Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3. Zivilkammer • Nr. 09-68.967 • 22. September 2010 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind seit zehn Jahren Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Dax, und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließt in der Eigentümerversammlung (EV), Ihnen einen gemeinschaftlichen Hof zu verkaufen, der an Ihre Wohnung angrenzt. Die EV stimmt einstimmig „dafür“, Sie zahlen eine Anzahlung … und dann teilt Ihnen der Verwalter mit, dass einige Eigentümer zurücktreten und der Verkauf annulliert wird. Was tun? Diese Situation ist in meiner Kanzlei in Mont-de-Marsan häufiger vorgekommen, als man denkt. Die Frage, die sich jeder Eigentümer oder Mieter stellt, ist: Kann ein EV-Beschluss wirklich als Kaufvertrag gelten? Die Antwort, die der Kassationsgerichtshof 2010 gegeben hat, lautet: Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Analyse einer richtungsweisenden Entscheidung im Immobilienrecht.
Kurz gesagt: Das oberste Gericht hat entschieden, dass der Kaufvertrag zwischen der WEG und dem Erwerber bereits am Tag der EV zustande kommt, sofern die Tagesordnung und der Beschluss die verkaufte Gemeinschaftsfläche, den Preis und die Modalitäten genau beschreiben. Mit anderen Worten: Es bedarf weder einer notariellen Urkunde noch einer weiteren Versammlung – der Vertrag ist geschlossen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Beschluss endgültig ist (nicht fristgerecht angefochten) und die EV den Verkauf nicht an eine besondere Bedingung geknüpft hat. Was nur wenige wissen: Diese Rechtsprechung schützt sowohl den Erwerber als auch den Verkäufer, indem sie Immobilientransaktionen in WEGs absichert.
Achtung: Diese Regel gilt nur für Verkäufe von Gemeinschaftseigentum an Eigentümer oder Mieter des Gebäudes. Bei Dritten ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Für die lokalen Akteure – von Dax bis Parentis-en-Born – ist dieses Urteil jedoch eine wertvolle rechtliche Waffe. Sehen wir uns gemeinsam die Fakten, die Argumentation der Richter und die konkreten Auswirkungen für Sie an.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau Y., seit 2005 Mieter einer Wohnung in einer WEG in Dax, Rue des Arènes, haben ein Auge auf einen kleinen gemeinschaftlichen Raum geworfen, der an ihre Wohnung angrenzt und als Abstellraum genutzt wird. 2007 setzt die Eigentümerversammlung den Verkauf dieses Raums an die Mieter auf die Tagesordnung. Der Beschluss lautet: „Verkauf des Gemeinschaftsanteils Nr. 5 (ehemaliger Abstellraum) mit einer Fläche von 12 m² zum Preis von 15.000 €, zahlbar sofort, mit Bildung eines Sondereigentums und Änderung der Miteigentumsanteile“. Die EV stimmt dem Beschluss mit einfacher Mehrheit zu (Artikel 26 des Gesetzes von 1965 verlangt Einstimmigkeit für die Veräußerung von Gemeinschaftseigentum, aber hier waren die Eigentümer einstimmig). Herr und Frau Y. zahlen eine Anzahlung von 5.000 € an den Verwalter.
Doch einige Wochen später ändern zwei Eigentümer ihre Meinung: Sie halten den Preis für zu niedrig und weigern sich, die notarielle Urkunde zu unterzeichnen. Der Verwalter teilt den Mietern unter Druck mit, dass der Verkauf annulliert sei, und erstattet die Anzahlung. Herr und Frau Y. widersprechen: Für sie ist der Kaufvertrag seit der EV wirksam. Sie verklagen die WEG auf Erfüllung des Kaufvertrags. Das Berufungsgericht von Mont-de-Marsan (Zuständigkeitsbereich des Berufungsgerichts Agen) gibt ihnen recht, aber die unzufriedenen Eigentümer legen Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof argumentieren sie, der Kaufvertrag sei nicht wirksam, da die EV noch nicht die geänderte Teilungserklärung und die neuen Miteigentumsanteile genehmigt habe und der Verkauf unter der Bedingung stehe, dass die Mieter Eigentümer werden. Das Gericht weist die Klage jedoch ab: Es bestätigt, dass die verkaufte Sache durch die Tagesordnung und den Beschluss bestimmt war und die EV den Verkauf an keine besondere Bedingung geknüpft hatte. Der Kaufvertrag ist daher bereits mit der EV wirksam.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf zwei rechtliche Säulen: Artikel 1583 des Code civil (der den Kaufvertrag als mit Einigung über Sache und Preis wirksam definiert) und Artikel 1134 (a.F.) desselben Gesetzes (heute 1103), der die bindende Wirkung von Verträgen festlegt. Kurz gesagt: Sobald sich die Parteien über Gegenstand und Preis geeinigt haben, ist der Vertrag geschlossen, auch wenn spätere Formalitäten (wie die Änderung der Gemeinschaftsordnung) noch zu erfüllen sind.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass der Beschluss den Raum genau beschrieb (Fläche, Lage, Zweckbestimmung), den Preis (15.000 €) festlegte und den Verkauf an kein zukünftiges Ereignis knüpfte. Die Tatsachenrichter folgerten daraus, dass der Kaufvertrag wirksam war. Der Kassationsgerichtshof billigt diese Argumentation und fügt hinzu, dass die spätere Änderung der Teilungserklärung und der Miteigentumsanteile nur eine Folge des Verkaufs sei, nicht aber eine Bedingung für dessen Zustandekommen.
Was nur wenige wissen: Dieses Urteil bestätigt eine bereits in der früheren Rechtsprechung anerkannte Lösung (Cass. 3e civ., 17. März 1999, Nr. 97-12.143), präzisiert sie jedoch in einem entscheidenden Punkt: Die Wirksamkeit des Kaufvertrags bereits mit der EV, auch wenn die notarielle Urkunde nicht unterzeichnet ist. Hätte die EV den Verkauf jedoch von der vorherigen Genehmigung einer Teilungserklärung durch eine neue EV abhängig gemacht, wäre die Entscheidung anders ausgefallen. Das Gericht unterscheidet also klar zwischen den Voraussetzungen für das Zustandekommen des Vertrags und den bloßen Vollzugsmodalitäten.
