参考判决： cc • 编号 72-93.696 • 1973-07-23 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是Le Chesnay（伊夫林省）的一位业主。您开始扩建房屋，但未申请建筑许可证（permis de construire），以为不会被人发现。墙壁在升高，屋顶在铺设……突然，一位邻居向市政府举报了施工。您收到了一封执达员（huissier）的信，随后是法庭传票。您可能被追究到何种程度？违法行为是在第一铲土时就“完成”，还是持续到最后一瓦？这个问题对任何业主都至关重要，最高上诉法院（Cour de cassation）在1973年给出了答案。
许多业主错误地认为，非法施工（即未经许可建造）属于瞬时性犯罪。他们认为一旦地基浇注完成，犯罪就“固定”了，超过一定期限后便不再受追究。大错特错。最高上诉法院刑事庭（chambre criminelle de la Cour de cassation）1973年7月23日的判决（编号72-93.696）确立了明确原则：只要施工继续进行，犯罪就持续存在。
换言之，只要您的工地未完工，您就处于违法状态，随时可能被起诉。这对诉讼时效（超过该期限后不得再起诉）和处罚（可能面临拆除风险）具有重大实际影响。让我们深入探讨这一至今仍然适用的开创性判决。
事实：每天都会发生的故事
案件始于巴黎，但同样可能发生在Mantes-la-Jolie或Le Chesnay。一位业主（我们称其为X先生）在未事先取得《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）要求的建筑许可证（当时为第103条，现为L.421-1条及后续条款）的情况下开始建造一栋建筑。工程推进，建筑拔地而起。但有一天，检察院（parquet，即ministère public）得知了这一非法建筑，很可能是由邻居或市镇工作人员举报。
X先生因违反《城市规划法典》被轻罪法庭（tribunal correctionnel）起诉。他被判处罚金300法郎（数额不大，约合现在的450欧元），更重要的是，被判令拆除建筑物。他提出上诉。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）于1972年11月10日维持原判。X先生随后向最高上诉法院提起上诉。
在最高上诉法院，他提出唯一的上诉理由：援引1969年6月30日的大赦法（loi d'amnistie）。该法免除了某些在特定日期之前实施的犯罪。X先生主张工程始于该日期之前，而犯罪属于瞬时性，因此应被赦免。但最高上诉法院不予采纳。它驳回上诉，维持上诉法院判决。
转折点何在？法院指出，非法施工属于持续性犯罪（délit continu）：它在整个施工期间持续发生。因此，只要工地未完工，犯罪每天都在重新发生。大赦法不能涵盖在其生效后仍在持续的犯罪。X先生必须缴纳罚金并拆除其建筑。
法院的推理——深入剖析
推理的核心在于一句话：“非法进行建筑工程构成的、受《城市规划法典》第103条惩处的犯罪，在整个施工期间持续发生。其实施因此持续至工程完工。”换言之，法官认为该犯罪并非一次性事件（如盗窃或欺诈），而是一种持续状态。这在法律上称为“持续性犯罪”。
为何这一区分至关重要？因为它决定了诉讼时效（即公诉权消灭的时间）的起算点。对于瞬时性犯罪，时效从犯罪实施之日（例如第一镐）起算。对于持续性犯罪，时效仅从违法状态结束时，即工程完工时起算。简言之，如果您无证施工两年，则可在工程完工后两年内被起诉（当时犯罪的公诉时效为3年，现为6年）。
X先生的论点很简单：他主张适用1969年的大赦法，该法免除了1969年6月30日之前实施的犯罪。如果工程始于1968年，他认为犯罪那时就已产生，因此应被赦免。但最高上诉法院回应称，由于工程在1969年后仍在继续，犯罪仍在进行中，不能赦免。这是对先前判例的确认，也是一项重要澄清。该判决属于一贯的司法立场：法院严厉惩处无证建筑，而犯罪的持续性使得不诚实的业主无法通过拖延工程来逃避制裁。
