Entscheidungsreferenz: cc • N° 90-14.600 • 1991-12-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie mieten eine Wohnung in Six-Fours-les-Plages mit Meerblick, einen kleinen Balkon für das Frühstück. Der Traum, bis ein dumpfes, wiederholtes Geräusch aus dem Müllraum unten Sie jede Nacht weckt. Sie messen den Schallpegel: 35 Dezibel, unter dem gesetzlichen Grenzwert von 40. Der Eigentümer hält Ihnen die Einhaltung der Normen entgegen. Doch dieses Geräusch, durch seine Frequenz und Regelmäßigkeit, verdirbt Ihnen das Leben. Was tun?
Die Frage, die sich jeder Vermieter stellt: Bin ich für Lärmbelästigungen verantwortlich, auch wenn sie die gesetzlichen Schwellenwerte einhalten? Und für den Mieter: Habe ich ein Recht auf Schadensersatz, wenn der Lärm unerträglich, aber „regelkonform“ ist?
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 4. Dezember 1991 (Nr. 90-14.600) entschieden: Ja, der Richter kann den Vermieter verurteilen, die Nutzungsstörung der Mieter zu ersetzen, selbst wenn der Lärmpegel unter den gesetzlichen Grenzwerten liegt. Das Urteil berücksichtigt die Häufigkeit, die Auffälligkeit und die spektralen Eigenschaften der Geräusche. Eine Entscheidung, die das Immobilienrecht geprägt hat.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau D., Mieter einer Wohnung in Bandol, leiden seit mehreren Monaten unter Geräuschen aus der gemeinsamen Heizungsanlage des Gebäudes. Diese dumpfen, intermittierenden Geräusche sind besonders nachts und am Wochenende störend. Sie alarmieren ihren Vermieter, eine das Gebäude besitzende SCI, die eine akustische Expertise in Auftrag gibt.
Der Sachverständige stellt fest, dass die in der Wohnung gemessenen Schallpegel unter den gesetzlichen Schwellenwerten des Dekrets Nr. 95-408 vom 18. April 1995 liegen (damals war die Regelung weniger präzise, aber das Prinzip blieb gleich). Gestützt auf diese Feststellung lehnt der Vermieter jede Maßnahme ab, da er die Situation für gesetzeskonform hält.
Die Mieter verklagen daraufhin den Vermieter vor dem Tribunal d'instance von Toulon. In erster Instanz weist der Richter die Klage ab, wobei er das Argument der Normeinhaltung aufgreift. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence, das in der Berufung angerufen wird, hebt das Urteil jedoch auf. Es verurteilt den Vermieter zur Zahlung von 15.000 Francs (ca. 2.300 €) Schadensersatz wegen Nutzungsstörung und ordnet Schallschutzarbeiten unter Zwangsgeld von 500 Francs pro Tag Verzug an.
Der Vermieter legt Kassation ein mit der Begründung, dass die Einhaltung der gesetzlichen Normen von jeder Haftung befreie. Der Kassationsgerichtshof weist die Revision zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Er stellt klar, dass die Tatsachenrichter (das Berufungsgericht) souverän beurteilt haben, dass der Lärm, obwohl unter den gesetzlichen Grenzwerten, aufgrund seiner Eigenschaften (Frequenz, Auffälligkeit, spektraler Charakter) eine anormale Nutzungsstörung verursachte.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage des Berufungsgerichts ist nicht die Regelung über Nachbarschaftslärm (Artikel R. 1336-4 ff. des Code de la santé publique), sondern die Artikel 1719 und 1720 des Code civil. Artikel 1719 verpflichtet den Vermieter, „dem Mieter die Mietsache in gutem Zustand aller Art zu übergeben“ und „den Mieter während der Mietzeit ungestört nutzen zu lassen“. Artikel 1720 verpflichtet den Vermieter, „diese Sache in einem Zustand zu erhalten, der für den vereinbarten Gebrauch geeignet ist“.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt diese Argumentation: Der Vermieter hat eine Erfolgspflicht, seinem Mieter eine ungestörte Nutzung der Räume zu gewährleisten. Diese Pflicht wird nicht durch die gesetzlichen Schwellenwerte begrenzt. Diese stellen eine einfache Vermutung dar, keine unwiderlegbare Vermutung. Anders gesagt: Die Tatsache, dass der Lärm unter dem gesetzlichen Grenzwert liegt, reicht nicht aus, um jede Störung auszuschließen.
Mit welchem Recht hat sich das Berufungsgericht von den Normen gelöst? Die Antwort liegt in zwei Worten: „Souveränität des Tatsachenrichters“. Die Berufungsrichter haben die Tatsachen (Häufigkeit der Geräusche, deren Wiederholungscharakter, Auswirkung auf den Schlaf) bewertet, um zu entscheiden, dass die Störung anormal war. Der Kassationsgerichtshof als Rechtsinstanz kann diese Tatsachenwürdigung nicht in Frage stellen. Er prüft nur, ob das Berufungsgericht das Gesetz nicht verletzt hat, indem es seine Entscheidung auf Artikel 1719 stützte.
Eine stille Revolution? Nicht genau. Die Rechtsprechung war bereits im Keim vorhanden. Einige frühere Entscheidungen hatten anerkannt, dass die anormale Nachbarschaftsstörung (Theorie aus dem Deliktsrecht, Artikel 1240) auch bei Einhaltung der Normen anwendbar sein kann. Aber hier wird die Störung dem Vermieter auf der Grundlage des Mietvertrags zugerechnet, was für den Mieter schützender ist.
In der Praxis wird der Tatsachenrichter also prüfen: die Art des Lärms (kontinuierlich, intermittierend, besondere Tonlage), die Uhrzeiten, die Dauer, die Empfindlichkeit der Bewohner (ohne in Überempfindlichkeit zu verfallen) und das Fehlen ausreichender Maßnahmen des Vermieters. Wenn die Störung festgestellt wird, ist der Vermieter verpflichtet, Schadensersatz zu leisten und die notwendigen Arbeiten durchzuführen.
Was das für Sie konkret ändert
Für Sie als Vermieter bedeutet diese Entscheidung, dass Sie sich nicht hinter den akustischen Normen verstecken können. Wenn sich Ihr Mieter über Lärm beschwert (Nachbarschaft, Heizungsanlage, Aufzug usw.), müssen Sie seine Beschwerden ernst nehmen, selbst wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass die Grenzwerte eingehalten werden. Ein akustisches Gutachten ist gut, aber es entbindet Sie nicht automatisch.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In Six-Fours-les-Plages vermietet ein Eigentümer ein Studio im Erdgeschoss mit Garten. Der Müllraum direkt darunter wird vi
