Décision de référence : cc • N° 07-22.051 • 2009-05-20 • Consulter la décision →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Toulouse, in einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft, die vor dreißig Jahren beschlossen hat, Syndicats secondaires für die Verwaltung jedes Gebäudes zu gründen. Eines Tages ficht ein Miteigentümer die Klausel der Teilungserklärung an, die diese Gründung ermöglicht hat. Das Gericht gibt ihm Recht: Die Klausel gilt als nicht geschrieben. Aber was wird aus den Entscheidungen, die diese Syndicats secondaires all die Jahre getroffen haben? Die Eigentümerversammlungen, die beschlossenen Arbeiten, die erhobenen Kosten … ist alles nichtig? Das ist die entscheidende Frage, die die Cour de cassation am 20. Mai 2009 in einem Urteil beantwortet hat, das die Wohnungseigentümer von Muret wie auch ganz Frankreichs beruhigt.
Diese Entscheidung, die der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, ist dennoch wesentlich für alle, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft leben. Sie stellt ein einfaches, aber starkes Prinzip auf: Auch wenn eine Klausel für nichtig erklärt wird, bleiben die auf ihrer Grundlage vorgenommenen Handlungen gültig. undefined, man stellt die Vergangenheit nicht in Frage. undefined, dass diese Lösung sowohl die Wohnungseigentümer als auch Dritte schützt, die mit dem Syndicat secondaire Verträge geschlossen haben (Unternehmen, Lieferanten …).
Wie sollten Sie also reagieren, wenn Sie in Ihrer Teilungserklärung auf eine streitige Klausel stoßen? Und vor allem, welche Rechte haben Sie, wenn Sie bereits unter Entscheidungen eines angefochtenen Syndicat secondaire gelitten haben? Tauchen wir in die Einzelheiten dieses grundlegenden Urteils ein.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Der Fall beginnt in Toulouse, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Avenue d'Italie. Seit mehr als dreißig Jahren ist diese Gemeinschaft in mehrere Syndicats secondaires organisiert, die jeweils eine Gruppe von Einheiten verwalten. Diese Syndicats wurden auf der Grundlage von Artikel 33 der Teilungserklärung gegründet, der diese Möglichkeit vorsah. All diese Jahre haben sie normal funktioniert: Eigentümerversammlungen, Abstimmungen über Budgets, Arbeiten, Erhebung von Kosten … Bis zu dem Tag, an dem eine SCI und Miteigentümer, die Miteigentümer bestimmter Einheiten sind, beschließen, die Gültigkeit von Artikel 33 anzufechten. Ihr Argument? Die Klausel verstoße gegen die zwingenden Vorschriften des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum, das die Gründung von Syndicats secondaires streng regelt.
Das Tribunal de grande instance de Toulouse gibt ihnen Recht: Mit Urteil vom 3. Mai 2004 erklärt es Artikel 33 für nicht geschrieben. Doch die sich dann stellende Frage ist die nach den Folgen dieser Nichtigkeit für die in den vorangegangenen dreißig Jahren von den Syndicats secondaires vorgenommenen Handlungen. Die Kläger möchten, dass alles annulliert wird, als hätten die Syndicats nie existiert. Die Cour d'appel de Toulouse lehnt in einem Urteil vom 25. Oktober 2007 diese Rückwirkung ab: Sie ist der Ansicht, dass die Aufhebung der Syndicats secondaires nur für die Zukunft wirkt. Die Miteigentümer und die SCI legen Kassation ein.
Die Cour de cassation weist die Kassation in ihrem Urteil vom 20. Mai 2009 zurück. Sie bestätigt, dass „die Aufhebung der Syndicats, die ab ihrer Gründung eine Dritten gegenüber geltende Rechtspersönlichkeit erlangt hatten, nur für die Zukunft wirkt“. undefined die Syndicats secondaires haben dreißig Jahre lang rechtlich existiert: Ihre Entscheidungen und Handlungen sind gültig. Man kann nicht zurückgehen.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Um dieses Urteil zu verstehen, muss man zunächst den rechtlichen Rahmen in Erinnerung rufen. Das Gesetz vom 10. Juli 1965, das das Wohnungseigentum regelt, sieht vor, dass die Teilungserklärung Syndicats secondaires einrichten kann (Artikel 27). Aber diese Möglichkeit ist eingeschränkt: Sie darf nicht die Rechte der Miteigentümer oder die ordnungsgemäße Verwaltung des Gebäudes beeinträchtigen. Wenn eine Klausel der Teilungserklärung ein Syndicat secondaire unter Verstoß gegen diese Grundsätze einrichtet, kann sie von einem Richter für nicht geschrieben erklärt werden. Genau das ist hier passiert.
Aber die Cour de cassation geht weiter. Sie unterscheidet zwei Dinge: die Klausel (Artikel 33) und das Syndicat secondaire selbst, das eine tatsächliche rechtliche Existenz erlangt hat. Ab seiner Gründung hat das Syndicat secondaire eine Rechtspersönlichkeit (Fähigkeit, vor Gericht zu handeln, Verträge zu schließen, ein Bankkonto zu besitzen). Diese Rechtspersönlichkeit ist Dritten gegenüber geltend (Lieferanten, Miteigentümer, Banken). Selbst wenn die Gründungsklausel für nichtig erklärt wird, kann man diese vergangene Existenz nicht auslöschen. Die Richter sprechen von „Dritten gegenüber geltender Rechtspersönlichkeit“: Das bedeutet, dass die vom Syndicat secondaire vorgenommenen Handlungen (Unterzeichnung von Verträgen, Erhebung von Kosten, Abstimmungen in Versammlungen) für den Zeitraum, in dem es existiert hat, gültig sind.
Vorsicht jedoch: Das bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Wenn ein Miteigentümer durch das Funktionieren des Syndicat secondaire einen Schaden erlitten hat (z. B. überhöhte Kosten oder missbräuchliche Entscheidungen), kann er stets Schadensersatz auf der Grundlage von Artikel 1240 des Code civil (Haftung für Verschulden) verlangen. Aber die Nichtigkeit der Klausel stellt nicht automatisch alle vergangenen Handlungen in Frage. Es ist eine vernünftige Lösung: Stellen Sie sich das Chaos vor, wenn ein Unternehmen, das Arbeiten für das Syndicat secondaire durchgeführt hat, dreißig Jahre später zurückzahlen müsste oder wenn die erhobenen Kosten zurückerstattet werden müssten …
undefined, dass diese Entscheidung in einer ständigen Rechtsprechung der Cour de cassation steht, die sich weigert, den Nichtigkeitserklärungen von Klauseln in Wohnungseigentümergemeinschaften rückwirkende Wirkung zu verleihen. Sie schützt die Rechtssicherheit und die Stabilität der Beziehungen.
