Referenzentscheidung: cc • Nr. 19-18.104 • 2020-09-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie erwerben ein Haus in Mimizan an der Küste der Landes. Sie haben die Immobilie im Sommer besichtigt, begeistert von ihrer Helligkeit und dem Garten. Doch im Winter entdecken Sie erhebliche Wassereinbrüche im Keller, Feuchtigkeitsspuren, die der Verkäufer sorgfältig mit Möbeln und frischer Farbe kaschiert hatte. Was tun? Fühlen Sie sich hereingelegt?
Diese Situation begegnet mir regelmäßig in meiner Kanzlei in Mont-de-Marsan. Eigentümer fragen sich oft, ob sie sich mit der Gewährleistungsklage wegen versteckter Mängel begnügen müssen (die eine Schadensersatzforderung für verheimlichte Mängel ermöglicht) oder ob sie weitergehen können, wenn der Verkäufer vorsätzlich getäuscht hat. Die Frage ist entscheidend: Die Verjährungsfristen (Fristen für eine gerichtliche Klage) und die Erfolgsvoraussetzungen unterscheiden sich erheblich.
Der Kassationsgerichtshof gibt in seiner Entscheidung vom 23. September 2020 eine klare und beruhigende Antwort für geschädigte Erwerber. Er bestätigt, dass die Gewährleistungsklage wegen versteckter Mängel die deliktische Haftungsklage wegen arglistiger Täuschung (vorsätzliche Täuschung) nicht ausschließt. Mit anderen Worten: Sie können beide Klagen kombinieren, wenn der Verkäufer Sie wissentlich getäuscht hat. Aber was ändert das konkret in der Praxis?
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall, der zu dieser Entscheidung führte, könnte sich in jeder Gemeinde im Zuständigkeitsbereich von Mont-de-Marsan abspielen. Herr und Frau D..., ein Rentnerehepaar, kaufen ein Landhaus in den Landes. Wie viele Erwerber verlassen sie sich auf den äußeren Eindruck und die Aussagen des Verkäufers, Herrn L..., der ihnen versichert, dass die Immobilie in einwandfreiem Zustand sei, ohne besondere Probleme.
Einige Monate nach dem Kauf entdecken die neuen Eigentümer erhebliche Mängel: strukturelle Risse in den tragenden Wänden, Undichtigkeiten im Dach und Elektroinstallationen, die nicht den Normen entsprechen. Schlimmer noch: Sie finden Beweise dafür, dass der Verkäufer diese Probleme vor dem Verkauf kannte – Reparaturangebote aus dem Vorjahr, die sorgfältig in einer Schreibtischschublade versteckt waren.
Herr und Frau D... beschließen zu handeln. Sie verklagen Herrn L... vor dem Tribunal judiciaire von Mont-de-Marsan, zunächst gestützt auf die Gewährleistungsklage wegen versteckter Mängel. Doch hier liegt die Falle: Diese Klage muss gemäß Artikel 1648 des Code civil innerhalb von zwei Jahren nach Entdeckung des Mangels erhoben werden. Der Verkäufer wendet jedoch Verjährung ein (Ablauf der Frist) und argumentiert, dass die Erwerber zu spät geklagt hätten.
Angesichts dieses Scheiterns ändern Herr und Frau D... ihre Strategie. Sie erheben eine neue Klage, diesmal gestützt auf arglistige Täuschung – also auf die vorsätzliche Täuschung durch den Verkäufer, der ihnen die Mängel wissentlich verheimlicht hat. Doch das Berufungsgericht in Pau weist ihre Klage ab, da es der Ansicht ist, dass die einmal verjährte Gewährleistungsklage jede andere Klage ausschließe. In diesem Stadium gelangt der Fall zum Kassationsgerichtshof.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 23. September 2020 die Entscheidung des Berufungsgerichts Pau auf. Seine Begründung beruht auf einer grundlegenden Unterscheidung zwischen zwei verschiedenen rechtlichen Regimen, die ich Ihnen einfach erklären möchte.
Auf der einen Seite ist die Gewährleistungsklage wegen versteckter Mängel eine vertragliche Klage. Sie ergibt sich direkt aus dem Kaufvertrag und zielt darauf ab, die Garantie geltend zu machen, die jeder Verkäufer seinem Käufer für versteckte Mängel schuldet, die die Sache für ihren bestimmungsgemäßen Gebrauch ungeeignet machen oder ihren Wert mindern. Diese Klage unterliegt Artikel 1641 des Code civil und muss gemäß Artikel 1648 innerhalb einer kurzen Frist von zwei Jahren (Verjährung) erhoben werden.
Auf der anderen Seite ist die deliktische Haftungsklage wegen arglistiger Täuschung eine außervertragliche Klage. Sie ergibt sich nicht aus dem Vertrag selbst, sondern aus dem Verschulden des Verkäufers, der den Käufer vorsätzlich getäuscht hat. Diese Klage stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (der zum Schadensersatz für durch eigenes Verschulden verursachte Schäden verpflichtet) sowie auf die Artikel 1137 und 1138 zur arglistigen Täuschung. Ihre Verjährungsfrist ist länger: fünf Jahre ab Entdeckung der Täuschung.
Das oberste Gericht stellt klar, dass diese beiden Klagen unterschiedliche Ziele verfolgen und auf rechtlich verschiedenen Tatsachen beruhen. Die Gewährleistungsklage dient der Durchsetzung einer vertraglichen Verpflichtung, während die deliktische Haftungsklage ein Verschulden sanktioniert. Sie können daher nebeneinander bestehen und vom geschädigten Erwerber kumuliert werden.
Mit anderen Worten: Selbst wenn Sie die Zweijahresfrist für die Gewährleistungsklage wegen versteckter Mängel versäumt haben, können Sie noch innerhalb von fünf Jahren auf der Grundlage der arglistigen Täuschung klagen, sofern Sie nachweisen können, dass der Verkäufer Sie wissentlich getäuscht hat. Diese Begründung bestätigt eine ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs und stärkt den Schutz gutgläubiger Erwerber erheblich.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat unmittelbare praktische Auswirkungen für alle Akteure der
