参考判决： cc • N° 00-17.446 • 2002-05-29 • 查阅判决 →
想象一下：您刚刚在尼斯（Nice）英国大道（Promenade des Anglais）附近购买了一套公寓。您签署合同、搬入、按月付款。但有一天，共有物业管理员（syndic de copropriété）向您追讨欠缴的物业费……而您原以为卖方对此负责。这种情况，每年在阿尔卑斯滨海省（Alpes-Maritimes），尤其是格拉斯（Grasse）和尼斯，数百名共有产权人和出租人都会遇到。问题很简单：在价款尚未完全付清的期间，谁应承担共有物业费？ 卖方？买受人？双方？2002年5月29日法国最高法院（Cour de cassation）第00-17.446号判决给出了明确的答案，这可能令人意外。解读如下。
事实：日常发生的故事
社会住房机构（HLM）Domofrance公司通过远期出售（vente à terme）出售了某共有产权建筑群中的几套公寓。远期出售是一种合同，买受人按月支付价款，仅在付款完成后才成为所有权人。在此期间，卖方仍为正式所有权人，但买受人可以入住。本案中，买受人停止支付共有物业费。共有物业协会（syndicat des copropriétaires，由其管理员代表）遂起诉Domofrance公司要求支付欠缴的物业费。Domofrance公司拒绝，主张买受人自入住时起即为物业费的唯一债务人。上诉法院（cour d'appel）支持了协会，该公司向最高法院提起上诉。
法院的推理——解析
最高法院维持了上诉判决。要理解这一点，必须查看共有物业规约（règlement de copropriété）和适用法律。建设与住房法典（Code de la construction et de l'habitation，CCH）第L.261-10条第3款规定，在远期出售中，卖方在价款全部付清前仍为所有权人。上诉法院指出，该共有物业规约符合此规定。因此，卖方被视为对协会而言的所有权人，因而承担共有物业费，即使其未占用房屋。Domofrance公司提出了另一论点：认为买受人自入住之日起应被视为物业费的唯一债务人。但最高法院驳回了这一论点：只要产权未转移，卖方仍是1965年7月10日共有物业法（loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété）意义上的所有权人。简言之，承担物业费的是共有物业登记簿上登记的所有权人，而非占用人。也就是说，Domofrance公司必须支付物业费，然后依据销售合同向违约买受人追偿。这并非判例分歧：最高法院在此确认了共有物业法和远期出售的经典适用。
对您的实际影响
对于出租人所有权人（HLM机构、开发商）： 您必须在价款全部付清前继续支付共有物业费，即使买受人占用房屋。否则，协会可以起诉您要求支付，且诉讼费用由您承担。例如，在格拉斯，一家HLM机构因三套远期出售公寓的买受人停止付款，被迫支付了4500欧元的欠缴物业费。对于买受人： 您并非因此免责！您必须根据合同向卖方偿还其垫付的物业费。否则，卖方可以解除销售合同或起诉您。对于共有产权人和协会： 请注意，只要产权转移尚未在不动产登记簿（fichier immobilier）上公示，您就可以向卖方追索物业费。如果买受人无力偿还，不要被引导向买受人追索。对于承租人： 该判决不直接涉及您，但它表明所有权人（出租人）仍需对物业费负责，即使承租人不付款。鲜为人知的是：此规则同样适用于未来完工状态销售（vente en état futur d'achèvement，VEFA），即开发商在交付前仍为所有权人。
避免此类纠纷的四项建议
- 签署远期出售前核查共有物业规约。 确保其明确规定了付款期间物业费的承担方。如未规定，要求补充条款。
- 对于卖方（HLM、开发商）：在销售合同中加入物业费偿还条款。 这样，如果买受人不付款，您可以明确地追偿。
- 对于买受人：如合同允许，直接向管理员支付物业费。 向管理员索取收据以避免重复支付。在我的实务中，曾遇到买受人向卖方付款，但卖方忘记转交管理员的情况：结果同一笔物业费支付了两次！
- 发生纠纷时，迅速行动。 欠缴物业费会产生利息，并可能导致强制收偿程序。如果您是所有权人，应在首次欠缴时立即通过挂号信并要求回执向卖方发出催告。
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深入探讨：相关判例与发展
本判决属于一贯判例。早在1998年，最高法院（民事第三庭，1998年3月18日，第96-17.226号）已判定VEFA中的卖方在交付前仍承担物业费。最近，2015年最高法院（民事第三庭，2015年6月10日，第14-16.103号）明确，即使买受人已被宣告破产清算，协会仍可对卖方提起诉讼。趋势是保护协会。未来，法院可能将此解决方案扩展至保留所有权销售（clause de réserve de propriété）的普通不动产销售。但注意：如果远期销售合同约定提前转移用益权且买受人有义务支付物业费，卖方可能代位行使协会的权利。但这是法官逐案审查的细微之处。
总结与后续步骤
如果您涉及，应如何处理：
- 确定销售类型：远期出售、VEFA、保留所有权销售。
- 查阅共有物业规约和销售合同，确定谁被视为所有权人。
- 如果您是卖方且买受人不支付物业费，请先向管理员支付以避免诉讼，然后向买受人追索。
- 如果您是管理员，若物业费欠缴，即使占用人不同，也应起诉卖方。
- 如有疑问，咨询不动产法律专业律师。
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