Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt n° 21-23.156 du 25 janvier 2023
vefa-pour-les-acheteurs-non-residents">Introduction : les enjeux de la VEFA pour les acheteurs non-résidents
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est un mode d'acquisition très prisé en France, notamment par les investisseurs étrangers. Elle permet d'acheter un bien immobilier sur plan, avec un paiement échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Cependant, pour un non-résident, les risques sont accrus : éloignement géographique, méconnaissance du droit français, difficultés de suivi du chantier. La défaillance du promoteur peut entraîner des pertes financières importantes. L'arrêt du 25 janvier 2023 de la Cour de cassation vient préciser les obligations du vendeur et les garanties offertes à l'acquéreur, y compris non-résident.
vefa-et-les-garanties-d-achevement">I. Le cadre légal de la VEFA et les garanties d'achèvement
A. Les obligations du promoteur
Le promoteur doit fournir à l'acquéreur des garanties financières d'achèvement, conformément aux articles R. 261-17 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Ces garanties peuvent être :
- Une garantie intrinsèque : le promoteur justifie de capacités financières suffisantes (fonds propres, prêts).
- Une garantie extrinsèque : une banque ou un organisme financier se porte caution.
L'acquéreur non-résident doit exiger la communication de ces garanties avant la signature. En cas de défaut, le contrat peut être nul.
B. La protection spécifique des non-résidents
Les non-résidents sont souvent confrontés à des difficultés pour vérifier la réalité des garanties. La loi française impose que le contrat de VEFA soit rédigé en français et mentionne clairement les garanties. L'arrêt de 2023 rappelle que le promoteur doit informer l'acquéreur de toute modification affectant la garantie, même après la signature.
II. Analyse de l'arrêt 21-23.156 du 25 janvier 2023
A. Les faits et la procédure
Un acquéreur de nationalité étrangère, résidant hors de France, avait signé un contrat de VEFA pour un appartement à Paris. Le promoteur a rencontré des difficultés financières et n'a pas achevé les travaux. L'acquéreur a assigné le promoteur et la banque garante. La cour d'appel avait rejeté sa demande, estimant que la garantie n'était pas mobilisable car l'acquéreur n'avait pas respecté certaines formalités.
B. La décision de la Cour de cassation
La Haute juridiction a cassé l'arrêt d'appel, jugeant que :
- Le promoteur ne peut pas opposer à l'acquéreur non-résident des formalités qu'il n'a pas lui-même respectées.
- La garantie d'achèvement doit être actionnée dès lors que le promoteur est défaillant, sans condition de résidence ou de nationalité.
- L'acquéreur peut réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi, y compris la perte de chance de louer le bien.
Cette décision renforce la protection des acheteurs étrangers en VEFA, en alignant leurs droits sur ceux des résidents français.
III. Recours en cas de défaillance du promoteur
A. Les voies judiciaires
En cas de non-achèvement, l'acquéreur peut :
- Mettre en demeure le promoteur de terminer les travaux, sous astreinte.
- Demander la résolution judiciaire du contrat, avec restitution des sommes versées et dommages-intérêts (article 1184 du Code civil).
- Actionner la garantie d'achèvement auprès de la caution (banque).
Pour les non-résidents, l'assignation peut être délivrée au siège social du promoteur en France. La compétence des tribunaux français est exclusive (article 14 du Code civil).
B. Les aspects fiscaux
Les sommes perçues au titre de dommages-intérêts peuvent être imposables en France. Il convient de consulter la convention fiscale applicable. L'article 164 B du CGI précise les règles pour les non-résidents. En cas de restitution, les frais de notaire peuvent être récupérés.
IV. Comment Maître Zakine peut vous accompagner
En tant qu'avocate avocat en droit immobilier et droit international privé, je propose un accompagnement sur mesure :
- Vérification des garanties avant signature : analyse des documents, négociation des clauses.
- Suivi du chantier : correspondance avec le promoteur, relances.
- Recours en cas de défaillance : mise en demeure, action en justice, négociation avec les banques.
- Optimisation fiscale : conseil sur la fiscalité des investissements immobiliers en France pour non-résidents.
- Représentation devant les tribunaux : je peux agir en votre nom, même si vous résidez à l'étranger.
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Conclusion
L'achat en VEFA par un non-résident comporte des risques, mais la loi française offre des protections solides, renforcées par la jurisprudence récente. L'arrêt du 25 janvier 2023 est une avancée majeure. Pour sécuriser votre investissement, faites-vous assister par un avocat spécialisé.
