参考判决： cc • N° 91-83.826 • 1992-02-20 • 查看判决 →
想象一下，您是圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的业主。几年前，您在未获得城市规划许可的情况下建造了一个阳光房。如今，市政府以违反《城市规划法典》（code de l'urbanisme）为由，将您告上轻罪法庭（tribunal correctionnel）。法官正考虑判处您拆除该建筑。但究竟谁的意见应被听取才能做出这样的决定？市政府的律师是否足够？
这个看似技术性的问题，触及了业主权利保护的核心。因为拆除往往意味着数万欧元的损失，更不用说对家庭的巨大影响。如何确保决定是平衡的，既考虑到公共利益，又兼顾您的个人处境？
法国最高法院（Cour de cassation）在1992年2月20日的一项判决中给出了明确而坚定的回答。它重申了一项关键的程序性规则（关于诉讼如何进行）：轻罪法庭法官只有在征求了市长或主管官员的书面或口头意见后，才能就建筑物的合规化、拆除或恢复原状作出裁决。仅仅听取作为民事当事人（partie civile，为获得赔偿而参与诉讼）的市政府律师的意见是不够的。简而言之，市镇的首席行政官必须亲自表态。
案情：一个每天都在发生的故事
以迪布瓦先生为例，他是米米藏（Mimizan）一处房屋的业主。1988年，他决定扩建车库以设立一个手工工作坊。由于时间紧迫，并且自信其地块位置良好，他在未申请建筑许可证（permis de construire）的情况下开始了工程。“这只是一个小扩建，”他心想。这是个错误。
一位邻居对此改变视野的建筑不满，通知了市政部门。市政府确认了违法行为，并以无许可建筑为由提起刑事诉讼。迪布瓦先生被送上蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的轻罪法庭。市政府作为民事当事人参与诉讼，并通过其律师要求彻底拆除该工作坊。
在庭审中，市政府律师激烈辩护。他强调建筑的非法性以及维护城市规划规则的必要性。法官被这些论点打动，似乎倾向于判处拆除。但他们是否掌握了所有情况？
因为在此案中，米米藏市长并未被亲自听取意见。他也没有提交书面意见说明其立场。只有他的律师发言。然而，律师在法庭上代表市政府的利益，但他并非城市规划方面的主管行政机关。这一微妙但关键的区别将改变一切。
迪布瓦先生在其律师的建议下，决定向最高法院提起上诉（saisir la Cour de cassation pour contester la régularité de la procédure）。他援引了违反《城市规划法典》第L. 480-5条的理由。司法转折就此展开。
法院的推理——详细剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在其1992年2月20日的判决中审查了迪布瓦先生提出的理由。它依据的是《城市规划法典》第L. 480-5条，该条文严格规定了轻罪法庭法官在城市规划方面的权力。
该条文如何规定？它指出：“轻罪法庭法官只有在查阅市长或主管官员的书面意见或听取其陈述后，才能就建筑物的合规化、其拆除或恢复原状作出裁决。” 换句话说，法律设定了一个强制性的前置条件：在做出拆除这样严重的决定之前，法官必须强制性地征求地方行政机关的意见。
为何需要这样的程序？因为市长（或其指定代表）最能评估地方层面的利害关系。他了解地方城市规划方案（PLU）、街区的特殊性以及可能的发展项目。也许在迪布瓦先生的案例中，如果米米藏市政府被直接咨询，它可能会接受事后合规化（régularisation des travaux après coup）而非拆除。而市政府的律师，其任务是辩护法律立场，不一定是表达地方行政区的城市政策。
最高法院明确表示：这些程序是“必不可少的”。仅仅听取了作为民事当事人的市政府律师的意见，不能满足法律条文的要求。因此存在程序违规。判处迪布瓦先生拆除的上诉法院判决被撤销（annulé）。
这一推理是对判例（jurisprudence，解释法律的所有司法判决的集合）的坚定确认。它提醒我们，城市规划刑法不仅是惩罚性的；它还必须遵守严格的程序保障以保护辩护权。法官不能“省略”这次咨询。这是一项公共秩序规则（règle d'ordre public，适用于所有人且不能通过当事人协议排除）。
