Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-66.523 • 2010-05-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in La Ciotat, Sie beauftragen eine Immobilienagentur mit dem Verkauf Ihrer Wohnung. Das Geschäft kommt zustande, aber die Käufer weigern sich, die Provision zu zahlen. Der Makler verlangt dann die Vergütung von Ihnen. Wie weit geht Ihre Haftung? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Maklern. Der Kassationshof gibt in einem Urteil vom 6. Mai 2010 (Nr. 09-66.523) eine klare Antwort, vor allem aber erinnert er an eine grundlegende Verfahrensregel: Die Berufungserklärung muss bei der Geschäftsstelle in so vielen Exemplaren wie es Berufungsbeklagte gibt, zuzüglich zwei, eingereicht werden. Eine per Telefax eingelegte Berufung ist daher unzulässig. Wenn Ihr Gegner diese Formalität nicht einhält, können Sie gewinnen, ohne überhaupt auf die Sache einzugehen. Aber was bedeutet das für Sie? Entschlüsselung.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Villa in Plan-de-Cuques, erteilt 2004 einer Immobilienagentur einen Alleinverkaufsauftrag. Der Auftrag sieht eine Provision von 5 % zu Lasten des Käufers vor. Die Agentur findet einen Käufer, Herrn Y, der den Vorvertrag unterzeichnet, und der Verkauf wird am 31. August 2004 notariell beurkundet. Aber Herr Y zahlt die Provision nicht. Der Makler, der sich darauf beruft, dass der Auftrag ihn berechtigt, die Vergütung vom Verkäufer zu verlangen, falls der Käufer ausfällt, verklagt Herrn X auf Zahlung. Das Tribunal de grande instance von Marseille gibt dem Makler recht. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence bestätigt mit Urteil vom 3. Juli 2008 die Verurteilung. Herr X legt Kassationsbeschwerde ein. Aber wird der Kassationshof die Sache prüfen? Nicht so schnell. Die Beschwerde von Herrn X wird für unzulässig erklärt, da seine Berufungserklärung nicht in so vielen Exemplaren wie es Berufungsbeklagte gibt, zuzüglich zwei, eingereicht wurde. Ein einfacher Verfahrensfehler hat Herrn X seines Rechts beraubt, die Provision anzufechten. Eine banale Geschichte, die aber die vor den Gerichten geforderte Strenge veranschaulicht.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof äußert sich in seinem Urteil vom 6. Mai 2010 nicht zur Sache selbst (Zahlung der Provision). Er stellt lediglich fest, dass die Beschwerde von Herrn X unzulässig ist. Warum? Weil gemäß Artikel 930-1 der Zivilprozessordnung (der die Regeln für die elektronische Übermittlung von Schriftstücken festlegt) die Berufungserklärung bei der Geschäftsstelle in so vielen Exemplaren wie es Berufungsbeklagte gibt, zuzüglich zwei, eingereicht werden muss. Im vorliegenden Fall hatte Herr X seine Beschwerde per Telefax (Fax) eingelegt, ohne diese Regel zu beachten. Der Gerichtshof stellt klar, dass die Einreichung per Telefax nicht der Einreichung einer ausreichenden Anzahl von Exemplaren gleichkommt. Diese Formalität ist zwingend. Die Richter können sie nicht außer Acht lassen. Herr X hat daher die Möglichkeit verloren, seine Sache in der Sache prüfen zu lassen. Die von ihm vorgebrachten Argumente – das Fehlen eines Vorvertrags, der die Zahlung eines Betrags zu seinen Gunsten vorsieht, der Auftrag, der bestimmte, dass die Provision zu Lasten des Käufers geht – wurden nie geprüft. Der Kassationshof bestätigt hier eine ständige Rechtsprechung: Verfahrensregeln sind ordre public. Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung schafft kein neues Recht, sie erinnert an eine bestehende Pflicht. Aber sie hat eine immense praktische Bedeutung für die Rechtsuchenden.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie als vermietender Eigentümer in La Ciotat Ihre Immobilie verkaufen, betrifft Sie diese Entscheidung: Wenn der Makler seine Provision von Ihnen verlangt, weil der Käufer nicht zahlt, können Sie verurteilt werden. Vor allem aber: Wenn Sie diese Verurteilung im Berufungsverfahren anfechten, müssen Sie unbedingt die Verfahrensformalitäten einhalten. Ein einfaches Fax reicht nicht. Sie müssen bei der Geschäftsstelle des Berufungsgerichts so viele Exemplare Ihrer Berufungserklärung einreichen, wie es Berufungsbeklagte gibt, zuzüglich zwei. Wenn Sie z. B. die Agentur und den Käufer verklagen, müssen Sie 4 Exemplare einreichen (2 Beklagte + 2). Wenn Sie das nicht tun, ist Ihre Berufung unzulässig. Ich habe Fälle erlebt, in denen Eigentümer Tausende von Euro verloren haben, weil sie diese Formalität vernachlässigt haben. Ein Beispiel: Ein Eigentümer in Plan-de-Cuques musste 15.000 € Provision an die Agentur zahlen, obwohl der Käufer verschwunden war, weil er die Berufung nicht ordnungsgemäß eingelegt hatte. Für Käufer: Wenn Sie wegen Nichtzahlung der Provision verklagt werden, prüfen Sie, ob der Makler den Auftrag ordnungsgemäß erfüllt hat. Aber wenn Sie in erster Instanz verlieren, vernachlässigen Sie nicht das Berufungsverfahren. Für Immobilienmakler: Diese Entscheidung ist günstig, da sie Ihre Provision sichert, wenn der Verkäufer gesamtschuldnerisch haftet. Aber Sie müssen auch bei der Abfassung des Auftrags einwandfrei sein.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Verfassen Sie einen klaren Auftrag: Legen Sie ausdrücklich fest, wer die Provision zahlt und ob der Verkäufer im Falle des Ausfalls des Käufers haftet. Lassen Sie das Datum durch Einschreiben mit Rückschein bestätigen.
- Beachten Sie die Form der Berufung: Wenn Sie Berufung einlegen müssen, reichen Sie Ihre Berufungserklärung bei der Geschäftsstelle in so vielen Exemplaren wie es Berufungsbeklagte gibt, zuzüglich zwei, ein. Verwenden Sie nicht nur das Fax.
- Bewahren Sie alle Dokumente auf: Auftrag, Vorvertrag, notarielle Urkunde, Nachweise der Übermittlung. Im Streitfall sind sie unerlässlich.
- Konsultieren Sie vor jedem Verfahren einen Anwalt: Ein Rat von Anfang an kann Ihnen irreversible Fehler ersparen. Die Anwaltskosten sind oft geringer als die streitigen Beträge.
Vertiefung: verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung reiht sich in eine Linie von Urteilen des Kassationshofs ein, die an die Strenge der Verfahrensregeln erinnern. ...
