Decisione di riferimento : cc • N° 94-21.625 • 1997-01-08 • Consulta la decisione →
Immaginate : siete proprietari di un appartamento ad Apt, locato da anni. Date disdetta al vostro conduttore per vendere l'immobile. Conformemente alla legge, gli inviate un'offerta di vendita. Il conduttore contesta il congedo, ritenendolo irregolare. Nel frattempo, il termine di due mesi per accettare l'offerta decorre. Il conduttore, assorbito dalla contestazione, lascia passare la data. Può ancora accettare dopo ? No, risponde la Corte di Cassazione in una sentenza dell'8 gennaio 1997.
Questa decisione, spesso poco conosciuta, è tuttavia cruciale per migliaia di proprietari e conduttori in Francia. Risolve una questione pratica : la contestazione giudiziale di un congedo per vendita sospende il termine di accettazione dell'offerta ? La risposta è no. In altre parole, il conduttore che contesta deve continuare a monitorare il calendario. Una dimenticanza può costargli il suo diritto di prelazione.
In questo articolo, analizziamo il caso, il ragionamento dei giudici, e soprattutto cosa cambia per voi, siate locatori a Bollène o conduttori ad Avignone. Vedremo anche come evitare questo tipo di contenzioso grazie a qualche semplice precauzione.
I fatti : una storia come ne capitano ogni giorno
La vicenda inizia nel 1977. Un proprietario, il Sig. Y., concede un contratto di locazione commerciale comprendente un locale abitativo a dei conduttori. Il contratto viene rinnovato nel 1985 per nove anni. Parallelamente, un contratto di locazione abitativa separato viene stipulato il 19 luglio 1985. Nel 1994, i proprietari (i consorti X) notificano due congedi : uno per rifiuto di rinnovo del contratto commerciale, l'altro per vendere l'alloggio abitativo. Il primo congedo non ha seguito. Ma il secondo, il congedo per vendita, viene contestato dai conduttori dinanzi al tribunale di istanza di Avignone. Questi ultimi ritengono che il congedo sia irregolare perché il contratto commerciale e quello abitativo sono indivisibili : non si può vendere l'uno senza l'altro.
Mentre i conduttori contestano, il termine legale di due mesi per accettare l'offerta di vendita decorre. I conduttori non esercitano l'opzione entro tale termine. I proprietari vendono quindi l'immobile a un terzo. I conduttori, insoddisfatti, citano in giudizio per far riconoscere il loro diritto di prelazione. La corte d'appello di Nîmes dà loro torto : la contestazione del congedo non ha sospeso il termine di accettazione. I conduttori ricorrono in Cassazione.
La Corte di Cassazione, con la sua sentenza dell'8 gennaio 1997, rigetta il ricorso. Conferma che il termine di accettazione dell'offerta di vendita è un termine perentorio, che non può essere sospeso da una semplice contestazione. Il conduttore che contesta il congedo deve, parallelamente, accettare l'offerta entro due mesi, pena la perdita del diritto di prelazione. Una lezione crudele per i conduttori di Bollène o altrove.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la sentenza, bisogna tornare alla legge del 6 luglio 1989 (articolo 15) e all'articolo L. 145-46-1 del Codice del commercio per i contratti misti. Il congedo per vendita è un atto con cui il proprietario notifica al conduttore la sua intenzione di vendere l'alloggio, offrendogli un termine di due mesi per accettare l'offerta. Questo termine è detto "perentorio" : non può essere né interrotto né sospeso, salvo accordo delle parti o disposizione legale espressa. In chiaro, una volta iniziato il termine, decorre fino alla sua scadenza, qualunque cosa accada.
In questa vicenda, i conduttori sostenevano che la contestazione del congedo rendesse l'offerta caduca o, quantomeno, sospendesse il termine. Ma la Corte di Cassazione non ha seguito questo argomento. Ha ritenuto che la contestazione non incide sulla validità del congedo finché non sia intervenuta una decisione giudiziale. In altre parole, un congedo contestato rimane in vigore fino a un'eventuale annullamento. Il conduttore deve quindi, per preservare i suoi diritti, accettare l'offerta entro il termine, anche se contesta nel contempo la regolarità del congedo.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione è un'applicazione del principio di certezza del diritto. I giudici hanno ritenuto che lasciare che la contestazione sospenda il termine aprirebbe la porta a manovre dilatorie : un conduttore potrebbe contestare sistematicamente per guadagnare tempo e impedire la vendita. Attenzione però : questa decisione non mette in discussione il diritto del conduttore di contestare un congedo abusivo. Ma lo obbliga ad agire rapidamente, su due fronti contemporaneamente : contestare il congedo E accettare l'offerta entro il termine, per non perdere il diritto di prelazione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori, questa decisione è una buona notizia. Essa rende più sicure le vendite : potete contare sul termine di
