参考判决： cc • N° 02-15.061 • 2003-07-09 • 查阅判决 →
想象一下，您是法国朗德省（Landes）海岸米米藏（Mimizan）一处房屋的业主。您继承了这处房产，但有一个特殊情况：您的兄弟拥有其用益权（即使用该房产并收取收益的权利），而您是虚有权人（您是所有权人，但在用益权存续期间无法使用该房产）。有一天，您发现您的兄弟未经您同意，已将房屋出租给第三方。该怎么办？您可以对这个租赁合同提出异议多长时间？
这种情况在我们朗德地区比想象中更为常见，并已成为法国最高法院（Cour de cassation）一项关键判决的对象。最高法院的法官们裁定了一个困扰许多业主的问题：虚有权人能否无限期地质疑用益权人未经其同意签订的租赁合同？
您将会看到，答案是有细微差别的，主要取决于时间的流逝。因为在房地产法（droit immobilier）中，如同在生活中一样，时间并非中立：它可以确立某些情况，即使这些情况并不完美。但对于您——达克斯（Dax）的业主、蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的租户或房地产专业人士来说，这究竟意味着什么？
事实：一个每天都在发生的故事
故事始于20世纪70年代，在朗德省的一处农庄。马丁夫妇（化名）是米米藏的业主，他们与一位佃农签订了一份农业租赁合同（bail rural）。这份合同不仅包括农地，还包括住宅。一项特殊条款规定，这些住宅是主租赁合同的附属部分——即它们是农业租赁合同不可分割的一部分。
岁月流逝。1980年，当农业租赁合同仍在执行期间，用益权人（拥有使用权的人）决定为其中一处住宅单独签订一份新的居住租赁合同（bail d'habitation），但未咨询虚有权人（初始业主的继承人，他们拥有所有权但没有立即使用权）。这份租赁合同随后在几十年间定期续签。
二十年后，即2000年，虚有权人发现了这份1980年签订的居住租赁合同。他们认为用益权人无权未经他们同意签署这份合同。于是他们决定提起诉讼，要求撤销这份租赁合同，理由是合同自始非法。但请注意：从1980年签订租赁合同到2000年他们提起诉讼，已经过去了二十多年。
一审法院（tribunal de première instance）支持了他们的主张，认为租赁合同确实无效。但上诉法院（cour d'appel），以及最终的法国最高法院（Cour de cassation），却采取了不同的立场。为什么？因为时间对他们不利。简而言之，即使租赁合同最初可以提出异议，但其长期执行最终使其变得不可争议。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）的法官们将其推理建立在法国法律（droit français）的两个基本支柱之上。首先，他们重申，用益权人通常有权出租（donner à bail）其拥有用益权的财产，无需虚有权人同意。这是《民法典》（Code civil）第595条的原则，该条赋予用益权人“如同所有权人本人一样享用物品的权利”。
但这里有一个关键细微差别：当租赁合同超过九年（对于居住租赁合同），用益权人通常必须获得虚有权人的同意。在我们的案件中，1980年的居住租赁合同是在未经此同意的情况下签订的，期限超过九年。因此，从理论上讲，它自始就是无效的（juridiquement inexistant）。
然而，法官们适用了另一个基本原则，即消灭时效（prescription extinctive，指权利无法再行使的期限）。《民法典》（Code civil）第2224条规定：“对人诉讼或动产诉讼，自权利人知道或应当知道能够行使其权利的事实之日起，经过五年时效消灭。”
换句话说，即使租赁合同最初无效，虚有权人在知道其存在之日起五年后，就不能再对其提出异议。而在本案中，从他们发现租赁合同存在之日起，已经过去了五年多。因此，法院认为，他们已丧失要求撤销该合同的权利，即使是通过抗辩方式（即即使在另一程序中仅将其作为抗辩理由提出）。
很少有人知道的是，这一判决代表了对先前判例的确认，而非一场革命。法国最高法院（Cour de cassation）已在先前的判决中指出，因同意瑕疵（vice de consentement）导致的租赁合同无效，在执行五年后不能再被援引。在此，它将这一原则扩展到用益权人未经虚有权人同意签订租赁合同这一特殊情况。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是朗德省一处不动产的虚有权人，这一判决对您的权利有直接影响。以达克斯的一个具体例子为例：您继承了一处公寓的虚有权，而您的姨妈拥有其用益权。您发现她在未经您同意的情况下将其出租了12年。该怎么办？
