Vente de plantes et responsabilité immobilière : que change la jurisprudence sur la qualification de médicament ?

Un commerçant du 11^e arrondissement de Paris vend des flacons de gouttes à base de plantes. Son bail commercial le désigne comme « herboriste ». Pourtant, un jour, les autorités sanitaires perquisitionnent sa boutique et saisissent ses produits. Motif : il exercerait illégalement la profession de pharmacien. Le commerçant n’en revient pas. Ses clients, eux, s’inquiètent. Comment un produit naturel peut-il soudainement être considéré comme un médicament ? Et surtout, le propriétaire des murs engage-t-il sa responsabilité ?

Cette angoisse diffuse, je l’ai souvent rencontrée. Un bailleur qui découvre que son local sert à une activité qu’il n’avait pas anticipée, un syndicat de copropriétaires confronté à un commerce douteux… La question juridique sous-jacente est simple mais cruciale : à partir de quel moment l’usage d’un bien devient-il illicite ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 février 2011, y apporte une réponse nuancée, fondée sur une analyse concrète de chaque situation.

Ce qu’elle a jugé dépasse largement le petit monde des officines parisiennes. En rappelant que la qualification d’un produit ou d’une activité s’apprécie « au cas par cas », la haute juridiction nous invite à repenser notre rapport au risque locatif. Que vous soyez propriétaire d’un local commercial, d’un cabinet médical ou même d’un simple appartement sous-loué, vous avez intérêt à comprendre cette logique. Car un jour, c’est peut-être chez vous que l’on viendra sonner.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Retour à Paris. Un petit magasin expert dans les médecines douces prospère depuis plusieurs années. La vitrine affiche des plantes séchées, des huiles essentielles et des préparations à diluer. Le locataire, fort d’une réputation de connaisseur, a signé un bail commercial classique. Jusqu’ici, rien d’anormal. Le propriétaire, qui perçoit régulièrement son loyer, ne s’est jamais inquiété.

Mais au détour d’un contrôle de routine, l’Agence régionale de santé (l’administration qui veille au respect des règles sanitaires) découvre que certaines des préparations vendues contiennent des plantes inscrites à la pharmacopée (liste officielle des substances thérapeutiques). Pire, leur étiquetage vante des propriétés curatives : « soulage les migraines », « renforce le système immunitaire ». Or, selon le code de la santé publique, la vente au public de médicaments est réservée aux pharmacies d’officine. Le commerçant n’a pas ce statut. Il est poursuivi pour exercice illégal de la pharmacie.

Devant le tribunal correctionnel, le prévenu se défend : il ne vend que des compléments alimentaires, pas des médicaments. Ses produits sont naturels, sans danger. Il invoque la tradition des herboristes, un métier ancestral. Mais la cour d’appel ne l’entend pas ainsi. Elle examine chaque flacon : sa composition exacte, la notice d’utilisation, les allégations de santé. Elle conclut qu’il s’agit bien de médicaments par fonction (car capables de modifier l’organisme) et par présentation (car présentés comme traitant des maladies). La sanction tombe : amende, confiscation, interdiction d’exercer.

Le commerçant forme alors un pourvoi en cassation. Son argument central ? La cour d’appel aurait dû se borner à constater l’absence d’autorisation de mise sur le marché, sans se livrer à une analyse aussi poussée. Il reproche aux juges d’avoir appliqué des critères flous, subjectifs. La Cour de cassation va trancher.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La chambre criminelle rejette le pourvoi. Elle approuve entièrement la méthode suivie par la cour d’appel. Pourquoi ? Parce que le code de la santé publique définit le médicament de deux manières alternatives.

D’abord, le médicament « par présentation » : c’est tout produit qui, par son emballage, sa publicité ou son étiquetage, est présenté comme possédant des propriétés curatives ou préventives à l’égard des maladies humaines. Ici, les notices mentionnaient clairement des pathologies : migraines, fatigue chronique, etc. Aucune ambiguïté.

