Promessa di ipoteca non realizzata: la banca non è in colpa
Quando una banca beneficia al contempo di una fideiussione e di una promessa di ipoteca o di pegno concessa dal mutuatario, essa non ha alcun obbligo di far realizzare tali garanzie reali, e il suo fideiussore non può rimproverarle una colpa per non averlo fatto. È quanto ha stabilito la Cour de cassation in una sentenza del 19 novembre 2009 (Cass. com., 19 novembre 2009, n° 08-19.173), che distingue chiaramente due situazioni troppo spesso confuse dai pratici del diritto e dagli stessi garanti.
I fatti e la portata della decisione
Un mutuatario aveva concesso alla propria banca, a garanzia di un prestito, al contempo una fideiussione e promesse di ipoteca e di pegno. Il fideiussore, convenuto per il pagamento, ha tentato di far valere la responsabilità della banca sostenendo che quest'ultima non aveva mai fatto realizzare tali promesse di garanzie reali, il che avrebbe potuto limitare, o addirittura evitare, il suo stesso impegno.
La Cour de cassation rigetta questo argomento. Essa pone una distinzione essenziale tra due meccanismi:
- La garanzia provvisoria: quando il creditore beneficia di una garanzia provvisoria in parallelo a una fideiussione, si obbliga nei confronti del fideiussore a renderla definitiva. Un inadempimento di tale obbligo può allora far scattare la sua responsabilità.
- La promessa di ipoteca o di pegno: in questo caso, la costituzione effettiva della garanzia dipende dalla sola volontà del promittente, vale a dire del mutuatario stesso. La banca non può, unilateralmente, imporre la realizzazione di tale garanzia.
In altre parole, la banca non ha il potere di costringere il mutuatario a trasformare la propria promessa in ipoteca o pegno effettivo. Non si può quindi rimproverarle un'inazione che non dipendeva da lei.
Cosa cambia per i fideiussori e i mutuatari
Questa giurisprudenza ha conseguenze concrete per chiunque si faccia fideiussore di un prestito immobiliare o professionale, in particolare nell'ambito di operazioni ad Antibes e nella regione di Grasse, dove le operazioni che associano garanzia personale e garanzie reali sono frequenti:
- Un fideiussore non può liberarsi dal proprio impegno invocando la sola inazione della banca su una promessa di garanzia reale non realizzata.
- È essenziale distinguere bene, al momento della firma, se l'atto costituisce una garanzia provvisoria o una semplice promessa soggetta alla volontà del mutuatario.
- La redazione degli atti di prestito e di fideiussione deve essere esaminata con attenzione: la qualificazione giuridica di ciascuna garanzia condiziona le azioni successive.
Punti da ricordare
- Una promessa di ipoteca o di pegno dipende dal solo potere del promittente: la banca non è tenuta a farla realizzare.
- Solo una garanzia provvisoria impone al creditore l'obbligo di renderla definitiva nei confronti del fideiussore.
- Prima di firmare una fideiussione affiancata da altre garanzie, fate analizzare con precisione la natura giuridica di ciascuna garanzia.
- Conservate l'insieme degli atti di prestito, di fideiussione e delle promesse di garanzia.
Domande frequenti
Un fideiussore può essere liberato se la banca non ha realizzato una promessa di ipoteca?
No. Secondo la Cour de cassation, poiché la costituzione della garanzia dipende unicamente dalla volontà del mutuatario (promittente), la mancata realizzazione non costituisce una colpa della banca e non libera il fideiussore.
Qual è la differenza tra garanzia provvisoria e promessa di garanzia?
La garanzia provvisoria impegna il creditore a renderla definitiva nei confronti del fideiussore; la promessa di garanzia reale (ipoteca, pegno) dipende dalla buona volontà del promittente, senza alcun obbligo di risultato a carico della banca.
Come proteggersi prima di farsi fideiussore di un prestito immobiliare?
È consigliabile far verificare la natura esatta di ciascuna garanzia associata al prestito e gli obblighi reciproci delle parti prima della firma, al fine di anticipare i rischi in caso di inadempimento del mutuatario.
Per far analizzare la vostra situazione di fideiussore o di garanzia immobiliare, lo studio dell'Avvocato Cécile Zakine, avvocato di diritto immobiliare ad Antibes può accompagnarvi nell'esame dei vostri atti e nella difesa dei vostri interessi.