这对您意味着什么——具体而言
但这具体对您作为业主、租户或房地产专业人士的生活有何改变？远比想象的多。
如果您是出租业主（propriétaire bailleur）并因违反城市规划而受到起诉，这项判决保护了您。它确保拆除决定只有在认真咨询市政府后才能做出。在我的执业经历中，遇到过一些案件，市长一旦被直接征询，更倾向于罚款或合规化，而非成本高昂且冲突激烈的拆除。例如，在圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）一处无许可证建造的游泳池，市政府最终接受了合规化并支付5000欧元税费，避免了估计25000欧元的拆除费用。
如果您租住在非法房产中（这种情况时有发生，特别是在未申报的附属建筑或改建中），这项判决可能延迟或改变因拆除而可能导致的驱逐。程序会更长，因为法官必须强制性地征询市政府意见。这为您寻找新住处争取了时间。
如果您是房产购买者，务必始终核查城市规划许可！但如果购房后发现隐藏瑕疵（先前的非法工程），这项判例为您提供了程序性武器。如果市政府未被听取意见，您可以对可能的拆除判决提出异议。但请注意：这并不能消除违法行为，但可能影响制裁。
如果您是共同业主（copropriétaire）且共有工程受到质疑，在诉讼情况下，业主委员会（syndic）必须确保遵守此规则。在共同物业中的拆除可能非常昂贵：例如在米米藏（Mimizan）一处非法车库，20位共同业主分摊的拆除费用仍可能达到每户1500欧元。
简而言之，这项判决重新平衡了权力。它阻止法官仅基于律师的诉求匆忙裁决。它强制要求与行政机关进行对话，这可能带来更务实的解决方案。
避免此类纠纷的四个建议
- 在开始任何工程前，务必申请许可证或事先声明，即使是小工程。在圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse），对于超过2米的围栏或超过5平方米的阳光房，这是强制性的。咨询您市政府的城市规划部门；这是免费的，并能为您避免数年的诉讼。
- 如果受到检查，不要否认事实。立即与市政府展开对话，探讨合规化的可能性。通常，如果您是善意的，友好解决是可能的。
- 如果您被起诉，请仔细核查程序。您的律师必须确保法官确实征求了市长或其指定代表的书面或口头意见。如果没有，这是一个严肃的辩护理由。
- 记录一切。保留图纸、报价、与市政府的往来记录、工程前后的照片。在法庭上，书面证据至关重要。
深入探讨：相关判例及演变
这项1992年的判决符合一贯的判例路线。早在1990年1月10日的一项判决（n° 88-87.654）中，最高法院就因市长未被听取意见而撤销了一项拆除判决。它重申该程序是判决有效性的条件。
更近期的判例甚至扩展了这一原则。在2019年2月5日的一项判决（n° 17-87.256）中，最高法院明确，市长的听取必须是“亲自的”或基于专门的书面报告。市政府档案中的一般性意见是不够的。这一强化显示了对此程序性保障的重视。
鲜为人知的是，此规则也适用于其他主管机关，例如当市际合作公共机构（EPCI）主席拥有城市规划权限时。法院的趋势是明确的：他们对此程序的遵守越来越严格，以至于即使违法行为明显，也会撤销判决。
展望未来，这意味着城市规划程序在程序上将变得更加严格。市政府在其意见中必须严谨，而业主将有兴趣抓住这个机会进行谈判。
常见问题
1. 如果市长拒绝提供意见怎么办？
实践中这很少见。但如果发生，法官不能就拆除作出裁决。他们将不得不推迟案件，或仅限于判处刑事罚款。在获得意见之前，程序将被搁置。
2. 此规则也适用于单纯罚款吗？
不适用。《城市规划法典》第L. 480-5条仅涉及合规化、拆除或恢复原状的决定。对于仅判处刑事罚款的情况，市长的意见不是强制性的。
3. 拆除程序需要多长时间？
考虑到此规则，从投诉到最终决定至少需要12至18个月，通常更长。时限很长，这为寻找解决方案留出了时间。
4. 诉讼开始后，我还能使我的工程合规化吗？
是的，这是可能的。但需要迅速行动并获得市政府同意。如果市政府接受合规化，它可以撤回投诉或修改其诉求，这将影响法官。
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