将修改共有不动产一般费用分摊的决定等同于修改关于共有部分使用和管理的规程的决定，上诉法院（cour d'appel，读作：gū ěr dā pèi ěr）违反了1965年7月10日法律第11条和第26条（articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965）关于共有业主大会投票条件的规定。
参考判决： cc • N° 02-17.470 • 2004-02-18 • 查看判决 →
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将修改共有不动产一般费用分摊的决定等同于关于修改共有部分使用和管理的规程的决定，上诉法院（cour d'appel，读作：gū ěr dā pèi ěr）违反了1965年7月10日法律第11条和第26条（articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965）关于共有业主大会投票条件的规定。
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在巴黎第16区一栋共有产权公寓中，业主大会以简单多数票通过了一项决议，将电梯维护费从原定按楼层比例分摊改为按各户人口数分摊。一位低楼层业主（年电梯费从300欧元涨至800欧元）认为该决议违法，但被管理委员会告知已表决通过。
Application pratique:
该判例明确：修改共有不动产一般费用分摊的决议，必须遵守1965年法律第26条规定的双重多数（即获得绝对多数票且代表至少三分之二业主的份额），不可按第11条的简单多数通过。该业主应首先书面要求管理委员会提供会议记录和投票详情；若决议确属程序违法，可在两个月追诉期内委托律师向司法法院提起撤销之诉，并同时保留所有相关信函和缴费凭证作为证据。
一位在尼斯拥有三套出租公寓的投资者，收到其中一处共有物业业主大会通知，提案拟将屋顶维修费分摊方式从按产权份额改为按使用面积计算（预计其分摊额将从1,200欧元升至3,500欧元）。他担心若按普通多数通过，将大幅侵蚀租金收益，并影响其他两处物业的类似潜在变动。
Application pratique:
该判例重申：任何修改共有不动产一般费用分摊的决议，必须遵循第26条更严格的表决门槛，而非第11条。投资者应首先核对通知中是否有明确将提案定性为修改“费用分摊”并注明所需票数；若大会错误地以简单多数通过，他可联合其他受影响业主在两个月内提出司法异议。同时，建议其主动咨询律师审查所有共有物业的现行分摊规则合法性，以预防未来争议。
一对年轻夫妇在图卢兹市中心刚购入首套公寓，随即收到业主大会通知，议案包括将公共区域清洁费分摊方式从统一均摊改为按楼层系数计算（他们位于高层，预计月付将从50欧元升至75欧元）。作为新业主，他们不了解投票规则，担心被动接受不利决议。
Application pratique:
该判例提醒此类决议的通过必须满足1965年法律第26条（绝对多数且代表至少三分之二份额），业主大会不得以第11条普通多数通过。这对夫妇应仔细阅读会议手册，核实提案是否明确标注所依据的投票条件；若未注明或错误适用，他们可在大会上要求主席澄清并记录异议，若决议被错误通过，应在两个月内以双挂号信向管理委员会提出书面抗议，并考虑通过律师申请紧急审理以阻止执行。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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