Decisione di riferimento : cc • N° 20-15.111 • 2021-05-20 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete a Trappes, in un'aula giudiziaria gremita, pronti a fare un'offerta per quel locale commerciale che desiderate da mesi. Il martello del giudice delegato cade, siete dichiarati aggiudicatario (cioè l'acquirente designato dalla vendita all'asta). Ma qualche giorno dopo, vi viene comunicato che la vendita è annullata perché la garanzia che avete fornito non era conforme. Come è possibile? La domanda che ogni proprietario o investitore si pone: quali sono le regole esatte per partecipare a una vendita forzata? Questa decisione della Corte di Cassazione del 20 maggio 2021 chiarisce la situazione: solo due forme di garanzia sono accettate, e nessun'altra. Spiegazioni.
I fatti: una storia che accade ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un complesso immobiliare ad uso industriale a Saint-André-Lez-Lille, vede i suoi beni pignorati da un creditore. Il giudice delegato ordina la vendita per aggiudicazione (vendita all'asta giudiziaria) di diversi lotti. Il capitolato delle condizioni di vendita (documento che fissa le regole della vendita) precisa che le offerte sono aperte a chiunque fornisca una cauzione bancaria irrevocabile o un assegno circolare del 10% del prezzo base, con un minimo di 3.000 €.
Il giorno dell'udienza, un offerente si presenta con una garanzia diversa: un'attestazione bancaria non irrevocabile. L'avvocato del creditore procedente (il creditore che richiede la vendita) contesta immediatamente la validità di tale garanzia. Il giudice delegato, dopo la camera di consiglio, respinge l'offerta e dichiara l'offerente inammissibile. Quest'ultimo contesta la decisione, ritenendo che l'attestazione bancaria fosse sufficiente. La questione arriva fino alla Corte di Cassazione, che deve decidere: l'elenco delle garanzie previste dall'articolo R. 322-41 del codice delle procedure civili di esecuzione è tassativo?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione conferma la decisione del giudice delegato e fornisce una risposta chiara: l'articolo R. 322-41, comma 1, del codice delle procedure civili di esecuzione (il testo che regola le aste in materia di pignoramento immobiliare) elenca in modo tassativo le garanzie accettabili. Si tratta della cauzione bancaria irrevocabile o dell'assegno circolare intestato al sequestratario o alla Cassa dei depositi e prestiti. Nessun'altra forma di garanzia, come una semplice attestazione bancaria, un assegno personale o una lettera di conforto, è ricevibile.
In altre parole, la legge non lascia alcun margine di manovra: l'offerente deve consegnare al proprio avvocato, prima dell'apertura delle offerte, o una cauzione bancaria irrevocabile (un impegno fermo della banca a pagare) o un assegno circolare (emesso dalla banca stessa), pari al 10% dell'importo del prezzo base, con un minimo di 3.000 €. Tale garanzia viene consegnata contro ricevuta.
Ciò che pochi sanno, è che l'irrevocabilità è essenziale: la banca non può tornare sul proprio impegno. Una semplice attestazione, che potrebbe essere ritirata, non soddisfa questa condizione. La Corte di Cassazione insiste sul carattere rigoroso di tale obbligo, poiché protegge il venditore (il creditore) contro le inadempienze dell'offerente.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui offerenti malinformati hanno perso la loro offerta per aver fornito una garanzia non conforme. A Mantes-la-Jolie, ad esempio, un mio cliente ha rischiato di vedere annullata la vendita del suo immobile per questo motivo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore e desiderate acquistare un bene all'asta, dovete assolutamente munirvi di una cauzione bancaria irrevocabile o di un assegno circolare. Non presentatevi con una semplice attestazione della vostra banca, anche se menziona un impegno: se non è irrevocabile, sarà rifiutata.
Per l'acquirente, siate vigili: l'importo della garanzia è del 10% del prezzo base, con un minimo di 3.000 €. Ad esempio, per un bene con prezzo base di 50.000 €, dovete fornire 5.000 € di garanzia. Se non potete presentare tale garanzia, non potrete fare offerte.
Se siete creditore procedente, avete interesse a verificare che il capitolato delle condizioni di vendita menzioni chiaramente le garanzie accettate. In caso di contestazione, potete chiedere al giudice delegato di respingere un'offerta non conforme.
Attenzione però: la garanzia deve essere consegnata all'avvocato prima dell'inizio delle offerte. Se arrivate in ritardo o se la banca tarda a rilasciare l'assegno, sarete esclusi. Prevedete quindi un termine sufficiente.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Prima dell'udienza, contattate la vostra banca per ottenere una cauzione bancaria irrevocabile o un assegno circolare. Non accontentatevi di una semplice attestazione. Richiedete esplicitamente un documento irrevocabile.
- Verificate l'importo esatto della garanzia: 10% del prezzo base, con un minimo di 3.000 €. Se il prezzo base è elevato, l'importo della cauzione può essere considerevole. Assicuratevi di avere i fondi disponibili.
- Consegnate la garanzia al vostro avvocato con sufficiente anticipo rispetto all'udienza, contro ricevuta. L'avvocato deve essere in grado di presentarla al giudice delegato prima dell'apertura delle offerte.
- In caso di dubbio, consultate un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
