Decisione di riferimento: cc • N° 98-17.029 • 2000-05-11 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un appartamento ad Antibes, in una residenza con vista mare. Stasera si tiene l'assemblea generale dei condòmini. All'ordine del giorno, un voto cruciale: il rifacimento della facciata, per un budget di 150.000 €. L'amministratore annuncia i risultati: 800 voti contrari, 200 astensioni, e conclude: « La delibera è respinta, per mancanza di maggioranza. » Ma voi vi chiedete: quanti voti erano favorevoli? L'amministratore non li ha contati. È legale?
Questa domanda, che ogni anno si pongono migliaia di condòmini sulla Costa Azzurra, da Nizza a Grasse, è stata risolta dalla Corte di Cassazione con una sentenza dell'11 maggio 2000 (n. 98-17.029). E la risposta è chiara: no, l'amministratore non è tenuto a conteggiare esplicitamente i voti favorevoli. Può calcolarli per differenza. Una decisione che ha conseguenze dirette sulla validità dei vostri voti in condominio.
In questo articolo, analizzeremo questa giurisprudenza, capiremo cosa cambia per voi e vi daremo consigli pratici per evitare controversie. Che siate proprietari locatori a Nizza, condòmini ad Antibes o professionisti del settore immobiliare, quanto leggerete potrà evitarvi molti grattacapi.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X è proprietario di un appartamento in un condominio ad Antibes. Nel 1996, l'assemblea generale vota diverse delibere, tra cui una riguardante lavori di isolamento. Il verbale (PV) menziona i nomi dei condòmini, i loro millesimi (quote delle parti comuni) e il dettaglio dei voti contrari, delle astensioni e dei non votanti. Ma da nessuna parte appare il numero dei voti favorevoli. Il Sig. X contesta la validità dell'assemblea dinanzi al Tribunale di Grasse, sostenendo che l'articolo 17 del decreto del 17 marzo 1967 impone di conteggiare i voti favorevoli. Il Tribunale di Grasse gli dà ragione: senza tale conteggio, il verbale è irregolare e le delibere sono annullate.
Il condominio propone appello. La Corte d'Appello di Aix-en-Provence riforma la sentenza: secondo essa, l'articolo 17 non richiede un conteggio esplicito dei voti favorevoli; è sufficiente che il verbale permetta di conoscerli per differenza. Il Sig. X ricorre in Cassazione. Sostiene che il testo è chiaro: il verbale deve indicare il risultato di ogni voto, il che presuppone un conteggio separato dei voti favorevoli.
La Corte di Cassazione, con la sentenza dell'11 maggio 2000, rigetta il ricorso. Conferma la posizione della Corte d'Appello: l'articolo 17 del decreto del 17 marzo 1967 non richiede il conteggio dei voti favorevoli. Il numero di voti a favore di una delibera può essere calcolato per differenza tra il totale dei voti dell'assemblea (determinato in base al foglio di presenza) e il totale dei voti dei condòmini che si sono dichiarati contrari, non votanti o astenuti.
Il ragionamento della Corte — analizzato
Per comprendere questa decisione, occorre esaminare l'articolo 17 del decreto del 17 marzo 1967 (testo che regola il condominio). Tale articolo dispone che il verbale dell'assemblea generale « menziona […] il risultato di ogni voto ». Fin qui, nulla di molto preciso. La questione era: il risultato deve necessariamente includere il numero di voti favorevoli?
La Corte di Cassazione risponde di no. Si basa su un'interpretazione letterale e teleologica (finalistica) del testo. Letterale: l'articolo 17 non dice « il numero di voti favorevoli e contrari », ma solo « il risultato ». Ora, il risultato può essere dedotto se il verbale indica il totale dei voti dell'assemblea e il dettaglio dei voti contrari, astensioni e non partecipazioni. Teleologica: lo scopo è consentire a ogni condomino di verificare che la maggioranza richiesta sia stata raggiunta. Se il verbale permette questo calcolo per differenza, l'obiettivo è raggiunto.
Attenzione però: questa soluzione presuppone che il foglio di presenza (documento che elenca tutti i condòmini presenti o rappresentati, con i loro millesimi) sia correttamente compilato. Senza di esso, è impossibile conoscere il totale dei voti dell'assemblea. Nel caso giudicato, il foglio di presenza era completo: nomi, cognomi, domicilio e millesimi di ogni condomino. Questo dettaglio è cruciale.
Quello che pochi sanno è che questa giurisprudenza è stata confermata più volte (Civ. 3e, 18 dicembre 2002, n. 01-03.951; Civ. 3e, 8 giugno 2011, n. 10-18.503). Ormai fa parte del diritto positivo (diritto vigente). In parole povere, se il vostro amministratore menziona solo i voti contrari e le astensioni, il voto è valido, a condizione che il foglio di presenza sia esaustivo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il condomino: non potete più contestare un voto solo perché il verbale non menziona i voti favorevoli. Se l'amministratore ha annotato correttamente i voti contrari e le astensioni, e il foglio di presenza è completo, il voto è regolare. Esempio concreto: a Nizza, un'assemblea vota lavori per l'ascensore per 200.000 €. L'amministratore annuncia 500 voti contrari, 100 astensioni, totale dell'assemblea 1.200 voti. Per differenza, ci sono quindi 600 voti favorevoli. La delibera è approvata (maggioranza semplice).
