非法城市规划：即使没有许可证，建筑也必须拆除？

想象一下：您是科利乌尔（Collioure）一座可俯瞰教堂钟楼的房屋业主。一天早上，您的邻居开始建造一栋三层楼房，一旦完工，将完全遮挡这一被列为保护对象的景观。您不禁自问：“我可以要求拆除吗？”答案在于两种权利的衔接：城市规划法和民事责任民法。在此判决之前，许多人认为只有通过行政法官撤销建筑许可证才能导致拆除。但法国最高法院（Cour de cassation）在2001年3月28日的判决（n°99-13.781）中开辟了另一条途径：基于《民法典》第1240条（原1382条）提起民事责任诉讼，援引违反城市规划规则，特别是保护纪念性景观的《城市规划法典》第R.111-21条。

这一判决对所有面临建筑影响其观景权、社区美观或城市规划法规的业主、租户或房地产专业人士来说是一个转折点。它允许直接向民事法官提起诉讼，无需等待针对建筑许可证的行政上诉结果。但请注意：这种诉讼并非自动适用，需要证明过错、损害和因果关系。

在本文中，我们将剖析这一重要判例，通过科利乌尔（Collioure）和巴卡雷斯（Le Barcarès）的具体案例进行说明，并为您提供判断在自身情况下是否可以援引的关键要点。因为在实践中，我遇到过一些案例，业主因非法建筑而绝望，最终通过这种双重途径获得了胜诉。

事实：每天都可能发生的故事

X先生是科利乌尔（Collioure）港口全景公寓的业主。一天，他看到邻居开始建造一栋四层楼房。意识到对其生活环境的冲击后，他查阅了地方城市规划计划（PLU），发现该项目违反了《城市规划法典》第R.111-21条的规定，该条款要求建筑不得损害场地、自然或城市景观以及纪念性景观的保护。

X先生随即向行政法院提起上诉，要求撤销建筑许可证。同时，他基于《民法典》第1382条（现第1240条）向司法法院（原大审法院）起诉邻居，主张该建筑对其造成了观景损害和房产贬值。行政法院最终以违反城市规划规则为由撤销了建筑许可证。然而，建筑已接近完工。

巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在1999年1月27日的判决中驳回了X先生的拆除请求，认为违反城市规划规则只能在行政上诉中援引，民事法官不能仅以此为由判决拆除。X先生向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决并将案件发回重审。最高法院判定，违反《城市规划法典》第R.111-21条的规定可以在基于《民法典》第1382条提起的拆除诉讼中援引。换句话说，民事法官可以命令拆除违反城市规划规则的建筑，即使行政法官已撤销了建筑许可证，只要该违反构成民事过错并给第三方造成损害。

法院推理——详细解析

法国最高法院（Cour de cassation）依据三项法律条文：《民法典》第1382条（现第1240条）确立了非合同责任原则：“任何人的行为，若对他人造成损害，有过错者应负赔偿责任”；《城市规划法典》第L.480-13条规定司法法官可命令拆除未经许可或违反城市规划规则而建造的建筑；以及第R.111-21条保护纪念性景观和场地的和谐。

推理如下：违反城市规划规则构成第1382条意义上的过错。如果该过错给第三方造成损害（例如，观景损失、房产贬值、居住困扰），则建筑者需承担责任。民事法官随后可以命令以实物形式赔偿，即拆除非法建筑，前提是损害直接且确定。

重要的是，最高法院并未创设新权利，而是明确了法律途径的衔接：针对建筑许可证的行政上诉与民事责任诉讼是独立的。行政法官撤销许可证并非民事诉讼的必经前置程序，但有助于证明过错。在本案中，上诉法院的判决被撤销，因为它以违反城市规划规则只能在行政法官面前援引为由拒绝审查民事请求。最高法院恢复了双线诉讼的可能性。

但请注意：民事法官并不替代行政法官。他不能自行撤销建筑许可证，但可以认定建筑违反城市规划规则，并在造成损害时命令拆除。鲜为人知的是，即使建筑许可证未被撤销，只要违反城市规划规则的事实成立，民事诉讼仍可成功。

这对您意味着什么——具体来说

这一判例为遭受非法建筑影响的业主、租户或共有人开辟了双重途径。

对相邻业主： 如果您发现正在建造或已完工的建筑违反城市规划规则（高度超标、未遵守间距、损害纪念性景观），您现在可以向司法法院提起民事诉讼，要求拆除或赔偿损失。例如，在科利乌尔（Collioure），一位住在Mirador街的业主，其俯瞰马德洛克塔（tour de la Madeloc）的视野若被一栋3层高（而非允许的2层）的建筑遮挡，则可以要求拆除多余楼层。

