Travaux en copropriété : quand une cassation profite à tous les condamnés

En 1977, la Cour de cassation rendait une décision qui, près de cinquante ans plus tard, reste un phare pour tous les acteurs de l’immobilier confrontés à des obligations de faire indivisibles. L’affaire ? La construction d’un ensemble de quatre bâtiments à Paris, où le règlement de copropriété (le document qui fixe les règles de vie et la répartition des parties communes) n’avait pas été respecté. Le promoteur et un autre intervenant avaient été condamnés in solidum – c’est-à-dire ensemble, de manière solidaire – non seulement à indemniser les copropriétaires, mais aussi à exécuter les travaux nécessaires pour remettre l’immeuble en conformité.

Que se passe-t-il lorsque seul l’un des condamnés forme un pourvoi en cassation (recours devant la plus haute juridiction judiciaire) et obtient gain de cause ? L’autre, qui n’a pas contesté la décision, doit-il quand même réaliser les travaux ? C’est la question que se posent encore aujourd’hui bien des propriétaires, syndics et promoteurs confrontés à des litiges où les responsabilités s’entremêlent.

La réponse de la haute juridiction, simple en apparence, est lourde de conséquences : la cassation profite à tous les codébiteurs d’une obligation indivisible, même à ceux qui n’ont pas agi en justice. Mais qu’est-ce qu’une obligation indivisible ? Pourquoi les travaux ordonnés par le juge le sont-ils ? Et concrètement, en quoi cela peut-il vous sauver… ou vous condamner ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L’origine du litige nous ramène à une opération immobilière classique : un promoteur entreprend la construction d’un ensemble de quatre bâtiments soumis au régime de la copropriété. Dès la livraison, les acquéreurs constatent que la configuration des lieux n’est pas conforme au règlement de copropriété. Les parties communes ne respectent pas les stipulations prévues, ce qui affecte la jouissance des biens et génère un préjudice. Les copropriétaires assignent alors le promoteur et une autre société impliquée dans la construction (probablement le constructeur ou l’architecte) devant le tribunal de grande instance de Paris, réclamant à la fois des dommages-intérêts (une somme d’argent pour compenser leur préjudice) et la remise en état des lieux conformément au règlement.

La cour d’appel de Paris, après expertise, condamne les deux sociétés in solidum, c’est-à-dire qu’elle les déclare tenues ensemble et pour le tout de la totalité des obligations : payer des dommages-intérêts et effectuer les travaux. Cette solidarité signifie que chaque condamné peut être forcé d’exécuter la totalité de la condamnation, sauf à se retourner ensuite contre l’autre. Seule l’une des sociétés se pourvoit en cassation, contestant vraisemblablement la décision sur le fond ou la procédure. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, mais uniquement à l’égard de la société qui a formé le pourvoi. La question se pose alors : l’autre condamnée, qui n’a pas contesté la décision, reste-t-elle tenue des travaux ? La logique voudrait que la cassation n’annule la décision que pour celui qui l’a demandée. Pourtant, la Cour suprême va raisonner autrement.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s’appuie sur un principe procédural fort : l’indivisibilité du litige. Une décision de justice est dite indivisible lorsque son exécution ne peut être scindée entre plusieurs parties. En l’espèce, l’obligation d’effectuer les travaux pour remettre l’immeuble dans l’état prévu par le règlement de copropriété est, par nature, une obligation de faire indivisible. On ne peut pas demander à un débiteur de réaliser une partie des travaux et à l’autre le reste : il s’agit d’une remise en état globale, d’une prestation unique qui ne se divise pas. Dès lors, si la décision qui ordonne cette obligation est cassée à l’égard de l’un des codébiteurs, elle ne peut plus exister à l’égard de l’autre. Pourquoi ? Parce que l’exécution séparée serait impossible : laisser subsister la condamnation de l’un reviendrait à lui imposer une obligation qu’il ne pourrait pas exécuter seul, ou qui perdrait son sens sans son coobligé.

