Entscheidungsreferenz: cc • N° 97-13.762 • 1999-10-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind in Cognin, nahe Chambéry, und haben gerade einen kleinen Geschäftsbetrieb gekauft – eine Bäckerei, eine Tabakbar. Der Verkäufer hat Ihnen einen bestimmten Umsatz versprochen, aber nach der Schlüsselübergabe stellen Sie fest, dass die Zahlen nicht stimmen. Sie haben zu viel bezahlt, und der Notar, der den Vertrag aufgesetzt hat, hat nichts geprüft. Wer haftet? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 13. Oktober 1999 entschieden.
Für jeden Käufer basiert der Preis eines Geschäftsbetriebs auf Schlüsseldaten: Umsatz, Ergebnisse. Artikel 12 des Gesetzes vom 29. Juni 1935 schreibt vor, dass der Kaufvertrag diese Angaben enthalten muss, andernfalls ist er nichtig. Wenn der Notar es versäumt, sie aufzunehmen, oder sie gar nicht verlangt, kann seine Haftung ausgelöst werden.
Diese Entscheidung, die der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, ist ein echter Schutzschild für Käufer. Sie erinnert daran, dass der Notar als öffentlicher Amtsträger die Wirksamkeit des Vertrags gewährleisten muss. Und wenn ein Informationsmangel Ihnen einen Schaden zufügt, können Sie Schadensersatz verlangen. Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Im November 1987 unterzeichneten Herr Gauthier und seine Ehefrau, Frau Auger (inzwischen geschieden), einen Vorvertrag (compromis de vente) zum Erwerb eines Geschäftsbetriebs. Der notarielle Vertrag wurde im Januar 1988 von einem Notar erstellt. Doch bald stellten die Käufer ein Problem fest: Das vom Steuerberater des Verkäufers erstellte Dokument stammte aus der Zeit nach dem Vorvertrag. Die vorgelegten Zahlen entsprachen nicht der Realität zum Zeitpunkt der Verpflichtung.
Schlimmer noch: Der notarielle Vertrag enthielt keine Angaben zu den Geschäftszahlen für den Zeitraum vor dem Verkauf. Dabei verlangt Artikel 12 des Gesetzes von 1935, dass der Verkaufspreis durch eine Aufstellung des Umsatzes und der Ergebnisse gerechtfertigt wird. Ohne diese Informationen kann der Käufer nicht überprüfen, ob der Preis angemessen ist.
Herr Gauthier und Frau Auger verklagten daher den Notar auf Schadensersatz. Ihr Argument: Er habe seine Beratungs- und Wirksamkeitspflicht verletzt. Nach einem Rechtsweg gelangte der Fall vor den Kassationsgerichtshof. Der Notar verteidigte sich damit, dass die Käufer den Preis bereits im Vorvertrag akzeptiert hätten. Doch das Gericht folgte dieser Argumentation nicht.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen grundlegenden Grundsatz: Der Notar als öffentlicher Amtsträger muss für die Wirksamkeit der von ihm erstellten Urkunden sorgen. Konkret bedeutet dies, dass er alle Maßnahmen ergreifen muss, um die Interessen der Parteien zu wahren, insbesondere beim Verkaufspreis. Artikel 12 des Gesetzes vom 29. Juni 1935 ist klar: Der Kaufvertrag über einen Geschäftsbetrieb muss den Umsatz der letzten drei Jahre, die Betriebsergebnisse und den vereinbarten Preis enthalten.
Die Richter stellen klar, dass das Fehlen dieser Angaben im notariellen Vertrag – oder sogar im Vorvertrag – ein Verschulden darstellt. Es spielt keine Rolle, dass die Käufer den Vorvertrag bereits unterzeichnet hatten; es ist Sache des Notars, sicherzustellen, dass der endgültige Vertrag dem Gesetz entspricht. Im vorliegenden Fall hat der Notar die erforderlichen Informationen nicht verlangt und die Käufer nicht auf das Fehlen dieser Daten hingewiesen.
Das Gericht weist das Argument des Notars zurück, die Zustimmung der Käufer sei bereits erteilt worden. Es stellt fest, dass ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verschulden (der Unterlassung) und dem Schaden (dem überhöhten Preis) besteht. Dies bestätigt die bisherige Rechtsprechung: Die Notarhaftung wird ausgelöst, sobald die Urkunde unwirksam oder unvollständig ist. Keine Kehrtwende, sondern eine strenge Anwendung.
Diese Entscheidung ist ein starkes Signal an die Notare: Sie können sich nicht hinter der Zustimmung der Parteien verstecken. Ihre Pflicht zur Wirksamkeit hat Vorrang.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Käufer eines Geschäftsbetriebs: Sie haben ein starkes Druckmittel. Wenn der Notar die Pflichtangaben (Umsatz, Ergebnisse) weglässt, können Sie Schadensersatz verlangen. Wenn Sie beispielsweise 150.000 € für einen Betrieb bezahlt haben, der aufgrund unvollständiger Informationen nur 100.000 € wert ist, können Sie die Differenz fordern. Frist: 5 Jahre ab Entdeckung des Schadens (Artikel 2224 des Code civil).
Für den Verkäufer: Sie müssen dem Notar wahrheitsgemäße Buchhaltungsunterlagen vorlegen. Wenn Sie lügen, riskieren Sie eine Klage wegen arglistiger Täuschung (dol). Aber Achtung: Der Notar kann auch gesamtschuldnerisch haften, wenn er nicht geprüft hat.
Für den Notar: Diese Entscheidung verpflichtet Sie zu äußerster Wachsamkeit. In Chambéry musste ein Kollege einen Mandanten mit 20.000 € entschädigen, weil er den Umsatz in einer Urkunde weggelassen hatte. Überprüfen Sie immer die Konten, auch wenn der Verkäufer Ihnen versichert, dass sie aktuell sind.
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, sollten Sie: die notarielle Urkunde, den Vorvertrag und die vorgelegten Konten zusammentragen und einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt konsultieren. Der Schaden kann von einem Wirtschaftsprüfer bewertet werden.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Verlangen Sie vor Unterzeichnung des Vorvertrags eine geprüfte Buchhaltungsaufstellung. Verlassen Sie sich nicht auf bloße mündliche Zusagen. Fordern Sie vom Verkäufer die Bilanzen der letzten drei Geschäftsjahre, die von einem Wirtschaftsprüfer bestätigt sind. Wenn der Notar sie nicht verlangt, bestehen Sie darauf.
- Fügen Sie eine aufschiebende Bedingung in den Vorvertrag ein. Zum Beispiel: "Der Verkauf steht unter der Bedingung der Überprüfung des Umsatzes durch einen vom Käufer beauftragten Wirtschaftsprüfer." So können Sie bei falschen Zahlen vom Vertrag zurücktreten.
- Prüfen Sie die notarielle Urkunde vor der Unterzeichnung sorgfältig. Achten Sie darauf, dass alle gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten sind. Wenn etwas fehlt, unterschreiben Sie nicht und verlangen Sie eine Berichtigung.
- Ziehen Sie einen Rechtsanwalt hinzu, wenn Sie Zweifel haben. Ein Fachanwalt für Immobilienrecht kann den Vertrag prüfen und Sie beraten. Die Kosten sind oft geringer als der mögliche Schaden.
