Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 16-13.219 • 2017-11-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Colombes, der an eine Gesellschaft vermietet ist, die gerade in ein gerichtliches Sanierungsverfahren (redressement judiciaire) versetzt wurde. Die Mieten laufen nach dem Eröffnungsurteil weiter, aber der Mieter zahlt nicht mehr. Sie stellen eine Zahlungsaufforderung (commandement de payer) zu, fragen sich aber: Muss ich sie dem Insolvenzverwalter zustellen? Wenn ich es nicht tue, ist mein Kündigungsverfahren dann gültig?
Diese Frage hat der Kassationshof in einem Urteil vom 15. November 2017 (Nr. 16-13.219) beantwortet. Und die Antwort ist klar: Keine gesetzliche Bestimmung verpflichtet den Vermieter, dem Insolvenzverwalter eine Zahlungsaufforderung für Mieten zuzustellen, die nach dem Eröffnungsurteil fällig geworden sind. Mit anderen Worten: Die direkt dem Mieter zugestellte Zahlungsaufforderung entfaltet ihre Wirkung, auch wenn ein Insolvenzverfahren läuft.
Diese Entscheidung beruhigt Vermieter, aber Vorsicht: Sie gilt nur für Mieten, die nach dem Eröffnungsurteil fällig werden. Für frühere Mieten gelten andere Regeln. Lassen Sie uns dieses Urteil und seine konkreten Auswirkungen gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftsraums in Aubervilliers, hatte ein Geschäft an eine Gesellschaft vermietet. Diese gerät in finanzielle Schwierigkeiten und wird durch Urteil des Handelsgerichts in ein gerichtliches Sanierungsverfahren versetzt. Nach Verfahrenseröffnung nutzt die Gesellschaft die Räume weiter, zahlt aber keine Miete mehr. Der Vermieter stellt daraufhin eine Zahlungsaufforderung für die nach dem Eröffnungsurteil fälligen Mietrückstände zu. Diese Aufforderung wird der Geschäftsführerin der Gesellschaft zugestellt, nicht jedoch dem Insolvenzverwalter (Vertreter der Gläubiger).
Die Gesellschaft, vertreten durch ihren Insolvenzverwalter, bestreitet die Gültigkeit des Verfahrens. Sie argumentiert, die Zahlungsaufforderung hätte dem Insolvenzverwalter zugestellt werden müssen, andernfalls sei sie nichtig. Der Vermieter hingegen macht geltend, dass die betreffenden Mieten nach dem Eröffnungsurteil entstanden seien und nicht den Regeln des Insolvenzverfahrens unterlägen.
Das Berufungsgericht gibt dem Vermieter recht: Es erklärt die Klage auf Kündigung des Mietvertrags für zulässig und stellt die Kündigung fest. Der Insolvenzverwalter legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationshof weist die Beschwerde zurück: Er billigt das Berufungsgericht und stellt fest, dass die Zahlungsaufforderung für Mieten, die nach dem Eröffnungsurteil fällig geworden sind, dem Insolvenzverwalter nicht zugestellt werden muss.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf folgenden Grundsatz: Mieten, die nach dem Eröffnungsurteil des gerichtlichen Sanierungsverfahrens fällig werden, gelten als privilegierte nachrangige Forderungen (Artikel L. 622-17 des Handelsgesetzbuchs). Diese Forderungen unterliegen nicht der Forderungsanmeldung und müssen bei Fälligkeit bezahlt werden. Folglich kann der Vermieter direkt gegen den Mieter vorgehen, um Zahlung oder Kündigung des Mietvertrags zu erwirken, ohne den Umweg über den Insolvenzverwalter gehen zu müssen.
Kurz gesagt: Die Zahlungsaufforderung ist ein obligatorischer vorbereitender Schritt, um die Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs zu erreichen (auflösende Klausel). Die Frage war, ob dieser Schritt dem Insolvenzverwalter mitgeteilt werden muss, wie bei Forderungen, die vor dem Urteil entstanden sind. Der Gerichtshof verneint dies, da die späteren Mieten aus dem Anwendungsbereich des Insolvenzverfahrens herausfallen.
Diese Argumentation bestätigt eine frühere Rechtsprechung: Der Vermieter muss dem Insolvenzverwalter keine Handlungen im Zusammenhang mit späteren Forderungen mitteilen. Dies gibt den Eigentümern Sicherheit, da sie schnell handeln können, ohne die Nichtigkeit ihres Verfahrens zu riskieren.
Vorsicht jedoch: Wenn die Zahlungsaufforderung sowohl frühere als auch spätere Mieten betrifft, könnte die Zustellung an den Insolvenzverwalter für den früheren Teil erforderlich sein. In unserem Fall betraf die Aufforderung jedoch nur spätere Mieten.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer: Wenn Ihr Mieter sich in einem gerichtlichen Sanierungsverfahren befindet und die laufenden Mieten (nach dem Urteil) nicht zahlt, können Sie ihm direkt eine Zahlungsaufforderung zustellen, ohne sie dem Insolvenzverwalter mitteilen zu müssen. Sie sparen Zeit und vermeiden überflüssige Formalitäten. Konkretes Beispiel: Eine monatliche Miete von 2.000 € bleibt 3 Monate aus, also 6.000 €. Sie stellen die Aufforderung direkt dem Mieter zu. Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb der Frist (in der Regel 30 Tage), greift die auflösende Klausel des Mietvertrags, und Sie können die Räumung verlangen.
Für Mieter im gerichtlichen Sanierungsverfahren: Diese Entscheidung ist nicht zu Ihren Gunsten. Sie müssen die späteren Mieten bei Fälligkeit zahlen, andernfalls riskieren Sie den Verlust Ihres Mietvertrags. Der Insolvenzverwalter kann Sie nicht vor einer Kündigung wegen dieser Mieten schützen. Wenn Sie in Aubervilliers sind und Schwierigkeiten haben, verhandeln Sie besser eine Ratenzahlung mit dem Vermieter, bevor er eine Aufforderung zustellt.
