参考判决： cc • N° 99-15.962 • 2001-10-02 • 查看判决 →
您是卡斯特尔萨拉桑（Castelsarrasin）的业主，拥有一块共同共有（indivision）土地（即多人共同拥有）。例如，您和您的兄弟获得了在该土地上建造房屋的建设许可证。但关系变得紧张，您决定将您的份额出售给一位开发商。开发商希望取得许可证以进行建设。您的兄弟拒绝。该怎么办？能否通过司法途径强制转让许可证？
这正是2001年10月2日法国最高法院（Cour de cassation）判决中提出的问题。答案是明确的：临时法官（juge des référés）（紧急情况法官）不能违背共同共有人（coïndivisaires）的意愿命令转让建设许可证。为什么？因为这种转让既不是保全措施（mesure conservatoire）（用于保护财产），也不是恢复原状（remise en état）（用于恢复原状）。简而言之，紧急情况不足以促成该决定。
尽管该裁决已有二十多年历史，但对于所有面临共同共有僵局的人来说仍然具有现实意义。它提醒我们，临时法庭（tribunal des référés）的权力有限，案件的实质问题必须由实质法官（juge du fond）裁决。那么，如果您处于这种情况，该如何应对？我们接下来会看到。
事实：每天都会发生的故事
想象一下：Y...夫妇是莫伊萨克（Moissac）一栋建筑物的共同共有人（indivision），与其他家庭成员共同拥有。1993年，他们获得了进行工程的许可证。但很快，共同共有人内部出现分歧。一群购买者Bonvallot-Aimé家族出面购买份额。1993年8月13日，许可证被转让给Bonvallot-Aimé共同共有体（indivision Bonvallot-Aimé），但未经所有原始共同共有人（coïndivisaires d'origine）同意。事实上，Y...夫妇并未同意。
Y...夫妇随后在蒙托邦大审法院（tribunal de grande instance de Montauban）的临时法官面前起诉购买者，要求撤销该转让。他们认为这是明显的非法干扰（trouble manifestement illicite）。临时法官支持他们，命令将许可证归还给原始共同共有体。但购买者不服上诉。图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）维持了临时法官的裁决。案件最终上诉至法国最高法院。
法国最高法院撤销（casse）了上诉法院的判决。它认为临时法官不能命令转让许可证，因为这不属于其紧急权力范围。事实上，《民事诉讼法典》（Code de procédure civile）第809条第1款（旧版）允许临时法官采取保全措施或恢复原状，以防止即将发生的损害或制止明显的非法干扰。但在此案中，许可证转让既不是保全措施（因为它不涉及保护财产），也不是恢复原状（因为它不涉及恢复原状）。这是一项涉及财产权实质的决定。
法院的推理——详细解析
法国最高法院依据《民事诉讼法典》第809条第1款（自2020年起变为第834条）。该条款规定，临时法官可以“采取必要的保全措施或恢复原状，以防止即将发生的损害或制止明显的非法干扰”。法院明确指出，转让建设许可证不属于此类措施。为什么？因为建设许可证是附属于个人的权利（intuitu personae）：它是根据申请人个人情况颁发的。将其转让给第三方，就是改变权利本身。而临时法官不能就实质权利作出裁决；只能采取临时措施。
在本案中，实质法官（上诉法院）曾认为共同共有人拒绝转让许可证构成明显的非法干扰。但法国最高法院否定了这一观点：根据该条款，这种干扰并不“明显”，因为它属于共同共有人之间的分歧，应由共同共有的一般法律处理，并须由实质法官裁决。换句话说，紧急情况并不会将普通纠纷转化为非法干扰。
这一推理在判例中是一贯的。法国最高法院以此保护共同共有人的权利：任何共同共有人都不能通过临时诉讼（référé）被迫放弃其权利或接受许可证转让。在我的实践中，我遇到过一些案件，购买者试图通过临时诉讼获得建设许可证，认为紧急情况可以证明一切。这是错误的：临时诉讼不是加速程序以获得想要的东西，而是仅限于特定情况的工具。
