参考判决： cc • N° 95-22.112 • 1998-02-11 • 查看判决 →
想象一下：您刚在塔恩-加龙省（Tarn-et-Garonne）的蒙托邦（Montauban）购买了一套公寓，街区表面安静。搬入几周后，您发现同层邻居将住所改造成了舞蹈室：音乐震耳欲聋、人员进出直至午夜、震动穿透墙壁。您忍无可忍，再也无法入睡。但您还有另一个问题：房地产经纪人之前并未告知您这一活动。您感到受骗。那么，该怎么办？因同意瑕疵控告出卖人？还是要求吵闹的共有人停止其活动？如果两者都做，是否其中之一会排除另一个？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1998年2月11日的一份判决（案号：95-22.112）中裁定的问题。其回答很明确：两种诉讼是独立的。您可以同时就信息缺失（即所谓的“欺诈”）向出卖人请求赔偿，并要求共有人停止邻里干扰。简言之，停止妨害并不取决于出售该房产者的过错。
这一判决对于任何面临同一建筑物内其他住户妨害的业主、承租人或共有人来说，都是一件宝贵的武器。它阻止下级法官以所谓的矛盾为由驳回您的诉求。但注意：仍需证明干扰的异常性。下面我们详细来看。
事实：每天都会发生的故事
Y女士是巴黎一栋共管公寓楼内一套公寓的业主。在同一栋楼里，X等人经营着一个用作舞蹈课程的商业场所。噪音干扰如此严重，以至于Y女士在家中再也无法安宁：脚步声、音乐声、不断的人来人往。她首先起诉出卖人，要求因同意瑕疵（欺诈）撤销买卖，认为出卖人未告知她舞蹈课程的存在。她胜诉了：买卖被撤销，她收回了价款。
但这并未解决根本问题：舞蹈课程仍在继续，Y女士仍住在那栋楼里（她可能又买回了该房产或保留了另一套公寓）。于是她决定起诉商业场所的业主X等人，要求停止异常邻里干扰。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在1995年10月23日的判决中驳回了她的请求。为什么？因为根据巴黎法官的说法，Y女士不能“同时既因同意瑕疵的欺诈向出卖人主张赔偿其损害，又要求消除该损害及其原因”。换言之，他们认为这两种诉讼是混淆的：如果她已经因与干扰相关的损害获得了赔偿，就不能再要求消除干扰的源头。这表面上是一个逻辑推理，但法律上值得商榷。
Y女士向最高法院提起上诉。最高司法法院支持了她的诉求，并撤销了上诉法院的判决。
法院的推理——解析
法国最高法院依据一项基本原则：“任何人不得对他人造成异常邻里干扰”。这一原则虽然几个世纪以来一直根植于法国法律，但并未写在《法国民法典》（Code civil）的特定条款中；它是从第1240条（原第1382条）中通过判例发展而来，该条规定：“任何人的行为给他人造成损害时，因其过错致损的人有义务赔偿”。具体而言，如果您的邻居造成的妨害超过了集体生活的普通不便，他必须停止该妨害并赔偿您的损失。
在本案中，上诉法院犯了一个错误：它认为Y女士通过因欺诈撤销买卖，已经获得了对其损害的赔偿。但法国最高法院明确指出，这两种诉讼并不混淆。因同意瑕疵请求无效的诉讼旨在赔偿因出卖人违反告知义务造成的损害。要求停止邻里干扰的诉讼旨在停止由第三方（商业场所的共有人）造成的当前妨害。这是两种不同的责任：出卖人的责任（合同责任）和邻居的责任（侵权或准侵权责任）。完全有可能在从出卖人那里收回款项的同时，仍然遭受邻居的噪音。获得一次赔偿并不能消除干扰的原因。
换句话说，上诉法院违反了上述原则，增加了法律未规定的条件。因此，法国最高法院撤销了该判决，并将案件发回另一上诉法院重审。这是一项重要判决，因为它提醒我们，享有安宁环境的权利并不以其他救济途径的存在为前提。
对您的实际影响
