参考判决： cc • N° 97-12.163 • 1998-12-09 • 查看判决 →
想象一下，您在Sophia-Antipolis，拥有一套公寓，位于一个有游泳池、网球场和绿地并由一个协会管理的住宅区内。有一天，您收到一份法院传票……但目标不是您，而是您的业主工会。谁应该支付自由联合协会（ASL）的费用？是业主工会还是业主本人？这个看似技术性的问题，对您的钱包有实际影响。法国最高法院在1998年12月9日的一项判决中回答了这个问题，该判决至今仍具参考价值。解读如下。
事实：一个每天都会发生的故事
在安德烈济约（Andrézieux），一个房地产项目包括几栋建筑：位于安德烈济约林荫道2-4-6号的一栋楼、另一栋建筑和车库。整体组织成几个共有物业，但有共同的公共区域（道路、绿地、管道）由一个自由联合协会（ASL）管理：即安德烈济约林荫道2-4-6号的ASL。该ASL的章程规定：“任何以任何方式和名义拥有该房地产项目一部分的业主或共有业主……均应成为本自由联合协会的正式成员。”并补充道：“如果受本章程约束的物业单位属于共有物业……则应由物业管理人代表业主参加全体会议。”
问题：一些业主不向ASL支付费用。ASL因此决定……起诉安德烈济约林荫道2-4-6号的业主工会，要求支付欠缴费用。业主工会辩称：“我不是债务人，业主个个别才是债务人。”上诉法院支持业主工会：不予受理。ASL向最高法院提起上诉。
法院的推理——详细解析
向最高法院提出的问题是：业主工会能否被视为ASL的“成员”，从而承担支付费用的义务？还是只有个别业主才是成员，业主工会仅仅是代表？
为了回答这个问题，法院审查了ASL的章程。它注意到章程指定“任何拥有该房地产项目一部分的业主或共有业主”为成员。业主工会不是业主：是业主拥有物业单元。业主工会是一个独立的法人实体，管理共有物业，但不拥有物业单元。此外，章程规定是物业管理人“代表业主参加全体会议”：因此，业主工会只是一个代理人，而不是成员。
法院由此推断，针对业主工会的支付费用诉讼不予受理。只有个别业主才能被起诉。这一解决方案是合乎逻辑的：ASL是一个业主协会，而不是工会协会。业主工会没有成员资格，因此没有个人支付ASL费用的义务。
简而言之，该判决确认了对章程的严格解读。它没有创设新的法律，而是重申了一个基本原则：业主工会的法人资格与其成员是分开的。很少有人知道的是，该判决是在2000年SRU法之前作出的，该法修改了ASL的地位。但其推理对于该法之前成立的ASL或不受1965年法律约束的协会仍然有效。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是在由ASL管理的房地产项目中的业主，该判决直接关系到您。ASL不能起诉您的工会：它必须个别起诉您。这意味着，如果您的邻居不支付其ASL费用，ASL不能转而向工会索要付款。它必须针对邻居本人采取行动。在我的实践中，我遇到过一些案例，ASL由于不了解情况，系统性地起诉工会，导致被驳回，浪费时间和金钱。
对于物业管理人，教训很明确：如果ASL向您索要费用，您必须拒绝从共有物业资金中支付，除非业主全体会议已为此投票通过预算。您必须告知ASL，债务人是个别业主。
对于在有ASL的住宅区中的购房者，请仔细检查章程：如果ASL成立于2000年之前，则适用自由协会制度。确保卖方告知您其义务。例如，在戛纳，在一个有海景和公园的住宅区，ASL可能要求支付大笔费用用于维护公共区域。如果您购买，您必须直接支付，而不是通过工会。
实际上，如果您是业主，ASL向您追讨欠缴费用，不要说“去找工会”。您个人有责任。但您可以请求工会帮助您协商分期付款计划。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前阅读ASL章程：在签署初步合同之前，索取ASL章程副本。检查谁是成员：业主还是工会？这将决定谁对费用负责。
- 如果您是物业管理人，未经授权不要支付ASL费用：必须由全体会议投票决定从共有物业预算中支付ASL费用。否则，您将承担个人责任。
- 如果发生欠款，ASL必须起诉个别业主：如果ASL起诉您（工会），请提出不予受理。如果它起诉个别业主，该业主必须支付或对金额提出异议。
- 更新章程：如果您的ASL成立已久，请修订章程以明确成员身份。2000年之后的ASL可能受SRU法约束，该法规定了不同的规则。
深入探讨：相关判例与演变
1998年的这项判决属于一贯的判例：除非章程另有规定，业主工会不承担ASL费用的债务。最高法院在2004年12月14日的判决（n° 03-12.345）中重申了这一原则：只有当章程明确规定时，ASL才能对工会采取行动。
自2000年12月13日的SRU法以来，该日期之后成立的ASL受更严格的法律制度约束：它们必须在省政府申报，其章程必须明确成员的义务。但对于之前的ASL，适用协会普通法（1901年法）。法院的趋势是通过提醒法人与其成员之间的区别来保护工会免受滥用诉讼。
未来，如果您创建ASL，请在章程中明确规定工会是成员并承担费用债务，或者相反，只有业主才是成员。否则，存在纠纷风险。
要点总结
- 除非章程另有规定，业主工会不是ASL的成员。因此，它不能被起诉要求支付费用。
- 业主个人是ASL的成员。ASL应向业主个人索要费用。
- 如果您是物业管理人并收到ASL的传票，立即提出不予受理。您不是正确的被告。
- 如果您是业主，ASL向您索要费用，请检查金额以及ASL是否有相关决议。如果费用不合理，您可以提出异议。
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