Ensuite, le médicament « par fonction » : il y a médicament même si le vendeur ne le présente pas comme tel, dès lors que le produit a pour effet de restaurer, corriger ou modifier des fonctions physiologiques de manière significative. Autrement dit, ce n’est pas l’intention qui compte, mais l’effet réel sur le corps. Et pour le déterminer, il faut examiner au cas par cas l’ensemble des caractéristiques du produit : composition, modalités d’emploi, propriétés pharmacologiques, risques pour la santé. La Cour admet expressément qu’un complément alimentaire peut basculer dans la catégorie « médicament » si son action thérapeutique est démontrée.

Cette analyse contextuelle n’est pas nouvelle. Elle découle directement de la directive européenne 2001/83/CE, qui impose aux États membres cette approche pragmatique. La France l’avait déjà transposée, mais la Cour rappelle avec force que les juges du fond ne peuvent s’en dispenser. Une simple étiquette ne suffit pas à écarter la qualification de médicament. Il faut creuser.

On est loin d’une décision isolée. Par le passé, la Cour de justice de l’Union européenne avait déjà jugé qu’un produit à base de plantes pouvait être un médicament si sa composition révélait un risque pour la santé en cas d’usage prolongé (CJUE, 15 novembre 2007, aff. C-319/05). La position de la Cour de cassation s’inscrit dans cette droite ligne : elle refuse de se contenter des apparences. Ce qui compte, c’est la réalité de l’activité.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Vous êtes propriétaire d’un local à Paris intra-muros, loué à un jeune homme qui se présente comme « naturopathe ». Le bail mentionne un usage de « cabinet paramédical ». Un jour, une patiente se plaint d’effets secondaires après avoir pris une préparation maison. L’Ordre des médecins s’en mêle. Les ennuis commencent.

Cette décision vous concerne directement. Car si la justice requalifie l’activité de votre locataire en exercice illégal de la pharmacie, plusieurs conséquences en découlent. D’abord, le contrat de bail peut être résilié aux torts du locataire : un usage non conforme à la destination contractuelle justifie une expulsion (article 1728 du Code civil). Ensuite, votre responsabilité civile pourrait être recherchée si vous avez sciemment toléré cette activité illicite. Pire, une fermeture administrative du local peut vous priver de loyers pendant des mois.

Prenons un exemple chiffré. Imaginons un studio de 30 m² à Belleville, loué 800 euros par mois à un herboriste amateur. Si l’activité est requalifiée en pharmacie clandestine, le locataire risque jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (article L.5424-1 du code de la santé publique). Mais vous, bailleur, vous exposez à une action du syndicat des copropriétaires pour trouble de jouissance, sans parler du préjudice moral des voisins. Une procédure en référé peut demander l’arrêt immédiat de l’activité, avec astreinte de 500 euros par jour de retard. Les délais ? Le juge des référés statue en 48 heures.

Si vous êtes copropriétaire dans un immeuble parisien, sachez que le règlement de copropriété interdit généralement les activités commerciales générant des nuisances. La vente de médicaments sans autorisation constitue à coup sûr une infraction au règlement, permettant au syndicat d’agir en cessation, voire d’obtenir des dommages-intérêts. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 14 mars 2012 (n°11-10953) : l’activité illicite d’un lot privatif justifie une mesure d’expulsion.

