TVA sur cession immobilière : qui paie vraiment ? La Cour de cassation tranche

Imaginez : vous vendez un terrain à Orange, pour 500 000 €. Le notaire vous annonce qu'il faut ajouter 20 % de TVA. Qui paie ? Vous pensiez que c'était l'acheteur, mais le contrat ne le dit pas clairement. Commence alors une guerre de tranchées qui peut durer des mois, voire des années. C'est exactement ce qui est arrivé à une société civile immobilière (SCI) de Sorgues, il y a quelques décennies, et qui a donné lieu à un arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 1988 (n° 86-16.697).

Chaque propriétaire ou promoteur se pose un jour cette question : à qui incombe la TVA sur une cession immobilière ? Est-ce automatiquement le vendeur, parce qu'il est redevable selon le Code général des impôts ? Ou bien l'acheteur, si le contrat le stipule ? La réponse n'est pas aussi simple qu'il n'y paraît, et cet arrêt le démontre.

La haute juridiction a posé un principe clair : dans les rapports entre les parties, la charge définitive de la TVA ne repose sur le redevable légal que s'il n'y a pas d'accord contraire. Autrement formulé, si vous avez signé un contrat qui prévoit que l'acheteur supporte la TVA, c'est lui qui paiera, même si la loi fiscale désigne le vendeur. Décryptage d'une décision qui, bien que datant de 1988, reste d'une brûlante actualité.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Une SCI, propriétaire d'un terrain à Sorgues, le cède à un acquéreur pour un prix de 7 157 510 francs TTC (soit environ 1,09 million d'euros). Dans l'acte de vente, une clause précise que la SCI « s'engage à supporter la charge de la TVA afférente à la vente ». Jusque-là, tout semble clair. Mais survient un désaccord : l'acquéreur estime que la TVA doit rester à la charge du vendeur (la SCI) parce que c'est ce que prévoit la loi fiscale. La SCI, elle, considère que la clause est claire et qu'elle a accepté de payer la TVA, mais qu'elle peut se retourner contre l'acheteur ? Non, elle a accepté de la supporter.

Le litige naît lorsque l'acquéreur refuse de rembourser la TVA à la SCI, arguant que la charge définitive incombe au redevable légal, c'est-à-dire le vendeur. La SCI assigne l'acquéreur en paiement. La cour d'appel donne raison à la SCI : elle retient que la convention est claire, et que la SCI a accepté de supporter la TVA. L'acquéreur se pourvoit en cassation.

Devant la Cour de cassation, l'acquéreur soutient que la cour d'appel aurait dû rechercher si la SCI était effectivement redevable de la TVA selon la loi fiscale. Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi : dès lors que les parties ont convenu entre elles que la SCI supporterait la TVA, il n'y a pas lieu de vérifier qui est le redevable légal. L'accord des parties prime.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation se fonde sur le principe de la liberté contractuelle (article 1103 du Code civil, anciennement 1134). Selon elle, les parties peuvent librement décider qui supporte la charge finale de la TVA, indépendamment des règles fiscales. Elle énonce : « Dans les rapports entre les parties à un acte, il ne convient de faire supporter la charge de la TVA due sur l'opération en cause à celle des parties qui en est le redevable selon la loi fiscale qu'en l'absence de preuve d'un accord de ces parties quant à la charge définitive de la taxe. »

En d'autres termes, le redevable légal (celui qui doit déclarer et payer la TVA à l'administration) n'est pas nécessairement celui qui supporte définitivement le coût. Si le contrat prévoit que l'acheteur rembourse la TVA au vendeur, ou que le vendeur la supporte, c'est cette répartition qui s'applique entre eux.

La cour d'appel avait donc bien fait de se contenter de la clause contractuelle. La Cour de cassation valide ce raisonnement et confirme que la recherche du redevable fiscal n'est pas nécessaire en présence d'un accord clair. Cet arrêt est une application classique du principe selon lequel les conventions font la loi des parties (article 1103 du Code civil). Il ne s'agit ni d'un revirement ni d'une évolution, mais d'une confirmation d'une jurisprudence constante.

