Decisione di riferimento: cc • N° 10-14.516 • 2011-04-28 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a La Seyne-sur-Mer, sul mare. Una mattina scoprite che i lavori di costruzione di un edificio vicino hanno provocato crepe sulla vostra facciata e infiltrazioni d'acqua. Contattate la vostra assicurazione, che risarcisce i danni. Ma poi, può rivalersi contro gli architetti e gli studi tecnici responsabili del cantiere? Fino a dove arriva la responsabilità di questi professionisti? È esattamente la questione che la Corte di cassazione ha risolto con questa sentenza del 28 aprile 2011.
In sostanza, questa decisione risponde a un interrogativo cruciale per ogni proprietario vittima di fastidi legati a un cantiere vicino: l'assicuratore può basarsi sulla teoria del disturbo anormale del vicinato (articolo 1240 del Codice civile) per ottenere il risarcimento dai costruttori, anche se non abitano il terreno? La risposta è sì, a condizione che i disturbi siano in collegamento diretto con il loro incarico. Una sentenza che amplia il campo delle possibilità per le vittime e i loro assicuratori.
Ma attenzione, questa soluzione non è automatica. Dipende dalla prova di un nesso di causalità diretto tra i danni e gli incarichi affidati agli architetti o agli studi tecnici. In altre parole, il semplice fatto che non occupino il fondo non li esonera. Una precisazione che cambia le carte in tavola per i professionisti dell'immobiliare e i privati.
I fatti: una storia come tante
Il signor X, proprietario di una villa a Brignoles (nel Var), vede il suo terreno subire cedimenti e crepe a seguito della costruzione di un lotto vicino. I lavori sono diretti da un architetto e da uno studio tecnico, incaricati dal promotore. Il signor X denuncia il sinistro alla sua assicurazione multirischi abitazione, che lo risarcisce per 45.000 € per le riparazioni d'urgenza e il danno da perdita di godimento.
L'assicuratore, una volta versate le somme, decide di rivalersi contro gli appaltatori (architetto e studio tecnico) per recuperare il denaro. Invoca la responsabilità per disturbo anormale del vicinato. Ma la corte d'appello di Aix-en-Provence respinge la sua richiesta, ritenendo che questi professionisti non occupino materialmente il fondo vicino e non possano quindi essere considerati "vicini" ai sensi della teoria. L'assicuratore ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione cassa la sentenza. Giudica che le motivazioni della corte d'appello non sono sufficienti per escludere un rapporto di causa diretta tra i disturbi subiti dal signor X e gli incarichi rispettivi dell'architetto e dello studio tecnico. In altre parole, anche se non sono occupanti, possono essere all'origine dei fastidi per la loro progettazione o il loro monitoraggio del cantiere. La causa viene rinviata a un'altra corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che dispone che "ogni fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo". Ma qui non si invoca una colpa classica, bensì il disturbo anormale del vicinato, una teoria pretoria (derivante dalla giurisprudenza) che richiede un rapporto di vicinato e un disturbo che ecceda gli inconvenienti normali.
La difficoltà era stabilire se un architetto o uno studio tecnico, che non occupa il fondo vicino, possa essere considerato "vicino" ai sensi di questa teoria. La corte d'appello aveva risposto di no, basandosi sull'assenza di occupazione materiale. Ma la Corte di cassazione corregge: ciò che conta è il nesso di causalità diretto tra l'incarico affidato al professionista e il disturbo subito. Se l'architetto ha progettato un edificio che, per le sue fondazioni, provoca vibrazioni eccessive, o se lo studio tecnico ha sottodimensionato i sostegni, essi possono essere ritenuti responsabili, poco importa che non abbiano mai messo piede sul terreno vicino.
In altre parole, la Corte di cassazione amplia la nozione di "vicino" a tutti coloro che, per il loro intervento tecnico, sono all'origine dei fastidi. Non è una rivoluzione, ma un chiarimento importante. I giudici di merito dovranno d'ora in poi verificare se i disturbi sono in collegamento diretto con gli incarichi, e non rifugiarsi dietro un criterio di occupazione troppo restrittivo. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui studi tecnici tentavano di esonerarsi sostenendo di non essere proprietari del terreno; questa sentenza taglia loro l'erba sotto i piedi.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari vittime di disturbi di vicinato (crepe, rumori, vibrazioni) provenienti da un cantiere, questa decisione apre
