Decisione di riferimento: cc • N° 90-14.600 • 1991-12-04 • Consulta la decisione →
Immaginate di affittare un appartamento a Six-Fours-les-Plages, con vista sul mare, un piccolo balcone per la colazione. Il sogno, finché un rumore sordo e ripetitivo, proveniente dal locale rifiuti sottostante, non vi sveglia ogni notte. Misurate il livello sonoro: 35 decibel, al di sotto del limite regolamentare di 40. Il proprietario vi oppone il rispetto delle norme. Eppure, questo rumore, per la sua frequenza e regolarità, vi rovina la vita. Cosa fare?
La domanda che si pone ogni proprietario locatore: sono responsabile dei rumori molesti anche se rispettano le soglie legali? E per l'inquilino: ho diritto a un risarcimento quando il rumore è insopportabile ma « regolamentare »?
La Corte di Cassazione, con una sentenza del 4 dicembre 1991 (n. 90-14.600), ha stabilito: sì, il giudice può condannare il locatore a risarcire il disturbo del godimento subito dagli inquilini, anche se il livello dei rumori è inferiore ai limiti regolamentari. La sentenza tiene conto della frequenza, dell'emergenza e delle caratteristiche spettrali dei rumori. Una decisione che ha segnato il diritto immobiliare.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
I signori D., inquilini di un appartamento a Bandol, subiscono da diversi mesi rumori provenienti dalla centrale termica collettiva dell'edificio. Questi rumori, sordi e intermittenti, sono particolarmente fastidiosi di notte e nei fine settimana. Avvertono il loro locatore, una SCI proprietaria dell'edificio, che fa effettuare una perizia acustica.
Il perito constata che i livelli sonori misurati nell'abitazione sono inferiori alle soglie regolamentari fissate dal decreto n. 95-408 del 18 aprile 1995 (all'epoca, la regolamentazione era meno precisa, ma il principio restava lo stesso). Forte di questa constatazione, il locatore rifiuta qualsiasi intervento, ritenendo che la situazione sia conforme alla legge.
Gli inquilini citano quindi il locatore davanti al tribunale di istanza di Tolone. In primo grado, il giudice li respinge, riprendendo l'argomento del rispetto delle norme. Ma la corte d'appello di Aix-en-Provence, adita in appello, riforma la sentenza. Condanna il locatore a pagare 15.000 franchi (circa 2.300 €) di danni e interessi per disturbo del godimento, e ordina lavori di isolamento acustico sotto astreinte di 500 franchi al giorno di ritardo.
Il locatore ricorre in cassazione, sostenendo che il rispetto delle norme regolamentari lo esonera da ogni responsabilità. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e conferma la sentenza d'appello. Precisa che i giudici del merito (la corte d'appello) hanno sovranamente valutato che il rumore, sebbene inferiore ai limiti regolamentari, causava un disturbo anormale del godimento a causa delle sue caratteristiche (frequenza, emergenza, carattere spettrale).
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento giuridico utilizzato dalla corte d'appello non è la regolamentazione sui rumori di vicinato (articoli R. 1336-4 e seguenti del Codice della sanità pubblica), ma gli articoli 1719 e 1720 del Codice civile. L'articolo 1719 obbliga il locatore a « consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di riparazioni di ogni specie » e a « far godere pacificamente il conduttore durante la durata del contratto ». L'articolo 1720 impone al locatore di « mantenere questa cosa in stato di servire all'uso per il quale è stata locata ».
La Corte di Cassazione valida il ragionamento: il locatore ha un'obbligazione di risultato di garantire al suo inquilino un godimento pacifico dei locali. Questa obbligazione non è limitata dalle soglie regolamentari. Queste costituiscono una presunzione semplice, non una presunzione assoluta. In altre parole, il fatto che il rumore sia al di sotto della soglia regolamentare non basta a escludere qualsiasi disturbo.
Di quale diritto la corte d'appello si è affrancata dalle norme? La risposta sta in due parole: « sovranità del giudice del merito ». I giudici d'appello hanno valutato i fatti (frequenza dei rumori, il loro carattere ripetitivo, l'impatto sul sonno) per decidere che il disturbo era anormale. La Corte di Cassazione, giudice del diritto, non può rimettere in discussione questa valutazione fattuale. Verifica solo che la corte d'appello non abbia violato la legge fondando la sua decisione sull'articolo 1719.
Una rivoluzione silenziosa? Non esattamente. La giurisprudenza era già in germe. Alcune decisioni precedenti avevano ammesso che il disturbo anormale di vicinato (teoria derivante dal diritto della responsabilità civile, articolo 1240) potesse applicarsi anche rispettando le norme. Ma qui, il disturbo è imputato al locatore sulla base del contratto di locazione, il che è più protettivo per l'inquilino.
In pratica, il giudice del merito esaminerà quindi: la natura del rumore (continuo, intermittente, tonalità particolare), gli orari, la durata, la sensibilità degli occupanti (senza cadere nell'ipersensibilità), e l'assenza di lavori sufficienti da parte del locatore. Se il disturbo è caratterizzato, il locatore è tenuto a risarcire e a realizzare i lavori necessari.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per voi, proprietario locatore, questa decisione significa che non potete nascondervi dietro le norme acustiche. Se il vostro inquilino si lamenta di rumori (vicinato, centrale termica, ascensore, ecc.), dovete prendere sul serio le sue lamentele, anche se un perito afferma che le soglie sono rispettate. Far effettuare una perizia acustica è una buona cosa, ma non vi esonera automaticamente.
Prendiamo un esempio concreto: a Six-Fours-les-Plages, un proprietario affitta un monolocale al piano terra con giardino. Il locale rifiuti, situato proprio sotto, è vi
