Surélévation en copropriété : quand l'assemblée excède ses pouvoirs

Dans un immeuble parisien du XVIe arrondissement, un copropriétaire propriétaire de plusieurs lots, dont une terrasse, a souhaité la surélever pour gagner en espace et en confort. Ce projet, a priori anodin, a déclenché une bataille juridique qui a duré des années, allant jusqu'à la Cour de cassation. L'enjeu ? Déterminer jusqu'où peut aller l'assemblée générale des copropriétaires (instance réunissant tous les propriétaires pour voter les décisions) lorsqu'elle se prononce sur des travaux modifiant la structure de l'immeuble. Cet arrêt du 4 juin 1973, bien que daté, pose des principes qui restent aujourd'hui au cœur de la vie en copropriété.

Qui, parmi les propriétaires occupants ou bailleurs, ne s'est jamais interrogé sur la légalité d'une résolution adoptée en assemblée générale ? Vous avez peut-être déjà entendu parler de majorités qualifiées, de parties communes à usage privatif, ou encore de la fameuse loi du 10 juillet 1965. Mais savez-vous précisément quand une décision d'assemblée est susceptible d'être annulée pour excès de pouvoir ? La réponse tient en grande partie dans l'analyse de ce que la réunion des copropriétaires peut – et surtout ne peut pas – décider.

Cette affaire oppose un propriétaire, M. Lévy-Brissac, au syndicat des copropriétaires (l'entité qui représente l'ensemble des propriétaires). La Cour de cassation, plus haute juridiction de l'ordre judiciaire, a rendu une décision qui éclaire d'un jour nouveau les limites du pouvoir collectif, en confirmant l'arrêt de la cour d'appel. Sans entrer dans les détails techniques immédiatement, retenez que ce jugement protège chaque copropriétaire contre une atteinte disproportionnée à ses droits par le vote majoritaire.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Revenons au point de départ du litige. Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété (organisation juridique d'un bâtiment divisé en lots privés et parties communes), un copropriétaire possédait divers lots, dont une « petite terrasse ». Désireux d'agrandir son espace extérieur, il a conçu un projet de surélévation de cette terrasse. Naturellement, il a soumis son projet à l'assemblée générale des copropriétaires, comme l'exige la loi du 10 juillet 1965 pour tout travail affectant l'aspect extérieur ou les parties communes de l'immeuble (escaliers, toiture, façade…).

L'ordre du jour de l'assemblée mentionnait donc clairement ce point. Toutefois, au moment de voter, la question cruciale était celle de la majorité requise et de l'objet précis de la décision. La résolution adoptée par la majorité des voix a-t-elle empiété sur des prérogatives qui relèvent d'une règle plus stricte ? C'est précisément ce que conteste le copropriétaire, qui estimait que la décision outrepassait les pouvoirs de l'assemblée.

Le parcours judiciaire a été le suivant : le tribunal de grande instance, puis la cour d'appel de Paris, ont donné raison au syndicat des copropriétaires, validant la régularité de la résolution. Mais M. Lévy-Brissac s'est pourvu en cassation. La Cour suprême, dans un arrêt de rejet, confirme l'analyse des juges du fond : l'assemblée n'a pas excédé ses pouvoirs. Comment les magistrats en sont-ils arrivés là ? C'est ce que nous allons détailler.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation commence par citer les motifs des juges d'appel : la cour de Paris avait constaté que l'assemblée générale avait pour objet de se prononcer sur la surélévation de la petite terrasse, conformément à l'ordre du jour. Dès lors que le projet était dûment présenté et voté, il appartenait à l'assemblée de trancher. Les juges du fond ont estimé que le débat s'inscrivait dans le cadre normal des prérogatives de l'assemblée, sans empiéter sur des droits individuels ou sur des dispositions d'ordre public.

La Haute juridiction s'appuie sur les principes cardinaux de la loi du 10 juillet 1965. Cette dernière prévoit que les décisions relatives aux travaux sur parties communes sont, selon leur nature, votées à des majorités variables : simple majorité de l'article 24 pour les menus travaux, majorité absolue de l'article 25 pour les travaux d'amélioration, double majorité de l'article 26 pour les modifications du règlement de copropriété ou les travaux comportant transformation, addition ou amélioration majeures, et unanimité pour les décisions portant atteinte aux droits de chaque copropriétaire sur ses parties privatives ou sur sa quote-part de parties communes.

Ici, la question tourne autour de ce que l'assemblée pouvait voter sans violer une règle de majorité plus stricte. La Cour de cassation reprend une analyse factuelle : en l'espèce, le projet de surélévation n'impliquait pas une modification substantielle de la structure ou une emprise illégale sur les parties communes. L'assemblée n'a donc pas « cédé ses pouvoirs » ni dépassé le cadre de ce qui lui était permis. Le pourvoi du propriétaire est rejeté.