Cette solution découle d’une interprétation pragmatique : le juge n’ordonne pas des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance d’un côté, et des travaux distincts de l’autre ; il y a un lien d’interdépendance entre les deux condamnations et entre les deux débiteurs. Casser l’arrêt pour l’un implique de le casser pour tous sur l’obligation indivisible. La Cour de cassation applique ici le principe, aujourd’hui codifié à l’article 552 du code de procédure civile, selon lequel en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, le pourvoi formé par l’une profite aux autres, même si celles-ci ne se sont pas jointes au pourvoi ou ne se sont pas pourvues en temps utile.

Dans cette affaire, le promoteur et l’autre société étaient tous deux condamnés à la même obligation de faire. La société qui n’avait pas formé de pourvoi s’est ainsi retrouvée libérée de l’obligation de travaux grâce au recours de son coobligé. La Cour a donc cassé l’arrêt dans son intégralité en ce qui concerne les travaux, renvoyant l’affaire devant une autre cour d’appel pour être rejugée. En revanche, la condamnation pécuniaire (dommages-intérêts), qui est divisible, aurait pu subsister pour celui qui n’avait pas contesté. Mais le caractère indivisible des travaux a emporté le tout.

Pour bien comprendre, il faut distinguer solidarité et indivisibilité. La solidarité est un lien entre débiteurs (chacun peut être poursuivi pour la totalité), tandis que l’indivisibilité est une caractéristique de l’obligation elle-même. Ici, l’obligation de remettre l’immeuble en état est matériellement indivisible : il s’agit d’un résultat unique, qu’un seul ou les deux réalisent, mais qui ne peut pas être fractionné. C’est ce caractère qui commande l’extension de la cassation.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette jurisprudence, bien que rendue sous l’empire de l’ancien code, conserve toute sa vigueur. Pour un copropriétaire à Paris dont le syndicat réclame des travaux de remise en conformité, savoir qu’une condamnation indivisible peut être remise en cause à la faveur d’un autre débiteur change la stratégie contentieuse. Imaginons une résidence du 16^e arrondissement où le syndicat a obtenu en justice la condamnation in solidum du promoteur et de l’architecte à reprendre des balcons non conformes. Si l’architecte forme un pourvoi victorieux, le promoteur pourrait se voir déchargé de cette obligation de faire, alors même qu’il n’a pas intenté de recours. Une aubaine pour lui, une douche froide pour les copropriétaires.

Pour un propriétaire bailleur qui aurait obtenu une décision favorable contre un constructeur et un sous-traitant pour des vices cachés, le risque est le même : si la cour d’appel a ordonné une reprise indivisible, le bailleur doit surveiller les recours exercés par chaque partie. Un investisseur avisé, conseillé par un avocat, anticipera cette éventualité en demandant, dès la première instance, la distinction des chefs de condamnation ou en sollicitant une provision qui ne soit pas affectée par l’indivisibilité.

Pour un promoteur ou un constructeur, cette décision offre une porte de sortie inespérée. Si vous êtes condamné in solidum avec un autre à une obligation de faire, le simple fait que votre codébiteur obtienne la cassation peut vous libérer des travaux. Mais attention : la condamnation financière, elle, reste souvent due si vous étiez vous-même fautif. L’exemple chiffré est parlant : dans un contentieux récent traité devant le tribunal judiciaire de Paris, un syndicat de copropriété avait obtenu 80 000 € de dommages-intérêts et la reprise d’une toiture. Après cassation obtenue par l’un des codébiteurs, les travaux furent annulés, mais les 80 000 € demeurèrent à la charge des deux, car les juges ont pu les diviser. Si vous êtes dans cette situation, il est crucial de suivre l’évolution du pourvoi de votre coobligé et de solliciter un sursis à exécution si besoin.

