Decisione di riferimento : cc • N° 14-21.873 • 2015-11-25 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un appartamento ad Argelès-sur-Mer, in una residenza sul mare. L'amministratore, una grande società professionale, vi impone un aumento improvviso delle spese condominiali, o una clausola abusiva nel contratto di amministrazione. Vi chiedete: «In quanto condominio, siamo considerati professionisti o consumatori?» La risposta non è banale: se il condominio è un professionista, non può invocare la protezione del diritto del consumo contro le clausole abusive. Ma se è un non professionista, allora articoli come l'articolo L. 136-1 del codice del consumo (che permette di considerare non scritte le clausole abusive) si applicano. La Corte di Cassazione, con una sentenza del 25 novembre 2015, ha stabilito: il condominio non perde la sua qualità di non professionista, anche se rappresentato da un amministratore professionale. Una boccata d'aria per i condomini!
Ma concretamente, cosa significa questa decisione per voi, proprietario a Le Barcarès o altrove? Decifriamo insieme questa vicenda e le sue implicazioni pratiche.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
I signori Dupont sono proprietari di un appartamento ad Argelès-sur-Mer dal 2005. Il loro condominio è gestito dalla società IFT Immobilier, un amministratore professionale rinomato. Nel 2012, l'amministratore propone un nuovo contratto di amministrazione che include spese di gestione «eccezionali» per l'invio di lettere di sollecito, fatturate 20 € per lettera. Il condominio, rappresentato dal suo consiglio di amministrazione, contesta queste spese ritenendole abusive. La controversia verte sulla validità della clausola: il condominio può invocare la legislazione sulle clausole abusive? La società IFT replica che il condominio, rappresentato da un professionista, non può essere considerato un non professionista.
La vicenda arriva davanti al tribunale di grande istanza di Perpignan, poi davanti alla corte d'appello di Montpellier. La corte d'appello dà ragione all'amministratore: secondo essa, il condominio, affidando la sua gestione a un amministratore professionale, agisce in un quadro professionale e non può quindi beneficiare della protezione del codice del consumo. Il condominio ricorre in cassazione.
Il 25 novembre 2015, la Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Stabilisce che il condominio, persona giuridica di diritto privato, non agisce a titolo professionale. Il fatto di essere rappresentato da un amministratore professionale non gli toglie la sua qualità di non professionista. Pertanto, il condominio resta un «consumatore» ai sensi del diritto del consumo.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 136-1 del codice del consumo (oggi ripreso all'articolo L. 212-1), che considera non scritte le clausole abusive nei contratti conclusi tra un professionista e un non professionista o un consumatore. La questione era: il condominio è un «non professionista»?
La Corte ricorda che la qualità di non professionista si valuta in relazione all'attività della persona giuridica: il condominio non ha un'attività professionale, gestisce le parti comuni per conto dei condomini, che sono essi stessi consumatori. L'amministratore professionale è solo un mandatario (rappresentante); non agisce in nome proprio ma per conto del condominio. Pertanto, il condominio non «professionalizza» la sua missione affidando la sua gestione a un professionista.
Inoltre, questa decisione si inserisce in una tendenza protettiva dei consumatori. La Corte di Cassazione aveva già stabilito, con una sentenza del 26 marzo 2008 (n° 06-18.508), che un'associazione di condomini poteva avvalersi della legislazione sulle clausole abusive. Qui conferma e precisa: anche con un amministratore professionale, il condominio resta non professionista.
Attenzione però: questa protezione copre solo le clausole abusive nel contratto di amministrazione o nei contratti conclusi dal condominio con terzi (fornitori, imprenditori). Non mette in discussione la validità delle decisioni dell'assemblea generale.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete condomini, questa decisione è un'arma potente contro le clausole abusive imposte dal vostro amministratore. Ad esempio, le spese di sollecito di 20 € per lettera, le spese di messa in mora di 50 €, o le clausole che impongono penali sproporzionate in caso di ritardo nel pagamento: tutto ciò può essere contestato come abusivo.
Se siete proprietari locatori a Le Barcarès, e il vostro amministratore vi fattura onorari «eccezionali» per la semplice consultazione di un preventivo, sappiate che il condominio può agire. In pratica, ho incontrato casi in cui i condomini hanno recuperato diverse migliaia di euro dopo aver fatto annullare clausole abusive.
Per gli inquilini, questa giurisprudenza ha un impatto indiretto: se le spese condominiali vengono ridotte grazie all'annullamento di clausole abusive, il vostro locatore può riversare la riduzione sul vostro canone di locazione, soprattutto se le spese sono forfettarie.
Se siete acquirenti, verificate prima di acquistare se il contratto di amministrazione contiene clausole potenzialmente abusive. Un condominio che ha già vinto una causa in questo ambito è garanzia di buona gestione.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Fate esaminare il vostro contratto di amministrazione da un avvocato specializzato in diritto del consumo o in condominio. Una clausola abusiva può essere annullata anche dopo anni.
