参考判决： cc • N° 81-13.737 • 1982-12-14 • 查看判决 →
想象一下场景：在巴黎16区（Paris, 16e arrondissement），一栋由多座建筑组成的高档住宅区。A座建筑，名为“爱丁堡”（Edimbourg），有自己的区分所有权人，组成次级工会。某天，最初的开发商修改了建筑许可证（permis de construire），影响了整个区分所有权共有部分份额（tantièmes）的分配。次级工会决定起诉这一决定。但它有权这样做吗？
每个区分所有权人在多建筑区分所有权中都会问的问题：谁可以维护什么？次级工会（一个建筑内区分所有权人的集合）能否单独行动，质疑涉及整个住宅区的决定？法国最高法院在1982年12月14日的判决中明确回答：不能，次级工会的宗旨限于其建筑的管理、维护和内部改善。它不能取代主要工会（syndicat principal）。
这一判决虽源于1982年，但至今仍具现实意义，并提醒区分所有权法（droit de la copropriété）的一项基本原则：主要工会与次级工会之间的权限划分。对于区分所有权人来说，这是一个务实教训：不要混淆个人利益与集体利益。
事实：每天都会发生的故事
1966年，一家公司获得巴黎一处区分所有权不动产综合体的建筑许可证。该许可证特别确定了分配给每栋建筑每个单元的区分所有权份额（共有部分百分比）。区分所有权规约（règlement de copropriété）规定设立多个次级工会，其中包括爱丁堡建筑工会。
几年后，争议爆发：原计划建造爱丁堡建筑的地块涉及建筑许可证的修改。爱丁堡建筑次级工会由其管理人（syndic）代表，起诉开发商要求撤销该修改，认为这损害了其成员的利益。
巴黎大审法院（tribunal de grande instance de Paris），随后巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris），驳回了次级工会的诉讼。理由：其公司宗旨（objet social）由区分所有权规约定义，不允许其为整个区分所有权利益辩护。次级工会向最高法院提起上诉，主张区分所有权规约赋予它处理爱丁堡建筑一切事务的权限，包括其专属地块。
最高法院驳回上诉。它确认次级工会仅在任务范围内具有诉讼资格：其建筑的管理、维护和内部改善。争议地块虽分配给爱丁堡建筑，但属于整个区分所有权的土地基础。建筑许可证的修改因此涉及区分所有权的整体组织，属于主要工会的管辖范围。
法院的推理——详细解析
最高法院依据1965年7月10日法律（规定建筑区分所有权地位的法律）第17条（article 17 de la loi du 10 juillet 1965）以及区分所有权规约的规定。第17条规定，主要工会负责建筑物的保存和共有部分的管理。次级工会仅可为管理、维护和改善其集合的建筑或建筑群而设立。
简言之，立法者意图建立明确的层级：主要工会是全体区分所有权人对于整体区分所有权事务的代表。次级工会是地方分支，仅对其建筑内部事务具有管辖权。换句话说，它们不能就影响所有区分所有权人权利的问题提起诉讼，如份额分配或建筑许可证修改。
但请注意：这一限制并不意味着次级工会毫无权力。它们完全可以就自身建筑特有的问题提起诉讼：私有部分的施工缺陷、次要共有部分（楼梯、建筑专属电梯）的维护不善等。但一旦事务超出建筑范围，就属于主要工会的管辖。
鲜为人知的是，最高法院在此遵循对文本的严格解释。它拒绝扩大次级工会的诉讼能力，即使区分所有权规约似乎赋予其广泛权限。在本案中，区分所有权规约提到了爱丁堡建筑的专属地块，但最高法院认为该地块属于区分所有权的共同基础。因此，次级工会不能单独行动。
在我的实践中，我遇到过次级工会试图质疑主要工会全体大会（assemblée générale）决定（如预算投票或管理人的选择）的案件。这是不可受理的，因为这些决定涉及全体区分所有权人。只有主要工会有资格质疑它们。
这对您意味着什么——具体来说
对于拥有多座建筑的不动产综合体的区分所有权人，这一判决具有重要的实际意义。
如果您是拥有次级工会的建筑中的区分所有权人，您必须知道该次级工会不能单独为整个区分所有权共同利益辩护。例如，如果开发商修改建筑许可证影响所有人的份额，应由主要工会采取行动。在博比尼（Bobigny），一栋200个单元分布在4座建筑的住宅区中，一个次级工会试图质疑向邻居颁发的修改性建筑许可证。巴黎上诉法院依据1982年判决宣布其不可受理。结果：浪费了数月的诉讼程序，诉讼费用由次级工会承担。
如果您是工会委员会（conseil syndical）成员，请仔细检查区分所有权规约中的权限划分。不要让次级工会单独处理超出其范围的事务。您可能面临不予受理（不经实质审查即驳回诉讼）以及因滥用程序而赔偿损失的风险。
如果您是开发商或建筑商，这一判决保护您免受分散诉讼。您只会被主要工会起诉，这简化了争议管理。但请注意尊重每个工会的权限。
对于租户，该判决直接影响较小，但请注意涉及一般共有部分（屋顶、地基、入口大厅）的法律行动属于主要工会，而非您所在建筑的次级工会。
避免此类争议的四个建议
- 从一开始就查阅区分所有权规约：在采取行动前，仔细阅读定义次级工会权力的条款。如果规约模糊，请咨询专门从事不动产法的律师。
- 不要混淆集体利益与个人利益：如果争议涉及一般共有部分（土地、主体结构、公共设备），请向主要工会提出。对于次要共有部分（楼梯、建筑专属电梯），次级工会可以采取行动。
- 在全体大会上表决授权：如果次级工会认为必须为共同利益采取行动，可以请求主要工会的全体大会明确授权。这可以避免不予受理。
- 如有疑问，在行动前寻求法律意见：与律师进行30分钟咨询可以避免不必要的诉讼费用。在巴黎，咨询费在150至300欧元（含税）之间，远低于不可受理的诉讼。
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深化：相关判例与演变
1982年的判决属于一贯的判例。最高法院多次重申这一原则。例如，在1995年6月28日的判决（n° 93-15.432）中，它裁定次级工会不能质疑主要工会全体大会关于一般费用分摊的决定。同样，在2011年1月12日的判决（n° 09-71.489）中，它明确次级工会无权对主要工会签署的管理人合同提起无效诉讼。
趋势很明显：法官严格解释次级工会的权限。这出于法律安全考虑：避免重要决定因孤立诉讼而被推翻。未来，除非立法演变，这一判例预计将维持。议会讨论中的区分所有权改革草案未修改这一点。
行动前的检查清单
在次级工会提起法律诉讼前需要检查的事项：
- 争议对象是什么？是否仅涉及次级工会的建筑（例如该建筑屋顶的防水缺陷）还是整个区分所有权（例如建筑许可证的修改）？
- 区分所有权规约是否允许次级工会采取行动？某些规约扩大了次级工会的权力，但这很少见。如有疑问，请咨询律师。
- 是否已通知主要工会？即使次级工会有权管辖，谨慎起见应通知主要工会以避免冲突。
- 是否需要主要工会全体大会的授权？如果争议涉及共同利益，请表决授权。
- 财务风险是什么？如果被裁定不予受理，次级工会可能被责令承担诉讼费用并因滥用程序支付损害赔偿。在巴黎，紧急审理程序的律师费可达2000至5000欧元。
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