Decisione di riferimento: Cass. 3e civ. • N° 96-19.775 • 1999-03-24 • Consulta la decisione →
Avete appena terminato la costruzione della vostra casa a Ornans, e il vostro vicino vi mostra delle crepe apparse sul suo muro in comune dall'inizio del cantiere. « Non sono stato io, è l'impresa che ho pagato! » gli rispondete. Tuttavia, la giustizia potrebbe ben ritenervi responsabili. Questa decisione della Corte di Cassazione del 1999 lo conferma senza ambiguità: il committente, cioè colui che fa costruire, può essere condannato per disturbi anormali del vicinato, anche se non ha personalmente maneggiato la cazzuola. Cosa dice esattamente questa sentenza? E soprattutto, come proteggersi?
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Nel 1999, la società SEDV, promotore immobiliare professionale, affida alla società Sauget Bâtiment la costruzione di un edificio a Besançon. I coniugi A..., proprietari vicini, constatano rapidamente delle crepe nel loro edificio. Preoccupati, ricorrono a un esperto giudiziario che conferma che i lavori di costruzione sono all'origine dei danni. Citano quindi in giudizio la SEDV sulla base dei disturbi anormali del vicinato. La SEDV, a sua volta, chiama in garanzia l'imprenditore e gli architetti, ritenendo che spetti a loro assumersi la responsabilità. La corte d'appello di Besançon condanna la SEDV a risarcire i danni, ma respinge la sua chiamata in garanzia contro l'imprenditore. La SEDV ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione respinge il suo ricorso, confermando che il committente non può rivalersi contro l'imprenditore per disturbi anormali del vicinato, salvo colpa di quest'ultimo. La vicenda illustra perfettamente un conflitto classico tra vicini e promotore.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa su due pilastri giuridici. Innanzitutto, la teoria dei disturbi anormali del vicinato (oggi consacrata dall'articolo 1240 del Codice civile, che obbliga a risarcire il danno causato per colpa). Secondo questa teoria, chi causa un disturbo eccedente gli inconvenienti ordinari del vicinato deve risarcire il pregiudizio, senza che sia necessario provare una sua colpa. Nel caso di specie, la SEDV, in quanto committente, è all'origine dei lavori e quindi del disturbo. In secondo luogo, la Corte esamina il rapporto contrattuale tra la SEDV e l'imprenditore. Ricorda che il committente non può invocare una presunzione di responsabilità contro l'imprenditore, poiché quest'ultimo non è il custode del cantiere in senso giuridico. L'imprenditore non ha commesso alcuna colpa: non ha violato il suo obbligo di consiglio (dovere di informare il committente dei rischi), poiché la SEDV era un promotore professionale che si presumeva conoscesse tali rischi. Pertanto, la SEDV rimane l'unica responsabile nei confronti dei vicini. Questo ragionamento conferma una giurisprudenza costante: il committente non può scaricare la propria responsabilità sull'imprenditore in assenza di colpa di quest'ultimo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore e fate costruire un edificio, sappiate che sarete ritenuti responsabili dei danni causati ai vicini, anche se avete affidato i lavori a un'impresa. Ad esempio, a Baume-les-Dames, un privato ha dovuto pagare 15.000 € di riparazioni dopo che il suo cantiere ha lesionato la facciata del vicino. Impossibile rivalersi contro l'imprenditore se questi ha rispettato le regole dell'arte. Per un acquirente in VEFA, è il promotore ad essere responsabile prima della consegna. In condominio, i lavori sulle parti comuni impegnano la responsabilità dell'amministrazione. Se siete inquilini, è il vostro proprietario a dover far fronte. Concretamente, se venite chiamati in causa, dovete: 1) denunciare il sinistro alla vostra assicurazione responsabilità civile, 2) far constatare i danni da un esperto, 3) negoziare un risarcimento amichevole o giudiziale. I termini di prescrizione sono di 5 anni (articolo 2224 del Codice civile) a decorrere dalla manifestazione del danno. Gli importi possono variare da qualche migliaio a diverse centinaia di migliaia di euro a seconda dell'entità dei danni.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Fare eseguire un verbale di constatazione contraddittorio prima dell'inizio dei lavori: con il vostro vicino, scattate foto e fate redigere un verbale di ufficiale giudiziario. Ciò consente di provare lo stato iniziale ed evitare contestazioni.
- Sottoscrivere un'assicurazione danni da opera e un'assicurazione responsabilità civile: copre i vizi che possono compromettere la solidità dell'opera e i danni a terzi. Obbligatoria per i costruttori, vivamente raccomandata per i privati.
- Esigere dall'imprenditore una garanzia decennale e un attestato di assicurazione: così, se l'imprenditore commette una colpa, potrete chiamarlo in garanzia senza difficoltà.
- Informare i vostri vicini per iscritto: una lettera raccomandata che descriva la natura e la durata dei lavori, con il vostro numero di telefono, può smorzare le tensioni e provare la vostra buona fede.
Approfondimento: giurisprudenza connessa ed evoluzioni
Questa decisione si inserisce in un filone costante. Già nel 1994, la Corte di Cassazione aveva stabilito (Cass. 3e civ., 28 giugno 1994) che il committente è responsabile dei disturbi del vicinato causati dai lavori, anche in assenza di colpa. Più recentemente, una sentenza del 2018 (Cass. 3e civ., 14 giugno 2018, n°17-18.532) ha precisato che questa responsabilità
