Résiliation de bail et redressement judiciaire : pas d'obligation de notifier au mandataire

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Colombes, loué à une société qui vient d'être placée en redressement judiciaire. Les loyers continuent à courir après le jugement d'ouverture, mais le locataire ne paie plus. Vous délivrez un commandement de payer, mais vous vous demandez : dois-je le notifier au mandataire judiciaire ? Si je ne le fais pas, ma procédure de résiliation de bail est-elle valable ?

Cette question, la Cour de cassation y a répondu dans un arrêt du 15 novembre 2017 (n° 16-13.219). Et la réponse est claire : aucune disposition légale n'impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d'ouverture. undefined, le commandement signifié directement au preneur (le locataire) produit ses effets, même en présence d'une procédure collective.

Cette décision rassure les bailleurs, mais attention : elle ne s'applique qu'aux loyers postérieurs au jugement d'ouverture. Pour les loyers antérieurs, la règle est différente. Décortiquons ensemble cet arrêt et ses implications concrètes.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un local commercial à Aubervilliers, avait donné à bail une boutique à une société. Celle-ci rencontre des difficultés financières et est placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce. Après l'ouverture de la procédure, la société continue d'occuper les lieux, mais cesse de payer les loyers. Le bailleur délivre alors un commandement de payer visant les loyers impayés postérieurs au jugement d'ouverture. Ce commandement est signifié à la gérante de la société, mais pas au mandataire judiciaire (le représentant des créanciers).

La société, via son mandataire, conteste la validité de la procédure. Elle soutient que le commandement aurait dû être notifié au mandataire judiciaire, et qu'à défaut, il est nul. Le bailleur, lui, argue que les loyers concernés sont nés après le jugement d'ouverture, et qu'ils ne sont pas soumis aux règles de la procédure collective.

La cour d'appel donne raison au bailleur : elle déclare recevable l'action en résiliation de bail et constate la résiliation. Le mandataire judiciaire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi : elle approuve la cour d'appel, estimant que le commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d'ouverture n'a pas à être notifié au mandataire judiciaire.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur le principe suivant : les loyers postérieurs au jugement d'ouverture du redressement judiciaire sont considérés comme des créances postérieures privilégiées (article L. 622-17 du Code de commerce). Ces créances ne sont pas soumises à la déclaration de créances et doivent être payées à l'échéance. En conséquence, le bailleur peut agir directement contre le preneur pour obtenir le paiement ou la résiliation du bail, sans avoir à passer par le mandataire judiciaire.

undefined le commandement de payer est un acte préalable obligatoire pour obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement (clause résolutoire). La question était de savoir si cet acte devait être signifié au mandataire judiciaire, comme pour les créances antérieures au jugement. La Cour répond non, car les loyers postérieurs sortent du champ de la procédure collective.

Ce raisonnement confirme une jurisprudence antérieure : le bailleur n'a pas à notifier au mandataire les actes relatifs aux créances postérieures. C'est une sécurité pour les propriétaires, qui peuvent ainsi agir rapidement sans risquer la nullité de leur procédure.

Attention toutefois : si le commandement vise à la fois des loyers antérieurs et postérieurs, la notification au mandataire pourrait être nécessaire pour la partie antérieure. Mais dans notre affaire, le commandement ne portait que sur des loyers postérieurs.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : Si votre locataire est en redressement judiciaire et ne paie pas les loyers courants (postérieurs au jugement), vous pouvez lui délivrer un commandement de payer directement, sans le notifier au mandataire. Vous gagnez du temps et évitez des formalités superflues. Exemple concret : un loyer de 2 000 € par mois impayé pendant 3 mois, soit 6 000 €. Vous délivrez le commandement directement au locataire. Si le paiement n'est pas effectué dans le délai (généralement 30 jours), la clause résolutoire du bail joue et vous pouvez obtenir l'expulsion.

