine plötzliche Erhöhung der Nebenkosten oder eine missbräuchliche Klausel im Verwaltervertrag. Sie fragen sich: „Werden wir als Eigentümergemeinschaft als Unternehmer oder als Verbraucher angesehen?“ Die Antwort ist nicht trivial: Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Unternehmer ist, kann sie sich nicht auf den Schutz des Verbraucherrechts gegen missbräuchliche Klauseln berufen. Ist sie jedoch ein Nicht-Unternehmer, gelten Artikel wie Art. L. 136-1 des Verbrauchergesetzbuchs (der es erlaubt, missbräuchliche Klauseln als nicht geschrieben zu betrachten). Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 25. November 2015 entschieden: Die Wohnungseigentümergemeinschaft verliert ihre Eigenschaft als Nicht-Unternehmer nicht, selbst wenn sie von einem professionellen Verwalter vertreten wird. Ein Aufatmen für die Eigentümer!
Was bedeutet diese Entscheidung konkret für Sie, ob Sie nun Eigentümer in Le Barcarès oder anderswo sind? Lassen Sie uns diesen Fall und seine praktischen Auswirkungen gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau Dupont sind seit 2005 Eigentümer einer Wohnung in Argelès-sur-Mer. Ihre Eigentümergemeinschaft wird von der Firma IFT Immobilier verwaltet, einem renommierten professionellen Verwalter. Im Jahr 2012 schlägt der Verwalter einen neuen Verwaltervertrag vor, der „außergewöhnliche“ Verwaltungsgebühren für den Versand von Mahnschreiben in Höhe von 20 € pro Brief enthält. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch ihren Verwaltungsbeirat, ficht diese Gebühren als missbräuchlich an. Der Streit dreht sich um die Gültigkeit der Klausel: Kann sich die Gemeinschaft auf die Gesetzgebung über missbräuchliche Klauseln berufen? Die Firma IFT entgegnet, dass die Gemeinschaft, vertreten durch einen Unternehmer, nicht als Nicht-Unternehmer angesehen werden könne.
Der Fall gelangt vor das Tribunal de grande instance von Perpignan, dann vor das Berufungsgericht von Montpellier. Das Berufungsgericht gibt dem Verwalter recht: Nach seiner Auffassung handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft, indem sie ihre Verwaltung einem professionellen Verwalter anvertraut, im Rahmen einer beruflichen Tätigkeit und kann daher nicht in den Genuss des Schutzes des Verbrauchergesetzbuchs kommen. Die Gemeinschaft legt Kassation ein.
Am 25. November 2015 hebt der Kassationsgerichtshof das Berufungsurteil auf. Er entscheidet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als juristische Person des Privatrechts nicht beruflich handelt. Die Tatsache, dass sie von einem professionellen Verwalter vertreten wird, nimmt ihr nicht die Eigenschaft als Nicht-Unternehmer. Die Gemeinschaft bleibt ein „Verbraucher“ im Sinne des Verbraucherrechts.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Art. L. 136-1 des Verbrauchergesetzbuchs (heute in Art. L. 212-1 übernommen), der missbräuchliche Klauseln in Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Nicht-Unternehmer oder Verbraucher für nicht geschrieben erklärt. Die Frage war: Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft ein „Nicht-Unternehmer“?
Das Gericht stellt klar, dass die Eigenschaft als Nicht-Unternehmer anhand der Tätigkeit der juristischen Person zu beurteilen ist: Die Gemeinschaft übt keine berufliche Tätigkeit aus, sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum für die Eigentümer, die selbst Verbraucher sind. Der professionelle Verwalter ist lediglich ein Beauftragter (Vertreter); er handelt nicht im eigenen Namen, sondern für Rechnung der Gemeinschaft. Daher „professionalisiert“ die Gemeinschaft ihre Aufgabe nicht, indem sie die Verwaltung einem Fachmann anvertraut.
Wichtig ist, dass diese Entscheidung in einen Trend des Verbraucherschutzes einzuordnen ist. Der Kassationsgerichtshof hatte bereits in einem Urteil vom 26. März 2008 (Nr. 06-18.508) entschieden, dass eine Eigentümervereinigung die Gesetzgebung über missbräuchliche Klauseln in Anspruch nehmen kann. Hier bestätigt und präzisiert er: Selbst mit einem professionellen Verwalter bleibt die Gemeinschaft Nicht-Unternehmer.
Achtung jedoch: Dieser Schutz erstreckt sich nur auf missbräuchliche Klauseln im Verwaltervertrag oder in Verträgen, die die Gemeinschaft mit Dritten (Lieferanten, Unternehmern) abschließt. Er stellt nicht die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung in Frage.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, ist diese Entscheidung eine starke Waffe gegen missbräuchliche Klauseln Ihres Verwalters. Zum Beispiel Mahngebühren von 20 € pro Brief, Kosten für eine Zahlungsaufforderung von 50 € oder Klauseln, die unverhältnismäßige Strafen bei Zahlungsverzug vorsehen: All dies kann als missbräuchlich angefochten werden.
Wenn Sie vermietender Eigentümer in Le Barcarès sind und Ihr Verwalter Ihnen „außergewöhnliche“ Honorare für die bloße Einsichtnahme in einen Kostenvoranschlag berechnet, wissen Sie, dass die Gemeinschaft handeln kann. In der Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümergemeinschaften mehrere tausend Euro zurückerhielten, nachdem missbräuchliche Klauseln für nichtig erklärt wurden.
Für Mieter hat diese Rechtsprechung eine indirekte Auswirkung: Wenn die Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft durch die Annullierung missbräuchlicher Klauseln sinken, kann der Vermieter diese Senkung auf die Mietnebenkosten übertragen, insbesondere wenn die Nebenkosten als Vorauszahlung geleistet werden.
Wenn Sie ein Objekt erwerben möchten, prüfen Sie vor dem Kauf, ob der Verwaltervertrag potenziell missbräuchliche Klauseln enthält. Eine Gemeinschaft, die bereits einen Prozess in diesem Bereich gewonnen hat, ist ein Zeichen für eine gute Verwaltung.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Lassen Sie Ihren Verwaltervertrag von einem auf Verbraucherrecht oder Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalt prüfen. Eine missbräuchliche Klausel kann auch Jahre später noch für nichtig erklärt werden.