鲜为人知的是，这一解决方案已扩展至其他城市规划犯罪，例如不符合许可证要求（即建造方式与许可不同）。在我的执业中，曾遇到业主在获得许可后修改图纸的案件，法官适用了相同的推理：只要不符合要求的工程持续进行，犯罪就持续存在。
对您的实际影响
对于Le Chesnay一位考虑无证扩建的业主而言，该判决意味着他不能指望通过时效规定“钻空子”。只要工地可见，被起诉的风险就真实存在。即使工程已经完工，6年（现行规定）的诉讼时效也从完工之日起算。
举一个具体例子：您于2023年无证建造了一个20平方米的温室。工程于2024年6月完工。您可能被起诉直至2030年6月。如果法院命令拆除，费用可能在1万至2万欧元之间，如果结构与房屋融为一体，费用可能更高。此外，个人还可能面临最高30万欧元的罚金（《城市规划法典》第L.480-4条）。
对于购房者，这是一个警示：如果您购买一栋近期有施工的房屋，请核实是否已获得许可证且建筑符合规定。否则，您可能继承诉讼程序和拆除义务。在Mantes-la-Jolie，我曾见过一对夫妇购买了一栋房屋，其中车库被无证改造成工作室。卖方未提及此事。新业主因无法补办手续而被判令自费拆除工作室。
如果您是租户，请小心：您的房东未经许可进行的施工可能违法。您个人不承担责任，但可能面临不便，或者如果房屋变得不合规（例如面积不符、缺乏安全性），您可能面临驱逐程序。
在共有产权（copropriété）中，如果管理方（syndic）或共有业主未经授权进行施工（尤其是在共有部分），每位共有业主均可采取行动制止妨害。持续性判例也适用：只要施工持续，犯罪就成立。
避免此类纠纷的四条建议
- 在任何施工前，核实是否需要许可证。对于小于20平方米的扩建，有时仅需事先申报（déclaration préalable），但超过此面积则必须申请许可证。请向您所在市镇的城市规划部门咨询或咨询律师。例如，在Le Chesnay，地方城市规划计划（PLU）对高度和占地面积有严格规定。
- 如果您对现有工程的合规性有疑问，请进行现状评估。您可以申请城市规划证书（certificat d'urbanisme）或请律师分析风险。最好事后（如果可能）补办手续，而不是承受司法程序。
- 如果遇到检查，不要惊慌。您有权在回答市镇工作人员的问题前咨询律师。未经咨询不要签署任何文件。
- 如果您购买房产，要求卖方提供城市规划许可。在购房初步协议（compromis de vente）中加入条款，规定在出现不合规情况时的担保。技术诊断也可能有用。
深入探讨：相关判例与演变
1973年的判决并非孤立。它被后续判决确认和细化。例如，刑事庭在1985年（编号84-93.456）裁定，不符合建筑许可证也构成持续性犯罪。最近，最高上诉法院将这一原则扩展至未经事先申报的施工（Cass. crim., 2013年3月12日，编号11-88.512）。
法院的趋势是对犯罪的持续性进行宽泛解释，以免让人为延长施工的业主逍遥法外。这也意味着诉讼时效比人们通常认为的要长：公诉权仅在工程实际完工后6年消灭（《刑事诉讼法典》第8条）。
未来，可以预期法官将继续严格适用这一规则，尤其是在打击土地人工化和加强城市规划控制的背景下。因此，业主必须特别警惕：即使是不大的未经授权工程，也可能导致严重和持久的后果。
常见问题
如果无人投诉，我是否可能在工程完工多年后被起诉？是的，只要诉讼时效（从完工起6年）尚未届满。行政机关可以依职权行动，即使没有投诉。
如果我已经开始无证施工，该怎么办？立即停止工程并咨询律师。您可能可以事后申请建筑许可证（补办手续），前提是城市规划规则允许。否则，您将面临罚金和拆除风险。
我房屋的卖方进行了无证施工。我是否可能被强制拆除？是的，因为拆除义务是实际性的（它随房产转移）。不过，您可以基于隐蔽瑕疵（vice caché）或未按约定交付向卖方追索，但这属于另一程序。
无证施工的罚金是多少？对于个人，罚金最高可达30万欧元（《城市规划法典》第L.480-4条）。实践中，罚金通常与面积和严重程度成比例，但可能很重。
我能否出售有违规施工的房产？可以，但必须告知买方。否则，您可能因欺诈（dol）或隐蔽瑕疵承担责任。买方可能要求撤销销售或损害赔偿。
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