Pour les locataires en redressement judiciaire : Cette décision ne vous est pas favorable. Vous devez payer les loyers postérieurs à l'échéance, sous peine de perdre votre bail. Le mandataire judiciaire ne peut pas vous protéger contre une action en résiliation pour ces loyers. Si vous êtes à Aubervilliers et que vous rencontrez des difficultés, mieux vaut négocier un échéancier avec le bailleur avant qu'il ne délivre un commandement.

Pour les mandataires judiciaires : Vous devez être vigilants : les actes relatifs aux créances postérieures ne vous sont pas notifiés, mais vous pouvez conseiller au locataire de régulariser rapidement pour éviter la résiliation.

Pour les acquéreurs de biens loués : Lorsque vous achetez un local commercial avec un locataire en difficulté, vérifiez si les loyers postérieurs sont à jour. La procédure collective ne suspend pas l'obligation de payer les loyers courants.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Identifiez la nature des loyers impayés : Distinguez toujours les loyers antérieurs au jugement d'ouverture (créances soumises à déclaration) des loyers postérieurs (créances privilégiées). Un commandement ne portant que sur des postérieurs peut être signifié directement au preneur. En cas de doute, demandez conseil à un avocat.
• Agissez rapidement : Dès le premier impayé de loyer postérieur, délivrez un commandement de payer. N'attendez pas que l'impayé s'accumule. Un délai d'un mois suffit souvent pour déclencher la clause résolutoire. undefined, j'ai vu des bailleurs perdre plusieurs mois de loyers en hésitant à agir.
• Vérifiez le jugement d'ouverture : Consultez le jugement du tribunal de commerce pour connaître la date exacte d'ouverture de la procédure collective. Cela vous permettra de déterminer précisément quels loyers sont antérieurs ou postérieurs.
• Informez-vous sur les obligations du mandataire : Même si vous n'êtes pas tenu de lui notifier le commandement, il peut être utile de l'informer de votre action pour faciliter une solution amiable. Une simple lettre recommandée peut éviter un contentieux.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 26 mars 2013 (n° 12-15.025), la Cour avait déjà jugé que le bailleur n'a pas à déclarer au passif les loyers postérieurs au jugement d'ouverture, et qu'il peut agir en recouvrement ou en résiliation sans passer par le mandataire. La décision de 2017 confirme et précise ce point pour le commandement de payer.

En revanche, pour les loyers antérieurs, le bailleur doit déclarer sa créance au mandataire dans les délais (2 mois à compter de la publication du jugement). À défaut, la créance est éteinte. La jurisprudence est stricte sur ce point : la Cour de cassation a rappelé que le commandement de payer visant des loyers antérieurs doit être notifié au mandataire, sous peine d'irrecevabilité de l'action en résiliation (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-13.571).

La tendance des tribunaux est donc claire : une distinction nette entre créances antérieures (protégées par la procédure collective) et postérieures (hors procédure). Pour l'avenir, les bailleurs doivent être vigilants sur la date de naissance des créances pour choisir la bonne procédure.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

1. Le commandement de payer doit-il être notifié au mandataire judiciaire ? Non, s'il ne vise que des loyers postérieurs au jugement d'ouverture. Oui, s'il vise des loyers antérieurs.
2. Puis-je agir directement contre le locataire pour des loyers postérieurs ? Oui, vous pouvez délivrer commandement, assigner en résiliation et demander l'expulsion sans passer par le mandataire.
3. Que faire si le locataire est en redressement judiciaire et ne paie plus ? Identifiez la date du jugement d'ouverture. Si les impayés sont postérieurs, agissez vite : commandement, puis résiliation. Si certains sont antérieurs, déclarez votre créance au mandataire.
4. Le mandataire peut-il contester la validité du commandement ? Il peut essayer, mais la jurisprudence lui est défavorable pour les loyers postérieurs. La cour d'appel et la Cour de cassation ont validé la procédure.
5. Quels sont les risques si je ne notifie pas le commandement au mandataire ? Aucun, pour les loyers postérieurs. Pour les antérieurs, vous risquez l'irrecevabilité de votre action.

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