Decisione di riferimento: cc • N° 11-13.176 • 2012-06-19 • Consulta la decisione →
Immaginatevi ad Antibes, in quella bella villa che avete appena acquistato dopo mesi di ricerca. Avete finalmente trovato il vostro angolo di paradiso vicino al mare, con quella terrazza che si affaccia sulla baia. Ma qualche mese dopo il trasloco, scoprite infiltrazioni d'acqua nei muri, crepe che non erano visibili durante la visita, o peggio, problemi elettrici pericolosi. Questi difetti erano noti al venditore? Come reagire?
Questa situazione la incontro regolarmente nel mio studio, sia a Grasse, Antibes o Le Cannet. Proprietari delusi, a volte arrabbiati, che scoprono che il loro immobile presenta vizi occulti (difetti gravi non apparenti al momento dell'acquisto). La domanda che torna sempre: « Devo obbligatoriamente chiedere l'annullamento della vendita per ottenere un risarcimento? »
La risposta, da un'importante decisione della Corte di Cassazione del 2012, è chiaramente no. Questa giurisdizione suprema ha confermato che si può agire per il risarcimento del danno subito a causa di un vizio occulto in modo autonomo, senza essere obbligati a esercitare un'azione redibitoria (azione di annullamento della vendita) o estimatoria (azione di riduzione del prezzo). Un progresso fondamentale per la tutela degli acquirenti e dei proprietari.
I fatti: una storia come tante
Prendiamo l'esempio del Sig. e della Sig.ra Martin, una coppia che ha acquistato nel 2009 una casa ad Antibes, nel quartiere della Fontonne. Sedotti dal fascino provenzale della proprietà e dal suo giardino alberato, hanno firmato l'atto autentico dal notaio con entusiasmo. Il venditore, il Sig. Dubois, un promotore locale, aveva assicurato loro che la casa era in perfette condizioni, recentemente ristrutturata.
Ma già dal primo inverno sono iniziati i problemi. Tracce di umidità sono apparse nella camera da letto principale, poi nel soggiorno. Una perizia commissionata dai Martin ha rivelato difetti di impermeabilizzazione sul tetto, infiltrazioni latenti nei muri e, soprattutto, l'assenza di un adeguato sistema di ventilazione nei bagni. Vizi occulti, secondo il perito, che richiedevano lavori stimati in 45.000 euro.
Il Sig. e la Sig.ra Martin hanno quindi contattato il Sig. Dubois per chiedergli di farsi carico di queste riparazioni. Quest'ultimo ha rifiutato, sostenendo che i difetti erano apparenti al momento della visita e che i Martin avrebbero dovuto notarli. Ha persino aggiunto: « Se non siete contenti, dovevate chiedere l'annullamento della vendita! »
I Martin hanno quindi adito il tribunale giudiziario di Grasse. Non volevano annullare la vendita – amavano la loro casa e il quartiere – ma solo ottenere il risarcimento del danno finanziario subito. Il promotore ha contestato la ricevibilità della loro azione, sostenendo che dovevano prima esercitare un'azione redibitoria (chiedere l'annullamento) o estimatoria (chiedere una riduzione del prezzo).
Il tribunale di primo grado ha dato ragione ai Martin, condannando il Sig. Dubois a pagare 40.000 euro di risarcimento danni. Il promotore ha fatto appello davanti alla corte d'appello di Aix-en-Provence, che ha confermato la sentenza. Ma il Sig. Dubois ha insistito, proponendo ricorso per cassazione. È qui che la Corte di Cassazione ha emesso la sua decisione storica del 19 giugno 2012.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11-13.176, ha esaminato una questione fondamentale: la ricevibilità (il fatto che un'azione possa essere esaminata da un tribunale) dell'azione di risarcimento del danno causato da un vizio occulto è subordinata all'esercizio preventivo di un'azione redibitoria o estimatoria? In altre parole, bisogna prima chiedere l'annullamento della vendita o una riduzione del prezzo prima di poter richiedere il risarcimento danni?
La risposta dei magistrati è stata chiara e inequivocabile: no. La corte ha ricordato che la nozione di vizio occulto non fonda di per sé un regime specifico di responsabilità. In parole povere, il vizio occulto non è di per sé un illecito, ma un fatto che può far sorgere la responsabilità del venditore se sussistono determinate condizioni.
Il fondamento legale di questa azione autonoma di risarcimento si trova nell'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382), che dispone che « qualunque fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo ». La corte ha ritenuto che quando il venditore conosceva il vizio occulto o avrebbe dovuto conoscerlo, il suo comportamento costituisce una colpa ai sensi di questo articolo.
Attenzione però: la corte ha precisato che questa azione autonoma è possibile solo se il venditore ha commesso una colpa. Se il vizio era del tutto sconosciuto e imprevedibile per il venditore in buona fede, l'acquirente dovrà rivolgersi alle azioni specifiche della garanzia per vizi occulti (azione redibitoria o estimatoria). Ma nella maggior parte dei casi pratici – ed è questo che cambia tutto – i venditori professionali come i promotori o gli agenti immobiliari hanno un obbligo rafforzato di verifica.
Questo ragionamento rappresenta una conferma e un rafforzamento della giurisprudenza.
