Immobilienrechtsprechung

Application pratique:

L'arrêt de la Cour de cassation du 27 mars 1973 tranche clairement : un ouvrage d'évacuation des eaux conçu et réalisé pour le compte d'une personne privée (ici une SCI), même raccordé à l'égout public, n'est pas un « travail public » au sens administratif. La réparation du préjudice relève donc exclusivement des tribunaux judiciaires (tribunal judiciaire, ex-TGI), et non du tribunal administratif. Les copropriétaires doivent assigner la SCI et, le cas échéant, le bureau d'études privé devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, en responsabilité contractuelle ou délictuelle, en s'appuyant sur les plans et l'expertise technique pour établir le lien de causalité. Il est conseillé de faire constater les dégâts par un huissier avant toute réparation et de solliciter une expertise judiciaire rapidement, les délais de prescription courant dès la découverte du dommage.

Application pratique:

Selon le principe posé en 1973, dès lors que la conception et la réalisation du réseau ont été faites par un professionnel privé pour le compte d'un maître d'ouvrage privé (le lotisseur), il ne s'agit pas d'un travail public même si le réseau se raccorde ensuite à l'égout communal. Les acquéreurs doivent donc porter leur action devant le tribunal judiciaire, sur le fondement de la garantie décennale (article 1792 du Code civil) ou de la responsabilité du lotisseur, et non devant le tribunal administratif. Ils doivent rassembler l'acte de vente, les plans du réseau et un rapport d'expertise amiable établissant l'origine du désordre. Il est recommandé de notifier le sinistre à l'assureur dommages-ouvrage dans les meilleurs délais et de vérifier que l'action est engagée avant l'expiration du délai décennal à compter de la réception des travaux.

Application pratique:

La jurisprudence de 1973 précise que le raccordement à l'égout public ne suffit pas à qualifier l'ouvrage de « travail public » lorsque sa conception et sa réalisation ont été confiées à un spécialiste privé pour le compte d'un maître d'ouvrage privé ; la commune n'est donc pas nécessairement responsable et le litige reste de la compétence du tribunal judiciaire face à la SCI voisine. Le gérant doit diriger son action civile en responsabilité (article 1240 du Code civil, trouble anormal de voisinage) contre la SCI et son constructeur privé devant le tribunal judiciaire de Nantes, en chiffrant précisément le préjudice d'exploitation. Il convient de conserver les factures, le bail commercial et un constat de fermeture pour étayer la demande d'indemnisation. Une consultation préalable permettra de vérifier si la commune pourrait être mise en cause à titre subsidiaire si un défaut d'entretien du réseau public est également identifié.