Les juges du fond doivent donc, avant tout, interpréter la volonté des parties. Si le contrat est silencieux, alors on se tournera vers la loi fiscale. Mais s'il exprime une répartition, celle-ci prévaut.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur à Orange qui vend un immeuble, cette décision signifie que vous devez absolument vérifier ce que dit votre compromis de vente. Si vous êtes vendeur et que vous souhaitez que l'acheteur paye la TVA, il faut le stipuler noir sur blanc. Sinon, vous risquez de devoir la payer vous-même, même si fiscalement vous êtes redevable.

Prenons un exemple : vous vendez un terrain à bâtir à Sorgues pour 300 000 € HT. Si le contrat prévoit « TVA en sus à la charge de l'acquéreur », l'acheteur devra payer 360 000 € TTC. Si rien n'est dit, la TVA (60 000 €) reste à votre charge, car vous êtes le redevable légal. Une différence de taille.

Pour un acquéreur, c'est l'inverse : si vous achetez un bien et que le contrat mentionne que vous supportez la TVA, ne comptez pas sur la loi fiscale pour vous en exonérer. Vous devrez payer, même si le vendeur est fiscalement redevable.

Si vous êtes locataire, cette décision ne vous concerne pas directement, mais elle illustre l'importance des clauses contractuelles. En copropriété, des questions similaires peuvent se poser lors de la cession de parties communes.

En pratique, si vous êtes dans cette situation, vous devez examiner votre acte de vente. Si une clause existe, elle s'applique. Si elle est ambiguë, il faudra l'interpréter, et en cas de litige, un juge tranchera.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une clause explicite sur la TVA : dans tout acte de cession immobilière, indiquez clairement qui supporte la TVA, avec la mention « TVA en sus » ou « TVA incluse ». Évitez les formules vagues.
• Distinguer redevable légal et charge économique : rappelez-vous que le redevable fiscal (celui qui déclare) peut être différent de celui qui paie effectivement. Précisez la répartition dans le contrat.
• Faites relire votre contrat par un avocat : avant de signer, un professionnel du droit immobilier vérifiera que la clause de TVA est conforme à votre intention et à la jurisprudence.
• Conservez tous les échanges : si des négociations ont eu lieu sur la TVA, gardez les mails, courriers ou comptes rendus. Ils pourront servir de preuve de l'accord des parties.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt de 1988 s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, la Cour de cassation avait jugé, dans un arrêt du 5 mai 1982 (n° 80-16.123), que la charge de la TVA pouvait être conventionnellement transférée à l'acheteur. Plus récemment, dans un arrêt du 13 décembre 2017 (n° 16-25.289), elle a précisé que la clause doit être expresse et non équivoque.

La tendance est donc claire : les juges respectent la volonté des parties, mais ils exigent que cette volonté soit clairement exprimée. À défaut, ils appliquent la règle fiscale. Pour l'avenir, il est probable que cette jurisprudence se maintienne, car elle protège la sécurité juridique des transactions.

Attention toutefois : depuis 1988, le droit de la TVA a évolué (notamment avec les directives européennes). Mais le principe de la liberté contractuelle reste inchangé. Les professionnels de l'immobilier doivent donc être particulièrement vigilants.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

• Q : Puis-je réclamer à l'acheteur la TVA que j'ai payée si le contrat ne dit rien ? R : Non, sauf si vous prouvez un accord verbal ou écrit. En l'absence de clause, la charge suit la loi fiscale.
• Q : Que faire si la clause de TVA est ambiguë ? R : Saisir le tribunal judiciaire pour interprétation. L'avocat analysera les termes et les circonstances.
• Q : Y a-t-il un délai pour agir ? R : Oui, la prescription est de 5 ans à compter de la signature de l'acte pour une action en paiement.
• Q : Le notaire doit-il m'informer sur la TVA ? R : Il a un devoir de conseil. S'il ne le fait pas, sa responsabilité peut être engagée.

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