Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-13.796 • 2013-02-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Baugrundstücks in Plan-de-Cuques bei Marseille. Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag mit Erwerbern unter der auflösenden Bedingung der Darlehenserlangung. Monate vergehen, der Notar teilt Ihnen mit, dass die Bedingung nicht erfüllt ist: Die Erwerber haben ihr Darlehen nicht erhalten. Nur, bei genauerem Hinsehen wurde der Darlehensantrag im Namen einer noch zu gründenden Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts (SCI) gestellt, nicht von den Erwerbern selbst. Wer trägt das Scheitern des Verkaufs? Diese Frage, die technisch erscheint, hat sehr konkrete Folgen für alle Immobilienakteure, wie wir sehen werden.
Die Frage, die sich jeder verkaufende Eigentümer stellt: Wenn der Erwerber nicht die notwendigen Schritte zur Darlehenserlangung unternimmt, kann er sich dann folgenlos zurückziehen? Und umgekehrt: Kann der Erwerber, der alles richtig gemacht hat, zum Kauf gezwungen werden, wenn die Bank ablehnt? Die Antwort hängt davon ab, wie die auflösende Bedingung (eine Klausel, die den Verkauf bis zum Eintritt eines Ereignisses, hier der Darlehenserlangung, aussetzt) erfüllt wurde.
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 27. Februar 2013 (Nr. 12-13.796) gibt eine klare Antwort: Hat der Erwerber den Darlehensantrag im Namen einer noch zu gründenden SCI und nicht im eigenen Namen gestellt, hat er die Bestimmungen der Urkunde nicht eingehalten. Die Bedingung gilt dann als erfüllt, was bedeutet, dass der Erwerber zum Kauf verpflichtet ist, auch ohne Darlehen. Eine radikale Lösung, aber im Hinblick auf das Schuldrecht logisch.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau X, ein in Cassis wohnendes Paar, möchten ein Baugrundstück in Plan-de-Cuques erwerben, um dort ihr Familienhaus zu bauen. Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag unter der auflösenden Bedingung der Erlangung eines Darlehens von 200.000 Euro über 20 Jahre zu einem Zinssatz von 3,5 %. Der Vorvertrag sieht vor, dass die Erwerber mindestens ein Darlehensangebot nachweisen müssen, das den vereinbarten Merkmalen entspricht. Aber aus steuerlichen Gründen beschließen sie, eine SCI zu gründen, um den Erwerb zu halten. Der Darlehensantrag wird im Namen der noch zu gründenden SCI „Les Pins“ gestellt, nicht in ihren eigenen Namen. Die Bank lehnt das Darlehen mit der Begründung ab, dass die Gesellschaft keine Vorgeschichte habe. Die Erwerber wenden sich daraufhin an den Verkäufer, um die Rückzahlung ihrer Kaution zu verlangen, da sie die auflösende Bedingung für nicht erfüllt halten.
Der Verkäufer, Herr Y, lehnt ab. Er argumentiert, dass die Erwerber nicht die erforderlichen Schritte unternommen hätten: Sie hätten das Darlehen persönlich beantragen müssen, nicht über eine SCI. Der Fall wird vor dem Tribunal de grande instance von Marseille verhandelt, dann vor dem Berufungsgericht von Aix-en-Provence. Die Tatsacheninstanzen geben dem Verkäufer recht: Die Bedingung gilt als erfüllt, da die Erwerber ihre Erfüllung durch einen nicht konformen Darlehensantrag verhindert haben. Die Erwerber legen Kassation ein, aber der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde am 27. Februar 2013 zurück.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Begründung des Kassationsgerichtshofs stützt sich auf Artikel 1178 des Code civil (in der vor der Reform von 2016 geltenden Fassung, aber der Grundsatz bleibt derselbe), der bestimmt, dass die Bedingung als erfüllt gilt, wenn der unter dieser Bedingung verpflichtete Schuldner ihre Erfüllung verhindert hat. Wenn also der Erwerber schuldhaft die Darlehenserlangung vereitelt hat, gilt die Bedingung als erfüllt, und er muss das Grundstück kaufen.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass der Kaufvorvertrag vorsah, dass der Darlehensantrag von den Erwerbern selbst zu stellen sei. Der Antrag wurde jedoch im Namen der noch zu gründenden SCI gestellt, ohne dass die Erwerber das in der Urkunde vorgesehene Substitutionsrecht (die Möglichkeit, sich durch eine andere Person ersetzen zu lassen) ausgeübt hätten. Das Gericht folgerte daraus, dass der Antrag nicht den vereinbarten Merkmalen entsprach und die Erwerber somit die Erfüllung der Bedingung verhindert hatten. Der Kassationsgerichtshof billigt diese Begründung: Die Bedingung gilt als erfüllt.
Achtung jedoch: Diese Rechtsprechung betrifft nur Fälle, in denen der Erwerber die in der Urkunde vorgesehenen Modalitäten nicht eingehalten hat. Wäre der Darlehensantrag im eigenen Namen gestellt, aber aus einem legitimen Grund abgelehnt worden, wäre die Bedingung einfach ausgefallen, und der Verkauf wäre ohne Vertragsstrafe aufgehoben worden. Dies zeigt, dass die Rechtsprechung eine strenge Erfüllung der auflösenden Bedingungen verlangt: Jede Abweichung, selbst unbeabsichtigt, kann fatal sein.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt, dass die Erwerber die in der Urkunde vorgesehenen Verpflichtungen nicht umgehen können. Sie