首先，您自发现之日起有五年的期限可以采取行动。超过此期限，即使租赁合同最初不合规，您也不能再要求撤销。在我的执业经历中，我遇到过一些案件，虚有权人等待时间过长，从而失去了对不公平租赁合同的任何追索权。
其次，对于租户而言，这一判决带来了额外的安全保障。想象一下，您在蒙德马桑租住一处房屋已有七年，而真正的所有权人（虚有权人）突然以租赁合同无效为由要求您搬离。得益于这一判例，如果自虚有权人可能知道该租赁合同之日起已过去五年以上，您可以对此提出反对。您继续居住的权利因此得到保护。
第三，对于房地产专业人士（房地产经纪人、公证人、管理人），这一判决要求在起草租赁合同时提高警惕。当您管理一处拥有用益权的财产时，必须系统地检查拟议租赁合同的期限。如果超过九年，则必须获得虚有权人的同意。否则，您的客户（用益权人）将在合同执行的前五年面临被异议的风险。
最后，对于潜在购买者，这一判例改变了风险分析。如果您考虑购买一处已出租财产的虚有权，您必须绝对核查租赁合同已执行了多长时间。一份未经您事先同意（作为未来的虚有权人）且已执行超过五年的租赁合同，现在将变得不可争议。这可能是一个优势（租赁稳定），也可能是一个劣势（如果租赁合同不利）。
避免此类纠纷的四点建议
- 系统记录用益权人与虚有权人之间的沟通：当考虑签订超过九年的租赁合同时，请让虚有权人签署书面同意书。保留此同意书的证据（电子邮件、挂号信、公证文书）。
- 发现不合规租赁合同时立即核查期限：如果您发现一份租赁合同在您作为虚有权人不知情的情况下签订，请立即咨询律师。五年的消灭时效自您发现之日起算，而非自租赁合同签订之日起算。
- 在分割文书或赠与文书中加入特定条款：当您设立用益权时（例如在向子女赠与时），明确约定可以签订租赁合同的条件。您甚至可以设定租金上限或最长期限。
- 对于租户，要求提供出租人权限证明：在与用益权人签订租赁合同前，要求查看确立其用益权的文书。同时核查租赁合同是否超过九年，如果是，是否已获得虚有权人的同意。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入探讨：相关判例与演变
2003年的判决遵循了一贯的判例路线。早在1994年，法国最高法院（Cour de cassation）就在一项判决（n° 92-15.876）中裁定，用益权人未经虚有权人同意签订的超过九年的租赁合同无效。但当时尚未明确时间对这种无效性的影响。
更近一些，在2018年，法国最高法院（Cour de cassation）（判决 n° 17-15.987）通过将其适用于商业租赁合同（Bail commercial : l'engagement solidaire des copreneurs ne survit pas à la résiliation">bail commercial）确认了这种方法。法官们认为，即使对于商业租赁合同（期限可达九年，可续签），五年消灭时效（prescription quinquennale）原则也适用。一旦租赁合同在虚有权人知道其存在后已执行超过五年，他就不能再对其有效性提出异议。
这种判例趋势显示了法院优先考虑交易安全和既定情况稳定性的意愿。如何应对这种演变？通过更多地预见。法官们似乎在说：“您有五年的时间来对不合规之处提出异议。超过此期限，即使不完美的情况也会变得确定。”
展望未来，可以预期这一判例将扩展到租赁合同中的其他形式瑕疵。信息很明确：在房地产法（droit immobilier）中，警惕必须是立即的。等待太久可能意味着永久放弃自己的权利。
实践：需要做什么
以下是根据您的情况提供的编号清单：
1. 如果您是虚有权人并发现一份未经您同意签订的租赁合同：
• 准确记录您的发现日期（这是5年期限的起点）
• 收集所有证明租赁合同存在及其内容的文件
• 在3个月内咨询专业律师以评估您的选择
• 未经事先法律咨询，不要签署任何涉及此租赁合同的文件
2. 如果您是用益权人并希望出租财产：
• 核查拟议租赁合同的期限
• 如果超过9年，在签署前获得虚有权人的书面同意
• 在租赁合同中明确提及已获得虚有权人同意
• 将此同意书副本与租赁合同一起保存
3. 如果您是租户并被告知租赁合同受到异议：
• 核查您已占用该处所多长时间
• 收集您的租金收据和租赁合同
• 如果自虚有权人可能知道该租赁合同之日起已过去5年以上，反对驱逐
• 如果启动驱逐程序，请咨询律师
4. 如果您考虑购买一处已出租财产的虚有权：
• 要求提供当前租赁合同的副本并核查其签订日期
• 核查对于超过9年的租赁合同，是否已获得前虚有权人的同意
• 评估风险：一份超过5年的旧租赁合同将难以提出异议
• 如果租赁合同看起来不利，相应协商价格
您发现自己处于类似情况吗？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以为您避免数月的诉讼——而且通常远不止于此。 预约 →
