参考判决： cc • N° 08-21.677 • 2010-01-13 • 查看判决原文 →
想象一下在曼德琉-拉-纳普勒（Mandelieu-la-Napoule）的场景：您刚买下一栋漂亮的80年代别墅，拥有海景和地中海花园。卖方给您提供了一份阴性白蚁检测报告，一切似乎正常。搬进几个月后，您发现屋顶露台的梁木上有蛀道。白蚁已经造成了3万欧元的损失。您联系卖方，卖方却依据明显的瑕疵不担保条款拒绝承担责任。该怎么办？
这种情况，我在格拉斯（Grasse）和蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的律师事务所遇到过好几次。关键问题是：明知房产被白蚁侵害的卖方，能否躲在免责条款背后？法国最高法院2010年1月13日判决（n°08-21.677）给出了明确答案：不能。但前提是必须证明卖方存在恶意。让我们一起来看看这一判决的内容以及它如何保护买方。
这一由第三民事法庭作出的判决具有重要的实践意义。它重申了欺诈（dol）（即欺骗买方的欺诈行为）优先于任何合同条款。简而言之，如果卖方说谎或隐瞒信息，他就不能援引担保免责条款。但注意：证明卖方知晓瑕疵至关重要。下面我们来详细分析这一参考判决。
事实：每天都会发生的故事
X先生，尼斯（Nice）一栋房屋的业主，于2003年出售其房产。出售前，他委托专业人士A先生进行了白蚁检测。检测报告显示房屋某些部分存在白蚁。但卖方没有告知买方：他在买卖合同中加入了一项注明否定性虫害状况的条款。此外，合同中还包含了典型的私人之间买卖中的隐蔽瑕疵担保免责条款。
买方入住后发现白蚁侵害，遂以隐蔽瑕疵和故意隐瞒（réticence dolosive）（即故意隐瞒信息，如果买方知道该信息就不会购买或会调整价格）为由起诉卖方。卖方援引免责条款，辩称瑕疵是明显的或自己并不知情。
上诉法院支持了买方。法院认定，卖方通过专业人士的检测报告已知晓白蚁存在。通过加入否定性说明，卖方构成了故意隐瞒。因此免责条款不能适用。卖方提起上诉，但最高法院驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。
法院的推理——详细解读
卖方辩称，上诉法院并未查明负责检测的专业人士的结论是否有误，也未查明卖方是否确实知晓瑕疵。换言之，卖方质疑仅仅委托检测这一事实不足以证明其知情。
最高法院驳回了这一论点。最高法院认为，上诉法院已自主认定卖方知晓白蚁存在，无需进一步审查检测报告内容。事实上，只要卖方知道（无论通过何种方式）房产受到侵害，却在合同中加入相反说明，就构成故意隐瞒。法律依据是《法国民法典》第1116条（欺诈），现已编入第1137条及后续条款，以及第1643条（隐蔽瑕疵），该条禁止恶意卖方排除其担保责任。
很少人知道：隐蔽瑕疵担保免责条款原则上有效，但不能保护知晓瑕疵而未披露的卖方。这是一个重要的例外。法官认为欺诈是导致合同同意的瑕疵，从而使买卖合同无效。因此，免责条款被视为未写入合同。
换言之，卖方不能既隐瞒缺陷，又援引免责条款。最高法院对此予以坚决制裁。这一判决符合一贯的判例：恶意卖方不能躲在合同条款背后。
对您的实际影响
对于买方：如果您在购买后发现瑕疵，并且能够证明卖方知晓（例如通过先前的检测报告、报价单、证言），您可以要求撤销合同或减少价款。以尼斯的实际案例：一位买方于2019年以25万欧元购买了一套公寓。一年后，木制品中发现白蚁。卖方曾在2018年做过一份提及侵害的检测报告，但在出售前又做了一份阴性报告。买方最终获得了4万欧元的损害赔偿和价款减免。
对于卖方：您必须绝对透明。如果您知晓瑕疵，即使官方检测报告为阴性，也必须披露。在我的执业经历中，曾遇到曼德琉的一位卖方隐瞒白蚁问题，认为阴性检测报告可以保护自己。结果他不得不向买方赔偿5万欧元。如果您是恶意的，免责条款毫无用处。
对于房地产专业人士：这一判决提醒您核实检测历史的重要性。如果您为卖方提供咨询，请确保其不知晓先前的侵害。房地产中介如果未核实信息一致性，可能因未尽到建议义务而被追责。
但请注意：证明卖方知晓的难度很大。需要具体证据：先前的检测报告、处理发票、电子邮件。没有这些证据，免责条款将适用，买方只能自行承担损失。
避免此类纠纷的四个建议
- 在出售前务必由认证专业人士进行白蚁检测，即使您所在地区并非强制要求。务必保存检测报告。
- 如果您是买方，询问卖方先前的处理情况，并要求查看可能的发票。给处理公司打个电话可能就能获得信息。
- 在预售合同中加入专门条款，要求卖方声明是否知晓白蚁存在，否则免责条款无效。
- 如有疑问，在最终签署前请独立专家进行复检。这花费几百欧元，但可能避免数千欧元的维修费用。
深入分析：相关判例与趋势
最高法院在2008年3月13日判决（n°06-21.786）中已作出相同裁决：知晓瑕疵而不披露的卖方不得援引免责条款。最近，2017年5月4日判决（n°16-15.957）将这一原则扩展至明显瑕疵：如果卖方通过伪装工程掩盖明显瑕疵，同样构成恶意。
因此法院的趋势是对买方非常保护。法官在故意隐瞒的情况下毫不迟疑地重新定性免责条款。未来，卖方可能需要更加透明，尤其是在风险区域强制提供白蚁检测的情况下。在尼斯和曼德琉等高风险区域，这一判决特别相关。
关键要点
- 知晓白蚁存在而不披露的卖方构成欺诈，即使其持有阴性检测报告。
- 隐蔽瑕疵担保免责条款不保护恶意卖方。
- 知晓的证据可以通过任何方式提供（先前的检测报告、报价单、证言）。
- 买方可以要求撤销合同、减少价款或损害赔偿。
- 如有疑问，请尽快咨询房地产专业律师，因为诉讼时效为发现瑕疵后两年。
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