参考判决： cc • N° 73-12.915 • 1975-05-28 • 查看判决→
想象一下：您在Chemillé-en-Anjou租了一个场所，用于开展电影后期同步制作业务。一切顺利，直到有一天您的房东在楼内进行施工。噪音、振动、灰尘——您的工作变得不可能。谁应该承担这些干扰？是您，因为您的经营活动特别敏感？还是房东，他有义务保障您安静享用房屋？
这正是法国最高法院在1975年审理的一个案件中提出的问题。承租人Union Générale Cinématographique经营后期同步和混音工作室。房东进行了施工，造成了干扰。承租人要求赔偿。上诉法院认为承租人应承担部分后果，因为其经营活动对噪音比最初的广播节目更敏感，且其隔音措施不足。
法国最高法院撤销了该判决。法院认为，在承租人没有合同过错的情况下，出租人必须保障承租人免受干扰，符合《法国民法典》第1719条（该条规定出租人有义务交付良好状态的租赁物并让承租人安静享用）。单纯经营活动敏感性增加不构成过错。尽管该判决年代久远，但仍是所有商业和专业租赁的参考。
事实：每天都会发生的故事
Union Générale Cinématographique (UGC) 多年来一直租用巴黎一栋大楼的场所，从事电影后期同步和混音业务。这些活动需要绝对安静：任何噪音都会破坏录音。而房东将大楼的其他部分租给了一家音乐厅演出公司，该公司举办喧闹的演出。
很快，噪音干扰出现了。承租人投诉，但房东继续进行施工和喧闹活动。UGC随后起诉房东，要求赔偿所受干扰。巴黎上诉法院在1973年5月18日的判决中部分驳回了其请求，认为UGC选择了特别敏感的经营活动，且未采取所有必要的隔音措施。因此，承租人应承担部分后果。
UGC向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉判决，理由是其未认定承租人的合同过错。而出租人的担保义务是法定的：只有当承租人有过错时，例如违反租约条款或通过自身行为加剧干扰，该义务才可免除。由于未证明任何过错，房东必须全额赔偿承租人。
法院的推理——详解
法国最高法院依据《法国民法典》第1719条，该条规定，出租人根据合同性质，无需任何特别约定，即有义务交付良好状态的租赁物，在租赁期间让承租人安静享用，并保证租赁物无瑕疵和缺陷。通俗地说：房东必须让您使用房屋而不受打扰。如果楼内施工或活动给您造成损害，应由房东赔偿，除非您自己有过错。
在此案中，上诉法院依据两个因素部分免除房东责任：经营活动的特殊性（混音比广播要求更高）和承租人采取的隔音措施不足。但最高法院回应：这些因素不构成合同过错。事实上，承租人并未违反租约义务；他只是在合适的场所开展经营活动。如果租约未要求，隔音不足并非过错。
这一推理很重要，因为它提醒我们，出租人的担保义务是结果义务，而非手段义务。无论承租人如何努力，房东都必须保障安静享用。唯一的例外是承租人的过错：例如，如果他在签署租约时接受了特别条款，或者他自己引起了干扰。本案中并无此类情况。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是出租人：您必须预见到您的施工或其他承租人的活动可能会干扰承租人。您不能以“他本应更好地隔音”为由免责。您要么在不造成损害的情况下进行施工，要么进行赔偿。例如，如果您同时在Beaupréau-en-Mauges出租一个嘈杂的车间和一个混音工作室，您必须保障每个人安静享用。除非有接受的其他条款，否则您有责任解决单元之间的隔音缺陷。
如果您是商业或专业承租人：该判决保护您。您无需承受楼内施工造成的干扰，即使您的经营活动特别敏感。您可以要求减租或损害赔偿。但请注意：如果您在租约中接受了某些条款，要求您承担某些干扰（例如翻新工程），该条款可能限制您的追索权。请检查您的合同。
对于区分所有权人（copropriétaires）：该判例也适用于区分所有权人之间通过区分所有权管理规约（règlement de copropriété）产生的干扰。如果一位区分所有权人进行施工干扰了承租人，管理委员会（syndic）或房东可能被追究责任。
避免此类纠纷的四个建议
- 签署租约前，检查场所和大楼。了解其他承租人的活动和计划中的施工。如果您对噪音敏感，要求加入隔音条款或安宁保障条款。
- 一旦出现干扰，立即请司法专员（anciennement huissier）进行记录。注明日期和详细情况的记录是法庭上的有力证据。同时保留电子邮件、挂号信和照片。
- 在租约中协商调解条款。在上法庭之前，尝试友好解决。调解可以节省费用和时间。
- 如果您是房东，提前通知承租人施工。提供替代方案（临时安置、减租）。这可以表明您的善意并减少诉讼。
深入探讨：相关判例与演变
1975年的这一判决属于一贯的判例：出租人对其其他承租人的事实干扰负责（Civ. 3e, 1999年2月17日，n°97-11.157）。然而，如果干扰来自大楼外的第三方（与出租人无关的邻居），出租人不承担责任。最近的趋势是要求出租人有过错才能追究其责任，但安静享用义务仍然严格。
自1975年以来，“异常邻里干扰”（trouble anormal de voisinage）的概念有所演变。如今，法院更容易承认焦虑或经营损失等损害。最近的判决（Civ. 3e, 2019年7月4日，n°18-19.866）确认，即使干扰是正常的，如果承租人未被告知，出租人也必须担保。
未来，预计法官对合同前信息的要求会越来越高。出租人的告知义务在扩展：他必须指出潜在干扰风险，尤其是当承租人的经营活动特殊时。
行动前清单
常见问题：5个关键问题
- 如果楼内施工干扰我，我可以要求赔偿吗？
可以，如果干扰超过正常邻里不便。您必须证明损害（经营损失、隔音费用等）。 - 房东可以以我敏感为由拒绝吗？
不可以，除非您有过错（例如维护不当、不遵守时间）。敏感性不是过错。 - 诉讼时效是多久？
自您知道干扰之日起5年（普通时效）。对于未付租金，为3年。 - 如果干扰是由其他承租人造成的，我该怎么办？
通过挂号信向您的房东发出正式通知。如果他不采取行动，您可以起诉他违反担保义务。 - 我可以无罚金解除租约吗？
可以，如果干扰使场所无法使用（不履行抗辩）。但最好获得法院判决以避免纠纷。
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