L'arrêt apporte une clarification importante : le simple fait qu'une décision soit discutée en assemblée ne signifie pas que celle-ci excède ses compétences. Encore faut-il vérifier ce sur quoi elle porte exactement. La cour d'appel avait répondu « par ces seuls motifs », c'est-à-dire en se fondant sur l'ordre du jour et sur la nature des travaux, que l'assemblée était légitime à délibérer. La Cour suprême valide cette approche pragmatique. Ainsi, l'existence d'un vote majoritaire ne crée pas automatiquement un abus : tout dépend de l'objet voté.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un lot avec terrasse, cet arrêt vous concerne directement. Imaginons que vous déteniez un appartement avec terrasse à Paris, dans le quartier de Montmartre. Vous envisagez de la couvrir ou de la surélever pour créer une véranda. Avant de vous lancer, vous devrez obtenir l'autorisation de l'assemblée générale. Mais quelle autorisation exactement ? Si vos travaux modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ou touchent aux parties communes (par exemple, en empiétant sur le toit), la loi exige une majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires), voire celle de l'article 26 (double majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) si le règlement de copropriété est modifié.

L'arrêt du 4 juin 1973 vous enseigne que vous ne pouvez pas vous opposer à une résolution sur le seul motif qu'elle est votée à une majorité que vous jugez insuffisante : il faut démontrer que la majorité utilisée est illégale au regard de la nature des travaux. À l'inverse, si vous êtes un copropriétaire mécontent d'une décision autorisant de tels travaux chez un voisin, vous devez vérifier si la majorité requise a été respectée. Par exemple, à Paris, un ravalement de façade avec changement de couleur est souvent voté à la majorité de l'article 25 ; une surélévation lourde pourrait nécessiter l'article 26 ou l'unanimité si elle porte atteinte à la jouissance privative d'un autre lot.

Prenons un exemple chiffré. Dans une copropriété de dix lots avec un total de 1 000 tantièmes (millièmes de propriété), la surélévation d'une terrasse affectant la toiture, partie commune, requiert la double majorité de l'article 26 : l'accord de la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les deux tiers des voix. Si seulement six copropriétaires sur dix votent pour, mais ne détiennent que 600 millièmes, la résolution est invalide. Connaître ces subtilités vous évite de longs contentieux.

Pour les acquéreurs, cette jurisprudence est aussi un garde-fou : avant d'acheter un lot, lisez attentivement le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées. Vérifiez si des autorisations de travaux ont été accordées sans respecter les règles de majorité. Un recours en annulation pourrait être exercé par n'importe quel copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal. À Paris, où l'habitat vertical est dense, ces garanties sont essentielles.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Identifiez précisément la nature de vos travaux. S'agit-il d'une simple réparation, d'une amélioration ou d'une transformation ? La qualification détermine la majorité applicable. Consultez le règlement de copropriété et, en cas de doute, sollicitez l'avis d'un professionnel du droit avant l'assemblée.
• Rédigez une résolution claire et détaillée. Trop de contentieux naissent de formulations ambiguës. Le projet de résolution doit décrire les travaux, leur emprise, les matériaux utilisés, les délais. Une résolution vague peut être annulée pour imprécision, ou à l'inverse, une résolution trop générale peut être interprétée comme un excès de pouvoir.
• Respectez scrupuleusement la convocation et l'ordre du jour. Comme le montre l'arrêt, l'ordre du jour délimite le pouvoir de l'assemblée. Assurez-vous que tous les copropriétaires reçoivent la convocation avec l'ordre du jour détaillé au moins 21 jours avant la réunion. Tout point non inscrit ne peut être valablement voté.
• Agissez vite en cas de contestation. Le recours en annulation d'une décision d'assemblée générale est enfermé dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passez ce délai, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière. Si vous estimez que l'assemblée a voté sans le bon seuil de majorité, saisissez le tribunal judiciaire dans ce court laps de temps.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

L'arrêt de 1973 s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante qui protège l'équilibre entre pouvoir collectif et droits individuels. Dès 1968, la Cour de cassation avait jugé que le règlement de copropriété ne peut porter atteinte à la propriété privative d'un copropriétaire sans son accord exprès. Plus récemment, une décision de la troisième chambre civile du 10 septembre 2014 (n° 13-18.720) a rappelé que les travaux décidés en assemblée ne doivent pas empiéter sur les parties privatives sans respecter le principe de l'unanimité.

La tendance des tribunaux est de contrôler avec rigueur le respect des majorités. Depuis la loi Alur de 2014, certaines décisions exigent désormais une double majorité renforcée. Les juges n'hésitent pas à annuler une résolution qui, sous couvert d'un vote à la majorité simple, affecte gravement la jouissance ou la structure de l'immeuble. Pour l'avenir, la vigilance reste de mise : avec l'intensification des projets de surélévation en milieu urbain dense, notamment à Paris et en Île-de-France, les contentieux sur l'emprise des travaux devraient se multiplier.

Ce qu'il faut retenir

Pour vous aider à mémoriser l'essentiel, voici une checklist à suivre si vous êtes confronté à une décision d'assemblée relative à des travaux de surélévation :

1. Vérifiez l'objet exact de la résolution. Comparez avec l'ordre du jour : y a-t-il correspondance ?
2. Identifiez la nature des parties affectées. S'agit-il de parties communes, privatives, ou d'un droit de jouissance exclusif ?
3. Calculez la majorité requise. Reportez-vous aux articles 24, 25 ou 26 de la loi de 1965 en fonction de la qualification des travaux.
4. Contrôlez le procès-verbal. Assurez-vous que la majorité annoncée est bien atteinte en nombre de voix et de copropriétaires (le cas échéant).
5. Respectez le délai de contestation. Si vous envisagez un recours, vous avez deux mois après notification du PV pour agir en justice.

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