Referenzentscheidung: cc • N° 87-14.088 • 1989-06-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Bobigny. Sie vermieten es an eine Gesellschaft, die dort ein Geschäft betreibt. Eines Tages bietet Ihnen diese Gesellschaft an, das Lokal zu kaufen. Sie geben sich die Hand, legen einen Preis fest, beginnen sogar mit der Vorbereitung der Papiere. Doch im Moment der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags: nichts. Stille. Die Gesellschaft bestreitet jede mündliche Vereinbarung. Was tun? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Gewerbetreibenden vor den Handelsgerichten und Berufungsgerichten von Pontoise, Bobigny oder Paris. Die Antwort lautet in einem Satz: Der Immobilienverkauf, selbst zwischen Gewerbetreibenden, ist ein zivilrechtlicher Akt. Und diese Qualifikation ändert alles, insbesondere in Beweisfragen.
Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 14. Juni 1989 (Nr. 87-14.088) ist ein Eckpfeiler des Immobilienrechts. Sie erinnert daran, dass, abgesehen von einer sehr begrenzten Ausnahme, die durch das Gesetz von 1967 eingeführt wurde, der Verkauf eines Gebäudes niemals als Handelsgeschäft betrachtet werden kann. Mit anderen Worten: Selbst wenn Sie Gewerbetreibender sind, selbst wenn das Gebäude für Ihre gewerbliche Tätigkeit bestimmt ist, unterliegt der Verkauf weiterhin den zivilrechtlichen Regeln. Und das Zivilrecht ist in Bezug auf den Beweis sehr streng: Ohne Schriftstück kein gültiger Vertrag.
Aber was ändert das genau für Sie? Alles. Wenn Sie Eigentümer sind, schützt es Sie vor mündlichen Forderungen. Wenn Sie Käufer sind, verpflichtet es Sie, jeden Schritt schriftlich zu formalisieren. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Gewerbetreibende glaubten, einen Verkauf „nebenbei“ abgeschlossen zu haben, und dann ohne Rechtsmittel dastanden. Diese Entscheidung ist ihr Albtraum und Ihr Schutzschild.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Im Jahr 1987 wurde das Berufungsgericht von Chambéry mit einem Rechtsstreit befasst, der sich heute in Pontoise oder Marseille abspielen könnte. Eine Immobiliengesellschaft (eine SNC, société en nom collectif) hatte ein Lokal an einen Gewerbetreibenden verkauft. Das Problem? Die Parteien waren sich über die genauen Bedingungen des Verkaufs uneinig. Der Verkäufer behauptete, der Käufer habe sich verpflichtet, in den Räumlichkeiten keine bestimmte gewerbliche Tätigkeit auszuüben. Der Käufer bestritt diese Klausel.
Der Verkäufer legte zum Nachweis des Bestehens dieser Einschränkung Zeugenaussagen, Briefe und Bescheinigungen vor. Er hatte jedoch keine notarielle Urkunde, die diese Klausel erwähnte. Das Berufungsgericht gab dem Verkäufer recht und befand, dass die vorgelegten Elemente einen „Anfang schriftlichen Beweises“ darstellten, der ausreichte, um den Zeugenbeweis zuzulassen.
Die SNC, unzufrieden, legte Kassationsbeschwerde ein. Ihr Argument: Der Immobilienverkauf sei ein zivilrechtlicher Akt, daher müsse der Beweis gemäß den Artikeln 1341 und 1347 des Code civil schriftlich erbracht werden. Ein Anfang schriftlichen Beweises reiche ihrer Ansicht nach nicht aus. Der Kassationsgerichtshof gab ihr recht und hob das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Kurz gesagt: Die Tatsachenrichter hatten angenommen, dass der Verkauf, da beide Parteien Gewerbetreibende waren, ein Handelsgeschäft sei, bei dem der Beweis frei ist. Der Kassationsgerichtshof erinnerte jedoch daran, dass der Immobilienverkauf „von Natur aus“ ein zivilrechtlicher Akt ist, selbst zwischen Gewerbetreibenden. Nur eine sehr präzise gesetzliche Ausnahme (Gesetz von 1967, geändert 1970) kann ihn in den Handelsbereich überführen, und diese Ausnahme lag hier nicht vor. Ergebnis: Der Zeugenbeweis war unzulässig.
Die Begründung des Gerichts — entschlüsselt
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs beruht auf einer strengen Auslegung von Artikel 632 des Code de commerce. Dieser Artikel zählt die Handlungen auf, die als Handelsgeschäfte gelten: Kauf zum Zweck des Weiterverkaufs, Bankgeschäfte usw. Der Immobilienverkauf gehört nicht dazu, mit einer Ausnahme: Seit dem Gesetz vom 13. Juli 1967 (geändert am 9. Juli 1970) sind Verkäufe von Gebäuden durch Grundstückshändler (professionelle Immobilienankäufer und -verkäufer) Handelsgeschäfte. Aber außerhalb dieses speziellen Falls bleibt der Verkauf eines Gebäudes ein zivilrechtlicher Akt, unabhängig vom Status der Parteien.
Der Gerichtshof präzisiert: „Abgesehen von der Ausnahme, die durch das Gesetz vom 13. Juli 1967, geändert durch das Gesetz vom 9. Juli 1970, in Artikel 632 des Code de commerce eingefügt wurde, bleibt der Immobilienverkauf, selbst wenn er zwischen Gewerbetreibenden abgeschlossen wird, ein zivilrechtlicher Akt.“
Diese Qualifikation hat eine direkte Auswirkung auf die Beweisregeln. Artikel 1341 des Code civil (in seiner damals geltenden Fassung) schreibt ein Schriftstück für Verträge vor, deren Gegenstand einen bestimmten Betrag übersteigt (heute 1.500 €). Artikel 1347 erlaubt es, diese Regel außer Kraft zu setzen, wenn ein „Anfang schriftlichen Beweises“ vorliegt (ein Dokument, das von der Person stammt, die die Handlung bestreitet, und das die behauptete Tatsache glaubhaft macht).
Das Berufungsgericht hatte befunden, dass die vorgelegten Bescheinigungen und Korrespondenzen einen Anfang schriftlichen Beweises darstellten. Der Kassationsgerichtshof war jedoch anderer Meinung: Ein bloßer Anfang schriftlichen Beweises reicht nicht aus, um eine öffentliche Urkunde (notarielle Urkunde) zu beweisen. Denn die öffentliche Urkunde beweist bis zur Fälschungsklage. Das Gegenteil dessen, was in der Urkunde steht, zu beweisen, erfordert einen schriftlichen Beweis, nicht bloße Zeugenaussagen.
Vorsicht jedoch: Die Entscheidung verbietet den Zeugenbeweis nicht vollständig. Sie verlangt
