Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 92-81.976 • 1992-11-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Besançon, die Sie seit Jahren vermieten. Eines Tages erhalten Sie ein Schreiben vom Gericht: Sie werden wegen fehlender Baugenehmigung (behördliche Vorabgenehmigung für bestimmte Arbeiten) belangt. Ihr Mieter hat Arbeiten durchführen lassen, ohne Sie zu informieren, und nun werden Sie angegriffen. Ungerecht, oder? Doch genau das ist einem Eigentümer in einem Fall passiert, der 1992 vom Kassationsgerichtshof entschieden wurde. Glücklicherweise hat das höchste Gericht für ihn die Punkte klargestellt.
Diese Entscheidung beantwortet eine entscheidende Frage: Wer kann strafrechtlich für Arbeiten ohne Baugenehmigung belangt werden? Ist es immer der Grundstückseigentümer oder derjenige, der die Arbeiten in Auftrag gegeben und ausgeführt hat? Die Antwort ist nicht so einfach und hat direkte Auswirkungen auf Tausende von Vermietern in Frankreich.
Im vorliegenden Fall war ein Eigentümer vom Berufungsgericht Aix-en-Provence zu einer Geldstrafe von 54.000 Francs (ca. 8.230 €) verurteilt worden, allein mit der Begründung, er sei Eigentümer des Grundstücks, auf dem sein Mieter ohne Genehmigung Arbeiten durchgeführt hatte. Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil auf mit der Begründung, die Tatsachenrichter hätten nicht geprüft, ob der Eigentümer der „Begünstigte“ der Arbeiten oder „für deren Ausführung verantwortlich“ war.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Serge Y., Eigentümer eines Gebäudes in Ornans, hatte seine Immobilie vermietet. Sein Mieter nahm ohne sein Wissen Bauarbeiten in Angriff, die eine Baugenehmigung (von der Gemeinde erteilte Genehmigung für größere Projekte) erforderten. Weder der Mieter noch der Eigentümer hatten diese Genehmigung beantragt. Die Baustelle wurde entdeckt, und es wurde ein Strafverfahren eingeleitet.
Vor dem Strafgericht wurde der Eigentümer wegen fehlender Baugenehmigung auf der Grundlage von Artikel L. 480-4 des Stadtplanungsgesetzbuchs (der Bauordnungsverstöße sanktioniert) verurteilt. Er legte Berufung ein. Das Berufungsgericht Aix-en-Provence bestätigte die Verurteilung mit einer einfachen Begründung: „Der Grundstückseigentümer, auch wenn er die Arbeiten nicht persönlich ausgeführt hat, ist für die auf seinem Grundstück begangenen Verstöße verantwortlich.“
Herr Y. legte daraufhin Kassation ein. Sein Argument: Er ist weder der Nutzer des Bodens (derjenige, der das Grundstück bewohnt), noch der Begünstigte der Arbeiten (derjenige, der daraus Nutzen zieht), noch der Unternehmer, noch eine für die Ausführung verantwortliche Person. Er könne daher nicht für Handlungen verurteilt werden, die sein Mieter ohne seine Zustimmung begangen habe.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof gab Herrn Y. recht. Er hob das Urteil des Berufungsgerichts unter Bezugnahme auf Artikel L. 480-4 Absatz 2 des Stadtplanungsgesetzbuchs auf. Dieser Text ist klar: Die vorgesehenen Strafen (Geldstrafe usw.) können nur gegen die „Nutzer des Bodens“, die „Begünstigten der Arbeiten“, die „Unternehmer“ oder „andere für die Ausführung verantwortliche Personen“ verhängt werden.
Übersetzt: Wenn Sie Eigentümer sind, aber die Wohnung nicht bewohnen (Sie sind kein „Nutzer des Bodens“), die Arbeiten nicht in Auftrag gegeben haben (Sie sind nicht der „Begünstigte“), nicht an ihrer Durchführung beteiligt waren (Sie sind kein „Unternehmer“) und nicht fahrlässig gehandelt haben, indem Sie sie geschehen ließen (Sie sind nicht aus anderem Grund „verantwortlich“), dann können Sie nicht strafrechtlich verurteilt werden.
Das Berufungsgericht hatte jedoch behauptet, der Eigentümer sei verantwortlich, „auch wenn er die Arbeiten nicht persönlich ausgeführt habe“. Der Kassationsgerichtshof befand diese Begründung für unzureichend: Es hätte festgestellt werden müssen, dass Herr Y. Begünstigter oder aus anderem Grund verantwortlich war. Die Tatsachenrichter hatten dies jedoch nicht getan. Das Urteil wurde daher wegen „Mangels an rechtlicher Grundlage“ aufgehoben.
Diese Entscheidung ist keine Kehrtwende, sondern eine Bestätigung: Der Kassationsgerichtshof legt die Voraussetzungen des Artikels L. 480-4 streng aus. Er schützt gutgläubige Eigentümer vor automatischen Verurteilungen. Vorsicht jedoch: Wenn der Eigentümer von den Arbeiten wusste und sie geduldet hätte, hätte er als „verantwortlich“ angesehen und verurteilt werden können.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Sie können nicht strafrechtlich für Arbeiten ohne Baugenehmigung verurteilt werden, die Ihr Mieter ohne Ihr Wissen durchgeführt hat. Wenn Sie jedoch Ihre ausdrückliche Zustimmung gegeben oder die Augen verschlossen haben, könnten Sie als „Begünstigter“ (da die Arbeiten den Wert Ihrer Immobilie steigern) oder „Verantwortlicher“ angesehen werden. Beispiel: In Besançon wurde ein Eigentümer verurteilt, weil er einen Gewerbemietvertrag mit einer Klausel unterzeichnet hatte, die Arbeiten erlaubte, ohne die Genehmigungen zu prüfen. Er hatte die Arbeiten also akzeptiert.
Für Mieter: Sie sind direkt für die Arbeiten verantwortlich, die Sie durchführen lassen. Wenn Sie Arbeiten ohne Baugenehmigung durchführen, werden Sie als „Nutzer des Bodens“ oder „Begünstigter“ belangt. Die Geldstrafe kann bis zu 120.000 € betragen, und das Gericht kann den Abriss auf Ihre Kosten anordnen. In Ornans musste ein Mieter 15.000 € für den Abriss einer ohne Genehmigung errichteten Veranda zahlen.
Für Käufer: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie, ob alle früheren Arbeiten genehmigt wurden. Wenn Arbeiten ohne Genehmigung vom Voreigentümer durchgeführt wurden, könnten Sie die Strafverfolgung und Abrissanordnungen erben. Ein Käufer in Besançon musste eine Garage abreißen, die er gerade gekauft hatte.