对租户： 非法建筑造成的居住困扰也可获得赔偿。如果您在巴卡雷斯（Le Barcarès）租住一套海景公寓，而一栋非法建筑剥夺了您的海景，您可以起诉相邻建筑的业主（或房东，如果他未采取行动）。拆除诉讼可由租户提起，但通常由受影响地产的业主行使。

对购房者： 在购买房产前，请检查相邻建筑是否遵守城市规划规则。如果存在非法建筑，它可能使您的房产贬值，您可以对其建造者采取行动。但预防胜于治疗：要求提供城市规划合规证明。

具体数字例子： 在巴卡雷斯（Le Barcarès），一栋违反地方城市规划计划（PLU）（最高3层）建造的5层楼房导致10位相邻共有人的观景权受损。每人平均获得15,000欧元赔偿，并命令拆除超出的两层。诉讼费用每方约3,000欧元，但结果在18个月内达成。

如果您处于这种情况，必须迅速行动：民事诉讼的诉讼时效为损害显现之日起5年。但请注意，您需要证明过错（违反城市规划规则）和损害。保护纪念性景观是一个强有力的论据，尤其是在科利乌尔（Collioure）等被列为保护地点的区域。

避免此类纠纷的四点建议

• 在项目前查阅地方城市规划计划（PLU）和地役权： 在购买土地或提交建筑许可申请前，检查高度、外观和间距规定。简单咨询市政厅的城市规划部门可避免昂贵的诉讼。
• 进行视觉影响研究： 如果您的项目可能影响邻居的视野，特别是在保护区（如分类场地、历史古迹周边），请制作3D模拟以预见可能的争议。
• 投保工程损害险和民事责任险： 若发生不合规情况，您的保险公司可承担辩护费用及可能的赔偿金。检查您的保单是否涵盖与违反城市规划规则相关的风险。
• 在提起诉讼前尝试友好协商： 如果您是建筑方，建议修改项目或提供经济补偿。如果您是邻居，请求调解。诉讼费用高昂（拆除诉讼约5,000至15,000欧元），协商解决方案可能更快捷。
• 保留所有证据： 照片、信函、建筑许可证、地方城市规划计划（PLU）。若纠纷发生，您需要证明施工前的状态、违规情况以及所受损害。

深入探讨：相关判例与演变

2001年的这一判决属于一贯的判例系列。早在1988年11月30日的判决（n°86-15.855）中，最高法院已承认业主可以援引违反土地占用计划（POS）来要求基于第1382条拆除建筑。最近，最高法院将这一推理扩展至其他城市规划规则，如视野地役权（Civ. 3e, 2017年6月8日，n°16-17.648）。

因此，趋势是逐步开放因违反城市规划规则而提起的民事拆除诉讼，即使建筑许可证未被事先撤销。然而，基层法官对证明直接且确定的损害仍保持严格要求。例如，单纯的光照损失若微不足道可能不足，而全景视野的完全遮挡通常会被支持。

未来，可以预期判例会巩固这种双重途径，尤其是在地中海沿岸等高房地产压力地区。保护纪念性景观（R.111-21）是一个强有力的工具，特别是在像科利乌尔（Collioure）（著名遗产地）或巴卡雷斯（Le Barcarès）（海滨度假胜地）这样的市镇。

您必须记住的要点

常见问题解答：

1. 我可以直接要求拆除超高的建筑，而不必等待许可证被撤销吗？
可以，您可以直接向司法法院提起基于《民法典》第1240条的诉讼，援引违反城市规划规则（例如，高度超标）。行政法官撤销许可证并非必经前置程序，但将有助于证明过错。

2. 诉讼时效是多久？
民事诉讼的诉讼时效为损害显现之日起5年。对于建筑，起算点通常是工程完工之日。超过这一期限，您将失去要求拆除的权利，但如果损害持续，您仍可要求赔偿。

3. 如果建筑方无力偿付怎么办？
在这种情况下，拆除判决可能难以执行。建议在提起诉讼前检查建筑方的偿付能力，并可能对房产申请司法抵押以保证判决执行。您也可以向建筑方的民事责任保险人追索。

4. 作为租户，我可以采取行动吗？
可以，作为租户，您遭受居住困扰。您可以起诉相邻建筑的业主（侵权人）或您的房东（如果其未采取必要措施）。然而，拆除诉讼通常由受影响地产的业主提起，因为其遭受房产贬值。

5. 拆除诉讼的费用是多少？
律师费根据复杂程度从3,000到10,000欧元不等，外加专家费用（1,500至5,000欧元）和诉讼费。胜诉后，法院可判令对方承担部分费用（《民事诉讼法典》第700条）。

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