Decisione di riferimento: cc • N° 69-11.567 • 1970-04-20 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un appartamento a Cannet, con vista sul mare. Tutto sembra perfetto. Ma dopo tre mesi, appaiono delle crepe nel muro portante. Il perito rivela un difetto di costruzione antico, nascosto sotto un intonaco recente. Il venditore vi dice: «Lei è un professionista del settore immobiliare, avrebbe dovuto vederlo!» Cosa fare? Questa domanda è stata posta alla Corte di Cassazione nel 1970 da un acquirente di nave. La risposta è ancora valida: anche un professionista può invocare un vizio occulto se l'ispezione più attenta non poteva rivelarlo.
In questo articolo, vi spiegherò questa decisione fondamentale, il suo ragionamento e, soprattutto, cosa cambia per voi, siate proprietari, inquilini o professionisti del settore immobiliare nella circoscrizione di Grasse, a Nizza o a Cannet.
Ma prima, cos'è un vizio occulto? È un difetto che rende il bene inadatto all'uso cui è destinato o che ne diminuisce talmente l'uso che l'acquirente non lo avrebbe acquistato, o ne avrebbe dato un prezzo inferiore, se lo avesse conosciuto (articolo 1641 del Codice civile). Il vizio deve essere occulto, cioè non apparente al momento dell'acquisto, e anteriore alla vendita. La decisione che analizziamo precisa i criteri affinché un acquirente professionista possa ancora invocare tale vizio.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Nel 1965, la società Germanischer Lloyd acquista una nave, l'Emergo, da un venditore professionista. Prima dell'acquisto, incarica il suo ingegnere capo di ispezionare la nave. L'ingegnere visita, esamina i macchinari, ma non rileva alcun difetto. Dopo la consegna, compaiono vizi nei macchinari, che richiedono uno smontaggio per essere constatati. La società cita in giudizio il venditore per la riduzione del prezzo per vizi occulti.
Il venditore si difende: «L'acquirente è un professionista, avrebbe dovuto vedere i difetti!» La corte d'appello dà ragione all'acquirente, accordando una riduzione del prezzo. Il venditore ricorre in Cassazione, sostenendo che la vetustà generale e apparente di una barca non è un vizio occulto, e che difetti rilevabili con un esame attento non possono esserlo nei confronti di un acquirente professionista.
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso: i giudici di merito hanno sovranamente stimato che i vizi erano occulti, perché sono potuti apparire solo dopo lo smontaggio dei pezzi, e che l'acquirente, nonostante l'ispezione da parte di un ingegnere esperto, non poteva rilevarli. In altre parole, la qualità professionale dell'acquirente non lo priva automaticamente della garanzia per vizi occulti se l'ispezione più diligente non ha potuto rivelare il difetto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento legale è l'articolo 1641 del Codice civile: «Il venditore è tenuto alla garanzia per i difetti occulti della cosa venduta che la rendono inidonea all'uso a cui è destinata, o che ne diminuiscono talmente l'uso che l'acquirente non l'avrebbe acquistata, o ne avrebbe dato un prezzo inferiore, se li avesse conosciuti.»
La difficoltà qui è che l'acquirente è un professionista (una società di classificazione navale). La giurisprudenza precedente era incerta: alcuni tribunali ritenevano che il professionista, presunto conoscitore del suo settore, potesse invocare un vizio occulto solo se fosse stato indetettabile anche da un esperto. Altri ritenevano che il professionista dovesse vedere tutto.
La Corte di Cassazione decide: ricorda il potere sovrano dei giudici di merito di apprezzare l'esistenza del vizio occulto. Nel caso di specie, i giudici hanno rilevato che i vizi erano apparenti solo dopo lo smontaggio e che l'acquirente aveva fatto procedere a un'ispezione seria da parte di un ingegnere. Quindi, anche per un professionista, se il difetto è oggettivamente occulto (non rilevabile da un esame normale o anche approfondito), la garanzia opera.
In chiaro, non è la qualità dell'acquirente (professionista o meno) a determinare il carattere occulto del vizio, ma la natura del difetto stesso. Se un difetto può essere scoperto solo smontando l'oggetto, è occulto, indipendentemente dall'acquirente. Attenzione però: se l'acquirente professionista non avesse effettuato un'ispezione minima, avrebbe potuto essere considerato negligente e perdere il suo diritto. Ma qui era stato diligente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Nizza: affittate un appartamento. L'inquilino scopre un'infiltrazione d'acqua proveniente da una tubatura nascosta nel muro. Pensavate che fosse un vizio apparente? Se l'inquilino prova che non potevate saperlo (nessuna traccia prima della locazione), può chiedere una riduzione dell'affitto o la risoluzione del contratto. Ma se siete un professionista (agenzia immobiliare), dovete aver ispezionato i locali. Se non lo avete fatto, siete in colpa.
Per un acquirente di un bene immobile a Cannet: acquistate una casa antica. Dopo la vendita, scoprite termiti nella struttura del tetto, nascoste dietro un rivestimento in legno. Il venditore vi oppone la vostra qualità di «professionista della ristrutturazione». Cattiva fede: se l'ispezione preliminare (da parte di un perito) non ha rivelato le termiti, voi
