参考判决： cc • N° 15-19.091 • 2016-10-20 • 查看判决 →
想象一下这个场景：在Parentis-en-Born，一对夫妇在HLM住房中共同生活了数年。承租人不幸去世。幸存伴侣，曾与逝者共同生活，希望继续居住在该房屋中。但HLM机构拒绝了他的请求：他没有合法居留证件。该怎么办？每年有数百个家庭向房地产专业人士提出这个问题。答案来自法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法机构）2016年10月20日的一项具有里程碑意义的判决。解读。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生，属于HLM机构（Coopération公司）的承租人，与Y女士保持公开同居关系（即稳定且公开的伴侣生活）。他们共同居住在该房屋中已有数年。X先生去世后，Y女士要求将租约转移至其名下，正如1948年9月1日法律第40条针对HLM住房所规定的：与承租人共同生活至少一年的同居伴侣或Pacs（民事互助契约）伴侣可以受益于租约。但HLM机构拒绝，理由是Y女士未能证明其在法国居留的合法性（她具有外国国籍）。争议由此开始。Y女士向初审法院（tribunal d'instance）提起诉讼，法院支持了她的请求。机构提出上诉：上诉法院维持原判。法官认为，共同生活至少一年的条件已满足，且法律并未将租约转移与居留合法性挂钩。机构向最高法院提起上诉。转折：最高法院驳回上诉，维持了判决。从此，无合法居留身份的同居伴侣在满足特定条件下，可以在承租人去世后继续居住在HLM住房中。
法院的推理——详细解析
最高法院依据1948年9月1日法律第40条，该条规定：“当HLM机构的承租人去世时，租约自动转移给在世配偶、民事互助契约（Pacs）伴侣或公开同居伴侣，前提是该伴侣在承租人去世时已与承租人实际共同生活至少一年。”简言之，该条文设定了两个条件：（1）是公开同居伴侣；（2）与承租人共同生活至少一年。它没有提及任何居留合法性的条件。最高法院认为，下级法院正确适用了法律：他们核实了同居伴侣确实与承租人共同生活超过一年，且无需要求其提供居留证件。HLM机构辩称，1948年9月1日法律应与《外国人入境与居留法典》（Code de l'entrée et du séjour des étrangers）结合解释，后者将某些权利与居留合法性挂钩。但最高法院驳回了这一论点：租约转移是一项独立权利，与居留权不同。但请注意：该判决并未创设居留权；它仅允许保留住房。同居伴侣仍需遵守移民法规以获取居留证件，但这不影响其租约权利。鲜为人知的是，这一解决方案体现了保护同居伴侣（即使处于无合法居留身份状态）的趋势，以防止他们在承租人去世后流落街头。
对您的实际影响
对于HLM承租人：如果您与无合法居留证件的外国国籍人士保持公开同居关系，您可以放心：您的伴侣在您去世后可以受益于租约转移，前提是能证明共同生活满一年。对于在世同居伴侣：您无需证明居留合法性即可保留住房。但您需要证明同居的公开性（例如邻居证词、共同账单等）。具体例子：在Tarnos，一位65岁的女士与她的伴侣（HLM承租人）共同生活了三年。伴侣去世后，HLM办公室因她无合法居留身份而拒绝转移租约。凭借该判决，她可以向法院提起诉讼以主张权利。如果她证明共同生活至少一年，法官将命令转移租约。实际操作中，HLM机构往往要求提供居留证件。但该判决禁止他们这样做。如果您处于类似情况，您应：（1）收集共同生活的证据（租金收据、证词、信件）；（2）向机构写信引述该判决；（3）如遭拒绝，向保护争议法官（juge des contentieux de la protection，原初审法院）提起诉讼。对于私人房东：该判决仅适用于HLM。对于私人住房，租约转移给同居伴侣受1989年7月6日法律管辖，该法也要求共同生活至少一年，但同样未设定居留合法条件。换言之，该解决方案可能通过类推扩展适用，但尚未明确。
避免此类纠纷的四条建议
- 从共同生活开始时就建立证据档案：保存能源账单、租金收据、共同银行对账单、邻居和亲友的证词。任何证明有效且公开共同生活的文件。
- 向HLM机构申报您的同居关系：书面通知出租人您与承租人同居。某些机构同意将同居伴侣添加为共同承租人，从而避免去世后的纠纷。
- 如遭拒绝，请及时行动：质疑拒绝转移的时效为自去世之日起两年（诉讼时效）。尽快向保护争议法庭提起诉讼。
- 咨询专业律师：每个情况都独特。律师可以帮助您收集证据、起草信件并在必要时启动程序。不要试图单独与通常不情愿的HLM机构谈判。
深入探讨：相关判例与演变
该判决确认了最高法院早先的趋势。在2012年1月26日的判决（n° 10-27.470）中，最高法院已裁定公开同居伴侣无需证明其行政身份即可受益于HLM住房租约的转移。然而，对于私人租赁住房，问题尚不明确。1989年7月6日法律也未提及居留条件，但某些法院可能要求外国同居伴侣提供居留证件。这对未来的意义：法院的趋势是保护家庭住房，无论居住者的行政身份如何。如果相关问题出现，最高法院很可能将该解决方案扩展至私人租约。在我的实践中，我曾遇到一些案件，其中具有合法身份的同居伴侣因没有居留证件而被拒绝转移租约。该判决是维护他们权利的有力武器。
实际操作：该怎么做
常见问题解答：
1. 如果我处于无合法身份状态，是否受影响？ 是的，只要您是公开同居伴侣，并且在承租人去世时已与其共同生活至少一年。您的居留合法性无关紧要。
2. 如何证明共同生活至少一年？ 任何方式：双方名下的租金收据、邻居证词、能源账单、共同银行对账单、共同税务申报等。
3. 如果HLM机构拒绝转移，我该怎么办？ 发送挂号信并附回执，引述最高法院2016年10月20日的判决。如果持续拒绝，在去世后两年内向保护争议法官提起诉讼。
4. 该判决是否适用于私人住房？ 不直接适用，但推理可被引用。对于私人租约，1989年7月6日法律也未将租约转移与居留合法性挂钩。如果发生纠纷，建议参考该判决。
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