如果您是蒙托邦（Montauban）或穆瓦萨克（Moissac）共管公寓楼的业主或承租人，并且遭受噪音干扰（舞蹈课程、嘈杂作坊、混乱的度假租赁），这一判决为您提供了双重救济途径：
- 针对出卖人：如果您在购买房产时未被告知干扰情况，您可以因欺诈（同意瑕疵）请求撤销买卖或损害赔偿。
- 针对吵闹的共有人：您可以独立于对出卖人的任何诉讼，向法院请求停止异常邻里干扰。
具体而言，假设您以15万欧元在穆瓦萨克（Moissac）购买了一套公寓。六个月后，您发现楼下邻居安装了一个带扩音音乐的健身房。您可以同时请求出卖人降价（例如，因信息缺失降价1.5万欧元）并请求邻居在逾期罚款的威胁下停止噪音。这两项诉讼在不同的法官面前进行（欺诈案由普通法院（tribunal judiciaire）审理，邻里干扰案由近邻法院（tribunal de proximité）或普通法院审理），但它们并不相互排斥。
如果您处于这种情况，您应该：
1. 收集干扰证据（证人证言、执法员笔录、录音、医疗证明）。
2. 向共有人发出正式通知，要求其停止妨害。
3. 向普通法院（或紧急审理法官）提起诉讼。
4. 如果您近期购买了房产，请检查出卖人是否隐瞒了干扰的存在。
但注意：要求停止邻里干扰的诉讼没有特定的诉讼时效，但建议尽快行动（实践中，在发现干扰后5年内）。而因欺诈请求无效的诉讼时效为自发现欺诈之日起5年。
避免此类纠纷的四点建议
- 购买前询问邻居：在蒙托邦（Montauban）看房时，花点时间与其他共有人交谈。询问他们楼内是否有吵闹的活动。一个简单的敲门可能让您免去多年的诉讼程序。
- 要求出卖人出具关于干扰的声明：在预售合同中加入条款，由出卖人证明其不知道影响该房产的异常邻里干扰。如果该条款虚假，您将更容易证明欺诈。
- 检查共管公寓规章：某些规章禁止吵闹的商业活动（舞蹈课程、作坊）。如果邻居违反规章，您可以通过物业工会（syndic）采取行动。
- 不要等待，立即行动：一旦出现最初的妨害，立即向共有人和物业工会发送挂号信。如果情况没有改变，请聘请司法专员（anciennement huissier）制作笔录。您等待的时间越长，干扰越固定，证明其异常性就越困难。
深入探讨：相关判例与演变
1998年的这一判决属于法国最高法院保护安宁环境权利的一贯判例。例如，可引用第三民事庭1990年12月19日的判决（案号：89-14.454），该判决确立了异常邻里干扰无需证明过错即可获得赔偿的原则。更近期，最高法院明确指出，干扰的异常性应根据具体情况进行个案评估，考虑地点、时间和强度等因素（Civ. 3e, 4 mai 2016, n° 15-10.952）。
目前的趋势是在城市密集区域加强对居住者免受噪音干扰的保护。法院毫不犹豫地命令在逾期罚款下停止活动，甚至判处邻居承担高额损害赔偿金。在我的实践中，我曾遇到干扰持续多年的案例，共有人被判处1万欧元的使用损失赔偿金。
未来，判例很可能继续像本案这样明确区分不同的责任来源。因此，购房者必须保持警惕：他们不能仅依赖对出卖人的诉讼，还必须直接对干扰的实施者采取行动。
要点总结
常见问题：
- 如果我已从出卖人处获得赔偿，还能对吵闹的邻居采取行动吗？ 是的，毫无限制。两种诉讼是独立的。
- 欺诈与邻里干扰有何区别？ 欺诈是买卖中的同意瑕疵（出卖人向您隐瞒了某些事）。邻里干扰是由第三方造成的当前妨害。两者可以并存。
- 提起邻里干扰诉讼的期限？ 没有明确的法律期限，但建议在发现干扰后5年内采取行动，以免面临诉讼时效风险。
- 我能获得舞蹈课程的关闭吗？ 是的，如果干扰异常且持续。法官可以在逾期罚款下命令停止活动。
- 我需要证明邻居的过错吗？ 不需要，异常邻里干扰是一种无过错责任。只需证明干扰超过了邻里的正常不便即可。
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