Decisione di riferimento : cc • N° 16-19.131 • 2017-11-15 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale ad Aix-les-Bains, locato a un negozio di abbigliamento. Un giorno, il vostro conduttore viene posto in liquidazione giudiziale. Il liquidatore cede la locazione a un subentrante. Rassicurati, firmate. Ma due anni dopo, il subentrante fallisce a sua volta, lasciando canoni non pagati. A chi chiedere? Il vostro ex conduttore, il cedente, vi oppone una clausola del contratto di locazione che lo rende solidale con il nuovo conduttore. Ma questa clausola è valida? La risposta è in una parola: sì, dopo la liquidazione.
Questa domanda, centinaia di locatori se la pongono ogni anno. E per una buona ragione: la sorte delle clausole di garanzia solidale in caso di cessione di locazione durante una procedura collettiva (liquidazione o amministrazione controllata) è un vero rompicapo giuridico. L'articolo L. 641-12 del Codice del commercio (che disciplina la cessione delle locazioni da parte del liquidatore) considera non scritte tutte le clausole che impongono al cedente obbligazioni solidali con il cessionario. Ma attenzione: questo favore giova solo al conduttore in liquidazione. Una volta terminata la procedura, se interviene una nuova cessione secondo le regole del diritto comune (al di fuori della procedura collettiva), la clausola riacquista la sua piena efficacia.
La decisione della Corte di cassazione del 15 novembre 2017 (n° 16-19.131) lo conferma con una chiarezza che dovrebbe far riflettere ogni locatore, subentrante o cedente. Vediamo insieme cosa significa concretamente e come potete proteggervi.
I fatti: una storia come tante
Il sig. X è proprietario di un locale commerciale a Saint-Jean-de-Maurienne, che concede in locazione a una società di ristorazione veloce. Nel 2012, questa società viene posta in liquidazione giudiziale. Il liquidatore, conformemente all'articolo L. 641-12 del Codice del commercio, cede la locazione a un subentrante, il sig. Y. Il contratto di cessione prevede una clausola di garanzia solidale: il cedente (la società in liquidazione) rimane tenuto al pagamento dei canoni in caso di inadempimento del cessionario. Ma il liquidatore, basandosi sul comma 2 di tale articolo, considera questa clausola come non scritta e la sopprime. La cessione viene quindi effettuata senza garanzia solidale.
Due anni dopo, il sig. Y, il subentrante, cede a sua volta la locazione a un terzo, il sig. Z, questa volta al di fuori di qualsiasi procedura collettiva, mediante una cessione di diritto comune. Il contratto di cessione tra Y e Z contiene una clausola di garanzia solidale classica. Z smette di pagare i canoni. Il locatore, il sig. X, cita quindi Y (il secondo cedente) in giudizio per il pagamento dei canoni non pagati, sulla base di tale clausola.
Y resiste: secondo lui, la clausola di garanzia solidale è nulla perché era stata considerata non scritta nella prima cessione in liquidazione giudiziale. Sostiene che questa nullità si estende a tutte le cessioni successive. Il tribunale di grande istanza di Chambéry gli dà ragione. Ma la corte d'appello di Grenoble riforma questa sentenza, e la Corte di cassazione conferma la sentenza d'appello: la clausola di garanzia solidale è valida per la seconda cessione, poiché interviene al di fuori dell'ambito della liquidazione giudiziale.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il cuore della controversia riguarda l'interpretazione dell'articolo L. 641-12, comma 2, del Codice del commercio. Questo testo dispone che, quando il liquidatore cede la locazione di un locale utilizzato per l'attività del debitore, « è considerata non scritta qualsiasi clausola che imponga al cedente obbligazioni solidali con il cessionario ». Lo scopo è evidente: facilitare la cessione delle locazioni in periodo di liquidazione alleggerendo gli oneri del cedente (il conduttore fallito), al fine di massimizzare le possibilità di trovare un subentrante e preservare l'occupazione.
Ma questo favore legale è definitivo? La Corte di cassazione risponde negativamente. Precisa che la regola protettiva « giova solo al conduttore in liquidazione giudiziale ». In altre parole, la clausola è considerata non scritta solo nell'ambito della cessione effettuata dal liquidatore. Una volta realizzata questa cessione, la locazione continua la sua vita sotto il regime del diritto comune. Se, successivamente, il cessionario (divenuto conduttore) cede a sua volta la locazione, al di fuori di una procedura collettiva, le clausole di garanzia solidale riacquistano il loro pieno effetto. Il secondo cedente è quindi tenuto solidalmente con il secondo cessionario.
La Corte si basa su un'analisi testuale e teleologica (finalità della legge). L'articolo L. 641-12 è un'eccezione al diritto comune delle cessioni di locazione, dove la garanzia solidale è la regola (articolo 1217 del Codice civile). Questa eccezione deve essere interpretata restrittivamente, poiché deroga alla libertà contrattuale. Ora, un'interpretazione estensiva estenderebbe l'eccezione oltre il suo scopo, che è proteggere il conduttore in difficoltà, non liberare tutti i futuri cedenti.
Questa decisione conferma una giurisprudenza costante: la protezione offerta dai testi sulle procedure collettive è personale al debitore. Non si trasmette agli aventi causa (cessionari successivi) al di fuori dell'ambito della procedura. È un'applicazione del principio secondo cui « le eccezioni sono di diritto stretto ».
Gli argomenti del sig. Y, il secondo cedente, sono stati quindi respinti: non poteva avvalersi di una nullità che non lo riguardava. La clausola di garanzia solidale inserita nel contratto di cessione tra Y e Z era perfettamente valida, e Y doveva pagare i canoni non pagati da Z.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni importanti per tre categorie di attori: i locatori, i cedenti in liquidazione e i subentranti.