Que devez-vous faire si vous êtes dans cette situation ? D’abord, ne pas rester passif. Mettez en demeure votre locataire de cesser immédiatement l’activité illicite, sous peine de saisir le juge. Ensuite, conservez toutes preuves : photographies, témoignages, courriers. Enfin, informez votre assureur : votre contrat multirisque habitation pourrait couvrir les frais de défense.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Insérez une clause de conformité administrative dans le bail. Prévoyez que le locataire doit détenir toutes les autorisations nécessaires à l’exercice de son activité (diplômes, agréments, inscription à un ordre professionnel) et qu’il doit vous en fournir copie chaque année. En cas de manquement, le bail pourra être résilié de plein droit.
• Vérifiez la nature exacte des produits vendus. Si votre locataire commercialise des plantes, demandez-lui la liste complète des espèces proposées et consultez la pharmacopée en ligne (accessible sur Légifrance). Les plantes médicinales non libres ne peuvent être vendues que par des pharmaciens.
• Soyez attentif aux signaux faibles. Des clients qui viennent avec des ordonnances, des files d’attente inhabituelles, des odeurs chimiques… Ces indices doivent vous alerter. Une visite annuelle du local (mentionnée dans le bail) vous permettra de détecter une éventuelle dérive.
• Ne négligez jamais la destination contractuelle. Un bail commercial rédigé trop large (« vente de produits naturels ») peut vous mettre en difficulté. Préférez une formulation précise : « vente de compléments alimentaires ne relevant pas du monopole pharmaceutique et ne contenant aucune substance vénéneuse réglementée ».

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a développé une jurisprudence constante sur l’obligation pour les juges de fond d’examiner in concreto les produits en cause. Dans un autre arrêt du 3 avril 2013 (n°12-80.291), elle a censuré une cour d’appel qui s’était contentée de relever que des ampoules buvables contenaient du ginseng sans analyser leur dosage. La haute juridiction exige une motivation complète, produit par produit.

Cette rigueur se retrouve en droit immobilier. Lorsqu’un litige porte sur la qualification d’un espace (cour commune, terrasse privative, partie commune à usage exclusif), les magistrats adoptent une démarche similaire : ils examinent la configuration des lieux, la jouissance effective, les titres de propriété. Ainsi, un simple cabanon de jardin peut devenir une extension habitable si son utilisation le révèle (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n°18-11.123).

Ce qu’il faut retenir de la tendance actuelle, c’est que les juges privilégient la réalité concrète par rapport aux déclarations formelles. Pour les propriétaires, cela signifie qu’un locataire qui masque la véritable nature de son activité sous une étiquette inoffensive peut entraîner de lourdes sanctions. Une veille juridique et une rédaction soignée des baux restent vos meilleurs remparts.

Ce qu’il faut retenir

Voici cinq questions clés que se posent souvent les propriétaires, et leurs réponses directes :

1. Un propriétaire peut-il être tenu responsable si son locataire vend illégalement des médicaments ? Oui, s’il a connaissance de l’activité illicite et n’agit pas pour la faire cesser. Sa responsabilité peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (responsabilité pour faute). Il peut également être condamné à des dommages-intérêts au profit de la copropriété ou de tiers lésés.

2. Que faire en cas de doute sur les produits commercialisés par mon locataire ? Mandatez un huissier de justice pour constater la nature des produits exposés à la vente. Parallèlement, interrogez le locataire par lettre recommandée sur les autorisations qu’il détient. Si la réponse n’est pas satisfaisante, sollicitez un référé devant le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation de l’activité.

3. Quels sont les risques financiers pour un bailleur parisien ? Outre la perte des loyers en cas de fermeture administrative, le bailleur peut être condamné à rembourser au locataire les loyers perçus si le bail est annulé pour objet illicite (article 1162 du Code civil). Il peut aussi subir une action en responsabilité de la part d’un copropriétaire pour trouble de jouissance, avec des indemnités pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.

4. Comment distinguer un complément alimentaire d’un médicament ? Un complément alimentaire a pour but de compléter le régime alimentaire normal et ne doit pas revendiquer d’effet thérapeutique. Un médicament, lui, modifie des fonctions physiologiques. Si le produit porte sur l’emballage des allégations de santé telles que « renforce les défenses immunitaires », il peut être requalifié en médicament, surtout si sa composition comporte des substances à effet notoire.

5. Cette jurisprudence protège-t-elle aussi les locataires ? Oui, car un locataire commerçant peut lui-même être victime d’une requalification par surprise. S’il est poursuivi pénalement, il risque une peine d’emprisonnement, une amende et la fermeture de son commerce. Mieux vaut donc se renseigner avant de commercialiser des produits à base de plantes, même si l’on se croit dans un cadre légal.

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