这对您有什么实际影响
如果您是共同共有人，这项裁决保护您：任何共同共有人都不能通过临时诉讼强迫您转让建设许可证。但请注意，这并不意味着转让不可能：您只需通过实质法官，这需要更多时间。例如，在莫伊萨克，拒绝出售其份额的共同共有人可能会将建设项目拖延数月甚至数年，如果购买者无法获得许可证。
如果您是购买者，这项裁决提醒您，在签署预买卖合同（compromis de vente）之前，要确保所有共同共有人同意许可证转让。否则，您可能会拥有一块可建设土地但无许可证，从而无法建设。在这种情况下，您可以要求卖方赔偿因交付不符合约定而造成的损失，但这将漫长且昂贵。
具体而言，如果您处于这种情况，您应该：
- 对于拒绝的共同共有人：不要屈服于压力，但要知道，如果购买者证明权利滥用，实质法官可以命令在强制罚款（astreinte）下转让许可证。
- 对于购买者：要求在出售前转让许可证，或规定解除条件（clause suspensive）（如果未获得转让，则取消销售）。
- 对于双方：尝试调解（médiation）（与中立第三方谈判）以达成友好协议。
数字示例：在卡斯特尔萨拉桑，一块带有建设许可证的可建设土地平均比无许可证的土地贵50,000欧元。如果转让受阻，购买者将损失这一增值。实质诉讼的费用可能达到3,000至5,000欧元的律师费，不包括鉴定费用。
避免此类纠纷的四个建议
- 建议1：在获得许可证前签署共同共有协议（convention d'indivision）。该协议可以规定权利转让的方式，包括许可证转让。这样，在发生分歧时，您有明确的框架。
- 建议2：在销售合同中插入条款，明确规定许可证转让是销售的基本条件，卖方承诺获得所有共同共有人的同意。如果违反，购买者可要求取消销售。
- 建议3：在出售前优先选择退出共同共有（sortie d'indivision）。如果您处于共同共有状态，最好分割财产（拍卖或优先分配），使每个共同共有人成为其份额的独家所有者。这可以避免后续的僵局。
- 建议4：在出现困难时立即咨询专业律师。律师可以就最佳策略提供建议：谈判、调解或诉讼。不要拖延，因为建设许可证有有效期（通常为2年），可能在诉讼期间过期。
深入探讨：相关判例和演变
该裁决符合法国最高法院的一贯判例。例如，在2000年7月12日的判决（n° 98-16.477）中，法院已经裁定临时法官不能命令颁发建设许可证，因为这属于行政部门的自由裁量权。同样，在2001年11月14日的判决（n° 99-21.234）中，法院拒绝临时法官命令补正建设许可证的权力。
因此，趋势很明确：法院对临时诉讼的限制非常严格。自2001年以来，没有任何重大演变改变这一立场。然而，2014年的ALUR法律加强了共同共有人在共同财产管理方面的权利，但未改变许可证转让制度。未来，判例不太可能演变，因为权力分立原则（临时法官≠实质法官）是根本性的。
行动前检查清单
常见问题解答：关于共同共有中建设许可证转让的实践问题
如果共同共有人拒绝，我能否通过临时诉讼获得建设许可证转让？
不能。临时法官不能命令转让，因为这既不是保全措施也不是恢复原状。您必须向实质法官提起诉讼。
如果购买者要求在出售前转让许可证怎么办？
您必须获得所有共同共有人的书面同意。如果有人拒绝，销售可能被取消或价格降低。在预买卖合同（compromis）中规定解除条件（condition suspensive）是明智的。
诉讼的时限是多少？
建设许可证有效期为2年（可续期）。如果诉讼阻碍转让，许可证可能过期。因此必须迅速行动：在拒绝后6个月内向实质法官提起诉讼。
实质诉讼的费用是多少？
律师费大约2,000至5,000欧元，加上执达员费用和可能的鉴定费用。平均需要12至18个月。
我能否在没有建设许可证的情况下出售土地？
可以，但价值较低。许可证是增值。如果无证出售，您必须告知购买者，购买者可要求降价。
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