Decisione di riferimento: cc • N° 85-15.193 • 1987-07-08 • Consulta la decisione →
Vivete a Nanterre, in un palazzo tranquillo, quando all'improvviso il vostro nuovo vicino di pianerottolo, inquilino, organizza feste rumorose ogni fine settimana. Bussate alla sua porta, ma non cambia nulla. Chiamate l'amministratore, la polizia, ma le molestie persistono. A chi chiedere il risarcimento? All'inquilino, certamente. Ma se è insolvente o lascia l'immobile, cosa fare?
Questa domanda, centinaia di proprietari e inquilini se la pongono ogni anno. La risposta è in una sentenza della Corte di cassazione dell'8 luglio 1987 (n° 85-15.193). Il principio è chiaro: il proprietario di un immobile dato in locazione può essere tenuto a risarcire i disturbi di vicinato causati dal suo inquilino. Ma attenzione, non è automatico.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione fondamentale, ne comprenderemo il ragionamento e vedremo cosa cambia concretamente per voi, siate proprietari locatori, inquilini o condomini vittime. Illustreremo con esempi tratti dalla mia pratica a Parigi, Nanterre e Pontoise.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il signor X è proprietario di un immobile a Nanterre. Locai locali alla società Sauvaire, che vi esercita un'attività commerciale. Ben presto, i condomini dell'edificio vicino si lamentano: rumori, odori, viavai incessanti. Le molestie sono tali che la vita tranquilla del condominio è compromessa. Il sindacato dei condomini e diversi condomini citano in giudizio il signor X per ottenere il risarcimento del loro danno.
Davanti al tribunale, il signor X si difende dicendo: «Non sono io a fare rumore, è il mio inquilino. Non sono l'autore dei disturbi.» I primi giudici gli danno ragione: il risarcimento dei disturbi di vicinato è un'obbligazione personale che grava su chi li causa, non sul proprietario. Ma i condomini vittime non la pensano così. Appellano la sentenza.
La corte d'appello riforma la sentenza e condanna il signor X a indennizzare le vittime. Il signor X ricorre in cassazione. Sostiene che il risarcimento del disturbo di vicinato è «scollegato dal diritto di proprietà» e non può essere posto a carico del proprietario non autore. Ma la Corte di cassazione rigetta il suo ricorso con una sentenza dell'8 luglio 1987. Enuncia un principio che farà scuola: quando il disturbo di vicinato proviene da un immobile dato in locazione, la vittima può chiederne il risarcimento al proprietario. Quest'ultimo ha poi azione di regresso contro il suo inquilino se le molestie derivano da un abuso di godimento o da una violazione degli obblighi del contratto di locazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su due pilastri giuridici. Innanzitutto, l'obbligo di risarcire il danno causato per propria colpa, previsto dall'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382). In secondo luogo, la teoria dei disturbi anormali di vicinato, che non è scritta in un testo ma è elaborata dalla giurisprudenza: nessuno deve causare ad altri un disturbo che ecceda gli inconvenienti normali di vicinato.
Ma come trasporre questo obbligo al proprietario che non è l'autore diretto del disturbo? La Corte opera un ragionamento in due fasi. Innanzitutto, considera che il proprietario, in quanto titolare del diritto di proprietà, ha il dovere di vigilare affinché il suo bene non causi danni ai vicini. È un'estensione della responsabilità per cose (articolo 1242 del Codice civile): il proprietario è responsabile dei danni causati dalle cose di cui ha la custodia. Ora, un immobile locato rimane sotto la custodia del proprietario per quanto riguarda la sua struttura e il suo uso normale.
In secondo luogo, la Corte precisa che questa responsabilità non è assoluta: il proprietario può rivalersi contro il suo inquilino se il disturbo deriva da un abuso di godimento (ad esempio, l'inquilino utilizza l'alloggio per attività non autorizzate) o da una violazione degli obblighi del contratto di locazione (come l'obbligo di usare pacificamente i locali). In altre parole, il proprietario paga prima, poi si fa rimborsare dall'inquilino se questi è in colpa.
Questo ragionamento è innovativo per l'epoca. Rompe con l'idea che solo l'autore diretto del disturbo possa essere perseguito. La Corte di cassazione afferma che il risarcimento del disturbo di vicinato non è un'obbligazione personale scollegata dal diritto di proprietà, ma al contrario un onere che grava sul proprietario in quanto tale. Questo principio è stato confermato da numerose successive sentenze.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori, questa decisione è un avvertimento: non potete nascondervi dietro il vostro inquilino. Se il vostro immobile causa molestie, sarete voi i primi a essere chiamati in causa dalle vittime. In pratica, se ricevete un reclamo da un vicino, dovete agire rapidamente: mettere in mora il vostro inquilino affinché cessi i disturbi e, se necessario, avviare una procedura di risoluzione del contratto di locazione per abuso di godimento.
Per gli inquilini, sappiate che siete direttamente responsabili dei disturbi che causate. Se il proprietario viene condannato a risarcire i vicini, potrà poi rivalersi su di voi. Inoltre, potreste incorrere nella risoluzione del contratto di locazione e in una condanna al risarcimento dei danni.
Per le vittime (condomini o vicini), questa giurisprudenza è un'arma potente. Non dovete più dimostrare la colpa del proprietario: vi basta provare l'esistenza di un disturbo anormale di vicinato proveniente dall'immobile locato. Il proprietario è responsabile di diritto, salvo che dimostri che il disturbo è dovuto a un abuso di godimento dell'inquilino (e in tal caso, dovrà comunque risarcirvi, ma potrà poi rivalersi).
In conclusione, la sentenza del 1987 ha stabilito un equilibrio tra i diritti dei proprietari e la protezione delle vittime di disturbi di vicinato. Se siete vittime, non esitate a rivolgervi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare per valutare le vostre possibilità di azione. Se siete proprietari, assicuratevi di avere un contratto di locazione ben redatto e di agire tempestivamente in caso di reclami.
