Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 80-13.159 • 1982-12-02 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Le Chesnay, im Département Yvelines. Eines Tages beginnt Ihr Nachbar mit dem Bau eines Gebäudes. Baumaschinen dröhnen, Erschütterungen erschüttern Ihre Wände, und bald zeigen sich Risse. Sie wenden sich an Ihren Nachbarn, aber er antwortet: „Das war nicht ich, sondern das von mir beauftragte Unternehmen. Wenden Sie sich an dieses.“
Diese Szene habe ich in meiner Kanzlei Dutzende Male erlebt. Sie wirft eine grundlegende Frage für jeden Eigentümer auf: Wer haftet, wenn Bauarbeiten Schäden in der Nachbarschaft verursachen? Der Grundstückseigentümer oder der Unternehmer, der die Arbeiten ausführt?
Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 2. Dezember 1982 (Nr. 80-13.159) gibt eine klare Antwort: Der Eigentümer kann sich nicht auf den Unternehmer ausreden. Sobald die Arbeiten Schäden verursacht haben, die über die gewöhnlichen Nachbarschaftsbeeinträchtigungen hinausgehen, ist der Eigentümer verpflichtet, diese zu ersetzen, unabhängig davon, ob die Arbeiten von einem Dritten durchgeführt wurden. Eine Entscheidung, die auch vierzig Jahre später noch Rechtsprechung ist.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Alles beginnt in der Region Menton, in den Alpes-Maritimes. Die Immobiliengesellschaft (SCI) „Les Hauts de Menton“ beschließt, auf ihrem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Dazu beauftragt sie ein Unternehmen, die SARL Cerutti Frères. Die Baustelle schreitet voran, aber bald stellt der Nachbar, ein gewisser Herr Vincent, Schäden fest: Wassereinbrüche, Risse in den Wänden seines Eigentums, übermäßige Lärm- und Erschütterungsbelästigungen.
Herr Vincent, verärgert, verklagt sowohl die SCI als Eigentümerin als auch das Unternehmen Cerutti vor Gericht. Er fordert Schadensersatz für seine Beeinträchtigungen (Nutzungsstörungen, Sachschäden). Die SCI versucht ihrerseits, die Schuld auf den Unternehmer abzuwälzen: „Cerutti hat seine Arbeit schlecht gemacht, nicht ich habe den Schaden verursacht.“ Das Unternehmen Cerutti argumentiert dagegen, die SCI habe die Kontrolle über die Baustelle behalten und müsse daher allein die Konsequenzen tragen.
Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gibt Herrn Vincent recht und verurteilt die SCI und das Unternehmen gesamtschuldnerisch zur Entschädigung. Es beschränkt jedoch die Haftung des Unternehmens gegenüber der SCI auf einen Teil der Schäden. Die SCI legt Kassation ein, da sie meint, ihre Haftung könne nicht begründet werden, weil die Arbeiten von einem Dritten ausgeführt wurden.
Das oberste Gericht weist die Beschwerde zurück. Es bestätigt, dass die Haftung des Eigentümers auf der Grundlage der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörungen besteht, unabhängig davon, wer die Arbeiten ausgeführt hat. Es spielt keine Rolle, ob der Unternehmer ungeschickt oder fahrlässig war: Der Eigentümer ist der Bauherr (derjenige, der die Arbeiten in Auftrag gibt und finanziert) und muss für die übermäßigen Belästigungen einstehen, die diese verursachen.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen etablierten Grundsatz des französischen Rechts: die Theorie der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörungen. Dieser Grundsatz, der sich aus Artikel 544 des Code civil (Eigentumsrecht) ableitet, verpflichtet jeden, seinem Nachbarn keine Belästigungen zuzufügen, die über die normalen Unannehmlichkeiten des Zusammenlebens hinausgehen. Es ist nicht erforderlich, ein Verschulden nachzuweisen (anders als bei der deliktischen Haftung nach Artikel 1240 des Code civil): Es genügt, das Vorliegen einer Störung nachzuweisen, die die gewöhnlichen Grenzen überschreitet.
In diesem Fall stellten die Richter fest, dass die Arbeiten am Nachbargrundstück Schäden verursacht hatten, die „über die gewöhnlichen Nachbarschaftsbeeinträchtigungen hinausgingen“. Daher ist die Verurteilung der SCI als Eigentümerin gerechtfertigt, auch wenn die Arbeiten von einem Dritten durchgeführt wurden. Der Gerichtshof stellt klar, dass die Haftung des Eigentümers nicht mit der Begründung ausgeschlossen werden kann, dieser habe die Kontrolle über das Gebäude nicht behalten: Allein die Tatsache, die Arbeiten angeordnet zu haben, begründet seine Haftung.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Der Bauherr haftet für die Störungen, die durch die von ihm in Auftrag gegebenen Arbeiten verursacht werden. Sie weist das Argument zurück, der Eigentümer könne sich hinter dem Unternehmer verstecken. Natürlich hat der Eigentümer einen Rückgriffsanspruch gegen den Unternehmer (Gewährleistungsklage), um sich die gezahlten Beträge ganz oder teilweise erstatten zu lassen, aber dies entlastet ihn nicht gegenüber dem geschädigten Nachbarn.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht die Gewährleistungsklage der SCI gegen Cerutti bereits teilweise anerkannt und Cerutti verurteilt, die SCI in Höhe von 50 % des Schadens freizustellen. Der Kassationsgerichtshof bestätigt diesen Ansatz: Der Eigentümer und der Unternehmer können in solidum (gesamtschuldnerisch) verurteilt werden, aber der Eigentümer bleibt der erste Schuldner gegenüber dem Opfer.
Diese Lösung ist logisch: Der Eigentümer entscheidet über die Durchführung der Arbeiten, zieht den Nutzen daraus und hat die Macht, seinen Unternehmer auszuwählen. Er muss die Konsequenzen seiner Entscheidungen tragen, auch wenn er sich später an den fehlerhaften Fachmann wenden kann.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks oder Gebäudes sind und Arbeiten durchführen lassen (Bau, Renovierung, Abriss), haften Sie direkt für übermäßige Belästigungen, die Ihre Nachbarn erleiden. Es spielt keine Rolle, ob Sie die Baustelle einem renommierten Unternehmen anvertraut haben. Wenn der Nachbar Risse, Wassereinbrüche, wiederholten nächtlichen Lärm oder anormale Erschütterungen erleidet, wird er sich zuerst an Sie wenden.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In Mant