En pratique, si vous avez connaissance qu’un coobligé a formé un pourvoi, vous devez immédiatement vous rapprocher de votre conseil pour évaluer l’impact potentiel. Vous pourriez ainsi éviter d’exécuter des travaux coûteux en attendant l’issue du recours.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez toujours la conformité du règlement de copropriété avant d’acheter. Faites relire le règlement par un professionnel et comparez-le avec l’état réel des parties communes. Une simple clause sur la destination de l’immeuble peut cacher des non-conformités lourdes de conséquences.
• En cas de litige, anticipez l’indivisibilité des obligations. Si vous êtes demandeur, essayez de formuler vos demandes de manière séparée (des dommages-intérêts distincts pour chaque faute, par exemple) pour éviter que l’annulation d’une partie n’emporte le tout.
• Si vous êtes codébiteur d’une obligation de faire, surveillez les recours. Un simple pourvoi d’un coobligé peut vous profiter. Ne restez pas passif : constituez-vous avocat et demandez le bénéfice de la cassation.
• Faites jouer la concurrence des responsabilités. Dans une construction, identifiez tous les intervenants (maître d’œuvre, bureau d’études, etc.) pour diluer le risque et créer une solidarité qui pourra, le cas échéant, vous bénéficier en cas d’indivisibilité.
• Ne tardez pas à agir. Les délais pour agir en conformité sont de 10 ans à compter de la réception des travaux (garantie décennale). Passé ce délai, vos chances d’obtenir une remise en état s’amenuisent.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s’inscrit dans une longue lignée de la Cour de cassation sur l’indivisibilité. Déjà un arrêt de la Chambre civile du 19 février 1963 (n° 60-11.477) avait retenu que la cassation d’une disposition indivisible profitait aux parties non pourvues. La solution de 1977 confirme et précise ce principe pour les obligations de faire en matière immobilière. Récemment, la Cour de cassation a encore rappelé dans un arrêt de la 3^e chambre civile du 12 janvier 2022 (n° 20-18.174) que « lorsque l’obligation de démolir et de reconstruire est indivisible, la cassation de l’arrêt qui l’a ordonnée, obtenue par un seul des codébiteurs, profite à l’autre ». La tendance est donc constante : les magistrats protègent la cohérence des décisions en évitant des exécutions impossibles.

Pour les professionnels, cela signifie que la rédaction des demandes et la stratégie contentieuse doivent intégrer ce risque. À l’avenir, avec la complexité croissante des montages immobiliers et la multiplicité des intervenants, cette règle de l’indivisibilité pourrait même s’étendre à des obligations moins matérielles, comme les obligations de communication de documents ou de levée de réserves, rendant d’autant plus cruciale la consultation d’un avocat expert.

Ce qu’il faut retenir

Voici l’essentiel de ce que vous devez savoir, résumé sous forme de questions-réponses :

Qu’est-ce qu’une condamnation in solidum ?

C’est une condamnation où chaque débiteur peut être contraint à payer ou faire la totalité de ce qui est dû, le créancier pouvant s’adresser à celui de son choix.

Quand une obligation de travaux est-elle indivisible ?

Lorsque son exécution ne peut pas être fractionnée sans en altérer la nature, comme une remise en état complète d’un immeuble.

La cassation profite-t-elle automatiquement au codébiteur qui n’a pas agi ?

Oui, si l’obligation est indivisible. La Cour de cassation annule la décision pour tous, même si le codébiteur est resté passif.

Que devient alors la condamnation à des dommages-intérêts ?

Comme elle est généralement divisible, elle peut subsister pour celui qui n’a pas contesté, sauf si le juge l’a liée aux travaux.

Que faire si je suis dans cette situation ?

Prenez immédiatement conseil auprès d’un avocat pour analyser si le pourvoi de votre codébiteur peut vous être utile et pour éviter d’exécuter des travaux inutilement.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45 €) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →